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*15:34JST Ｆブラザーズ Research Memo（4）：投資銀行事業を拡充する一方、投資運用事業は戦略的休止 ■業績動向 1. 2017年11月期通期業績（連結）の概況 2017年11月期通期連結決算は、売上高18,766百万円（前期比28.5 %増）、売上総利益4,720百万円（同9.9%減）、営業利益3,373百万円（同15.0%減）、経常利益3,060 百万円（同16.4%減）、親会社株主に帰属する当期純利益2,048百万円（同10.4％減 ）と増収減益となった。 投資銀行事業において賃貸不動産ポートフォリオを拡充し収益が増加したことに加え、一部の物件を売却したことにより大幅増収となった。一方で投資運用事業においてファンドの受託資産が減少したことや、投資銀行事業において売却予定物件の期ずれが発生したことが減益の主な要因となった。 投資銀行事業（自己勘定投資）の資産規模が拡大し、賃貸粗利が販管費を100%カバーできる水準に達する。 2. セグメント別の業績動向 投資運用事業は、売上高10百万円（前期比99.1%減）、売上総利益10百万円（同99.1%減）、営業利益7百万円（同99.2%減）。同社は、大型物件の取引価格は過熱感が高いとの市場認識から物件取得に慎重姿勢で臨んでおり、期中の新規物件取得は行わなかった。一方、積極的に物件売却等（AM契約の終了を含む）を進め、2015年11月期末に57,014百万円あった運用をすべて終了した。 投資銀行事業は、売上高18,756百万円（前期比39.1%増）、売上総利益4,710百万円（同13.8%増）、営業利益4,073百万円（同13.2%増）と順調に成長した。賃貸不動産ポートフォリオ（自己勘定投資）の規模拡大に伴い、賃貸粗利が増加するとともに、バリューアップが完了した物件をポートフォリオ入替目的で順次売却し、売却粗利も増加した。 売上総利益の主な内訳は、不動産賃貸1,221百万円（前期比42.6%増）、不動産売却3,397百万円（同32.1%増）、その他90百万円（前期比378.1%増）。安定的収益である賃貸粗利※1で全社販管費を賄える水準に達したことは、リスクに強い企業体質を証明するものだ。2年前の2015年11月期下期に賃貸粗利による販管費カバー率※2は55%（賃貸粗利329百万円）だったが、2017年11月期下期には101%（賃貸粗利634百万円）まで上昇している。 ※1 賃貸不動産から得られる純収益（（特殊要因を除く）NOI−減価償却費）、会計上の売上総利益と異なる ※2 賃貸粗利÷販売費及び一般管理費（特殊要因を除く） 安定稼働時の想定NOI利回りは6.1%（取得価格ベース）。2016年11月期末の5.8%から0.3ポイント上昇した。マーケットでは高値相場が続いており、利回りを下げて投資する企業も多いなか、同社においては高値で無理な取得をしない方針が徹底されている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《MH》