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*15:01JST ビーロット Research Memo（1）：2019年12月期は9期連続となる増収増益を達成。物件の大型化が進展 ■要約 ビーロット<3452>は、代表取締役社長の宮内誠（みやうちまこと）氏をはじめ不動産業界に長く従事してきたプロ集団が2008年に設立した「不動産投資開発事業」「不動産コンサルティング事業」「不動産マネジメント事業」を中心とする不動産金融コンサルティング会社である。設立当初は不動産仲介及び賃貸管理が主であったが、不動産再生の分野で取引実績を着実に重ね、資金調達力が強化されるにつれて不動産投資・開発の割合を増やしてきた。関東だけでなく北海道・関西・九州にも進出し、全国の案件を扱う。またオフィスやマンションを主としつつも、近年はホテル・コンドミニアムを多く手掛け、介護施設や物流センターなど多様な不動産の開発及び再生に取り組んでいる。創業6年2ヶ月となる2014年12月には早くも上場（東証マザーズ）を果たし、2015年にアセットマネジメント会社とシンガポール現地法人を設立、2016年に関西の不動産会社を連結子会社化して関西圏に本格進出した。2017年には東京のホテル事業会社を連結子会社化。2018年にはM&A事業関連及び人材関連の会社を設立、ゴルフ場受託運営会社を連結子会社化した。更に2019年には納骨堂及び葬祭場運営会社の株式50%を取得し、成長を加速している。設立10年にして2018年2月に東証1部への市場変更を果たし、その信用力と知名度の向上により情報量や顧客数、金融機関との良好な取引関係が拡充している。上場以降の過去5期の売上高の年平均成長率は46.6%、経常利益では64.2%と、業界でも群を抜く成長性が魅力である。 1. 2019年12月期通期の業績 2019年12月期通期の連結業績は、売上高で前期比24.0%増の25,130百万円、営業利益で同20.5%増の3,985百万円、経常利益で同24.4%増の3,525百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同23.9%増の2,428百万円と9期連続の増収増益を達成した。いずれも20%を超える成長で、期初計画を上回って着地した。主力の不動産投資開発事業が大きく業績をけん引した。また、連結での平均売却単価は882百万円（前期は661百万円）となり、大型化が進んだ。特筆すべきは、総額約80億円で用途の異なる4物件（大阪の倉庫、京都のホテル、東京のマンション2棟）をまとめて機関投資家に売却することを完遂し、バルク販売にて創業以降、過去最大の取引額として業績に寄与した点である。 2. 今後の見通し 2020年12月期通期の連結業績予想については、売上高で前期比19.4%増の30,000百万円、営業利益で同24.9%増の4,979百万円、経常利益で同18.7%増の4,186百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同17.1%増の2,843百万円と売上・利益ともに高い成長を予想する。達成されれば10期連続の増収増益となる。売上高の成長をけん引するのは、引き続き不動産投資開発事業。販売用不動産（仕掛含む）は19,903百万円（2019年12月期末）と過去最高レベルに達しており、仕込みは十分できている。過去5期の親会社株主に帰属する当期純利益を期初予想と実績で比較すると、いずれの期も期初予想を実績が大きく上回っており（22%～60%の上振れ）安定感がある。同社の計画は物件ごとに積み上げて保守的に予想したものを公開しており、弊社では2020年12月期の利益も予想を超えてくる可能性が高いと見ている。 3. 成長戦略・トピック 同社は2020年2月、不動産クラウドファンディング等において(株)SBI証券と協業する業務提携契約を締結した。協業の手始めとして、同社が保有する不動産のうち、良質かつ安定した収益不動産を小口化し、SBI証券と協力しながら不動産投資商品として販売する。対象は、安定した資産形成を志向する富裕層や投資家。不動産投資型クラウドファンディングは、TATERU<1435>、エー・ディー・ワークス<3250>など先行企業があるが、同社では、より安定した資産形成ができる新しい不動産投資市場を創出したい考えだ。