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*15:05JST ＡＤワークス Research Memo（5）：2020年3月期は収益不動産ポートフォリオの再構築を最優先 ■今後の見通し 1. 2020年3月期の業績見通し エー・ディー・ワークス<3250>の2020年3月期の連結業績は、売上高が前期比4.6%増の26,000百万円、EBITDAが同42.8%減の1,330百万円、経常利益が同53.4%減の840百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同14.1%減の570百万円と増収減益となる見通し。前期に好採算物件を販売した反動で減益となるが、2020年3月期は収益不動産残高ポートフォリオの再構築を最優先し、不動産残高の積み上げに注力する1年と位置付けている。ただ、直近は依然、不動産市況に過熱感があるようで、まだ慎重姿勢は崩しておらず、積極的な仕入方針に転じるのは2020年3月期下期以降になると見られる。 なお、事業セグメント別では収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスともに増収減益となり、売上構成比などもほぼ前期と同様の水準で推移する見通しだ。米国の収益不動産事業についても、仕入棟数を一段と拡大していくのは売却物件が限られることもあり難しいようで、2020年3月期は前期比横ばい水準を見込んでいる。 こうしたなか、2020年3月期は以下の3つを事業方針に取り組んでいく。 (1) 収益不動産ポートフォリオの拡充と商品企画力の強化 収益不動産残高の積み上げを図るため、事業エリアを従来の首都圏、京阪神エリアに加えて名古屋や福岡など地方の中核都市にも広げていく方針となっている。名古屋については従来も好物件があれば、横浜支店から出張ベースで対応してきたが、仕入活動を強化するため2020年3月期中に営業拠点を開設する予定にしている。地方都市の物件については、全国の投資家層にニーズのある物件（人気エリアの商業施設等）が主な仕入対象となる。また、商品バリュエーションについても、従来は中古賃貸マンションが中心であったが、今後はオフィスビルや商業施設の仕入活動を今まで以上に注力し、また、規模も小規模・中規模が中心であったが、大規模案件まで対象を広げて仕入の検討を進めていく。オフィスビルに関しては2017年に竣工した「AD-O渋谷道玄坂」（自社開発ビル）で蓄積した運用ノウハウも生かしていく。 (2) 新たな収益基盤の確立に向けた新商品・新エリアの探索 収益ポートフォリオの拡充を図るため、新たな投資商品の開発・育成に取り組んでいく。2019年3月期からスタートした不動産小口化商品については第2弾となる「ARISTO青山」（新築ビル、募集総額9億円）※を2019年6月より販売開始している。東京の港区南青山の人気エリアのため早期の完売が見込まれる。 ※1口100万円単位（5口以上、225口以下）の販売で、売買代金に対する予定賃料利回りは満室稼働想定時で4.69%/95%稼働想定時で4.46%（投資コストに対する予定分配金利回りで3.39%/3.17%）。 また、米国では賃貸住宅及び共同住宅に投資する事業者向けに取得資金の貸付を行う住宅債権投資事業を、新たに設立した子会社、ADW Lending LLC（以下、ADWL)を通じてフィジビリティスタディとして開始する。現在、米国ではロサンゼルス圏で収益不動産販売事業を行っているが、同事業はエリアを限定せず展開していく。当初の貸付枠としては10億円程度からスタートし、資金は同社が2億円、その他の投資家が8億円を、ADWLを通じて出資する予定としている。 そのほか、不動産周辺領域においてシナジーが見込める業務提携や資本提携、M&Aなども検討しており、2019年4月には、内装工事を手掛ける（株）澄川工務店の全株式を取得し子会社化している。同社グループではADDが2017年4月から建設部門を本格展開しており、今回、澄川工務店が加わることでグループ内での施工能力が大きく拡大するほか、澄川工務店の工事協力会社のネットワークを生かした施工能力の向上や、このことに伴う商品企画力の向上にもつながる取り組みとして期待される。 (3) 顧客基盤の拡大・拡充を通じたフィービジネスの具現化 同社では従来、CRMの取組みとして、オーナーズクラブ「Royaltorch」を通じたコンサルティングサービスや各種セミナー、イベントを開催し、顧客との関係強化に取り組んできたが、「ARISTO」の販売により顧客基盤がさらに拡大する見通しであることから、新たにCRMの専門部署を設置して顧客管理を行い、既存顧客における取引深耕に取り組んでいく。 また、コンサルティングサービスも従来は不動産に関連することや相続税対策などにとどまっていたが、その他の金融商品の範囲を広げ、顧客資産全般の運用に関わるコンサルティングサービスを開始し、コンサルティング事業の強化を図っていく。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《ST》