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*16:10JST アーバネット Research Memo（6）：売上高、営業利益共に大幅な増収増益を見込む ■決算動向 (3) 2016年6月期の業績予想 2016年6月期の業績予想についてアーバネットコーポレーション<3242>は、期初予想を据え置いており、売上高を前期比34.3%増の16,000百万円、営業利益を同6.5%増の1,760百万円、経常利益を同3.2%増の1,440百万円、当期純利益を同3.1%増の900百万円と大幅な増収増益を見込んでいる。 前提となる自社開発物件の販売戸数は、投資用ワンルーム15棟637戸に加えて、久しぶりの挑戦となる建売4戸を予定している。まだ未契約のものもわずかにみられるが、これまでの販売実績から判断して、業績予想の達成の可能性は高いと考えられる。なお、海外投資家に対する直接分譲については、上期の実績（アジールコート上野稲荷町）に加えて、下期においても1棟（アジールコート西新宿）が契約済となっている。また、今期から操業を開始している子会社アーバネットリビングが手掛ける買取再販については、上期に計上済となっているアリシアコート渋谷松濤（1棟30戸）を含めて合計37戸を予定している。なお、他社物件の1棟販売は極めて稀な案件であり、特殊要因として捉えるのが妥当と考えられる。 利益面では、増収効果による増益を見込んでいるものの、建設コストの高騰や売上総利益率の高い分譲マンションの販売予定がないことから原価率が上昇する想定となっていることに加え、来期（2017年6月期）に自社分譲を予定している分譲マンションの販売費用が前倒しで計上されること、業容拡大に伴う採用増による人件費の拡大から、営業利益率は11.0%（前期は13.9%）に低下する見通しとなっている。 (4)来期（2017年6月期）以降の業績見通し 同社は、これまでの積極的な用地取得により、来期（2017年6月期）の自社開発物件の販売予定戸数として15棟680戸（うち12棟は売買契約済）を確保している。また、そのうちファミリーマンション（1棟52戸）については自社分譲を予定している。海外投資家向けのほか、個人富裕層向けの直接販売を含めて販売面も順調に進んでいるようだ。弊社では、今期（2016年6月期）の不動産仕入販売事業における特殊要因（他社物件の1棟販売）がはく落するものの、自社開発物件の販売戸数が順調に拡大することから増収増益を継続する可能性は高いとみている。 また、再来期（2018年6月期）に向けても、自社開発物件として既に7棟259戸を確保している（2015年12月末現在）。今期中に用地取得にめどをつける計画であり、その進捗状況に注目している。 ただ、弊社では、超低金利政策や相続税課税強化などを背景とした個人投資家の根強い需要や海外投資家からの強い投資意欲が続いているものの、2020年の東京オリンピックに向けて都心における不動産市況にやや過熱感がみられることに加え、足元では為替や株式など金融市場に不安定な動きがあること、さらには将来的に起こり得る循環的な景気変動の影響等を勘案して、これまでの積極的な拡大路線がやや慎重なスタンスへと転換されるシナリオも念頭に置く必要があるとみており、そのタイミングの見極めが重要なポイントになると考えられる。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫） 《HN》