現在、具体的な商品設計や物件選定を行っており、早ければ許認可が整う2020年夏頃に第1弾のリリースを行う見込みだ。 4. 株主還元策 同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、業績に応じた利益還元を基本とし「将来の事業展開」と「財務体質の強化」を勘案して総合的に決定する。2019年12月期の1株当たりの配当は60円（前期は50円）、配当性向19.6%（前期は19.9%）となった。前期を上回る利益を達成したことにより4期連続の増配となった。2020年12月期の配当予想は公表されていないが、親会社株主に帰属する当期純利益で前期比17.1%増の成長を予想しているため、順調に推移すれば引き続き増配が期待できると弊社では見ている。 ■Key Points ・主力の不動産投資開発事業では、柔軟な対応力（物件用途、地域、価格帯）と金融機関からの信頼を基盤に急成長 ・2019年12月期は9期連続となる増収増益を達成。物件の大型化が進展し、総額約80億円の4物件バルク販売を完遂 ・財務の安全性を維持しつつ資産規模拡大。販売用不動産（仕掛含む）は19,903百万円と過去最大に ・SBI証券との協業で不動産投資型クラウドファンディング事業を計画 ・2019年12月期は4期連続の大幅増配。2020年12月期は未定だが、利益の成長により高い増配ペースを期待 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《YM》

[日経平均株価・TOPIX（表）] 日経平均;23893.45;+28.60TOPIX;1736.98;+0.87 [寄り付き概況] 　20日の日経平均は前日比28.60円高の23893.45円と反発で取引を開始した。19日の米国株式相場は上昇。週間新規失業保険申請件数が前週から大きく減少したことや、マイクロン・テクノロジーの決算評価の流れなどが材料視されている。シカゴ日経225先物清算値は大阪比45円安の23785円と反応はみられず、円相場は1ドル109円30銭台とやや円高に振れて推移しているものの、米国市場の上昇による安心感から日経平均は反発スタートとなった。その後は上げ幅をやや縮める展開となっている。 　業種別では、パルプ・紙、鉱業、水産・農林業、繊維製品、海運業、倉庫・運輸関連業、保険業、などがプラスで推移。一方、その他製品、電気機器、輸送用機器、ゴム製品、情報・通信業などがマイナスで推移している。売買代金上位では、ADワークス<3250>、レーザーテック<6920>、塩野義製薬<4507>、アドバンテスト<6857>などがプラスで推移。一方、ソニー<6758>、任天堂<7974>、アステラス製薬<4503>、武田薬<4502>などがさえない動きとなっている。 《FA》

*15:07JST ＡＤワークス Research Memo（7）：感謝配当金1.65円の実施を発表 ■株主還元策 株主還元策について、エー・ディー・ワークス<3250>は配当金と株主優待制度を導入している。2020年3月期については中間配当として感謝配当1.65円※を実施し、期末配当については未定となっている。なお、2019年3月期は期末に0.35円の普通配当を実施しており、今回も業績が計画どおり進めば普通配当を継続する可能性が高いと弊社では見ている。 ※第5次中期経営計画を概ね達成したことに加えて、第6次中期経営計画の実現に向けて実施するエクイティ・ファイナンスに対する株主からの支援に対する感謝配当。 また、株主優待制度については、株主とのリレーション強化を目的に「エー・ディー・ワークス株主クラブ」を通じて各種サービスを実施している。同クラブには6月末、12月末時点で1単元以上保有の株主が会員登録できる。サービス内容は、IRニュース等の情報配信サービス（全会員向け）と、優待ポイント制度（プレミアム会員向け）に分けられる。プレミアム会員とは1万株以上保有の株主となり、毎年6月末、12月末時点の株式保有数に応じて1ポイント1円相当の優待ポイント（1年間有効）が付与される。優待ポイントは、各種商品（全国の銘産品、ワイン、旅館宿泊券、ゴルフ用品等、1,000種類以上から選択）と交換することができる。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《ST》