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*15:11JST アーバネット Research Memo（1）：22年6月期上期は減収減益も、下期偏重型の業績見込みにつき想定内の進捗 ■要約 1. 会社概要 アーバネットコーポレーション<3242>は、東京23区、駅から徒歩10分以内の立地にこだわった投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売（卸売：BtoB）を基軸事業としている。用地取得からプラン・意匠設計、開発を行い、マンション販売会社・ファンド・富裕層等への1棟販売を手掛けており、「ものづくり」に特化しているところに特徴がある。設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、モノトーンを基調とした外観、機能性やデザイン性、開発立地へのこだわりが入居者からの高い支持を受け、空室率の低さを誇っている。都心における不動産開発環境は、用地取得の困難な状況や開発コストの高止まり、建設工期の長期化などが課題となっているが、新型コロナウイルス感染拡大（以下、コロナ禍）においてもキャッシュ・フローの安定した投資用マンションに対する人気は根強く、国内外の不動産投資家、将来の資産形成目的の若年層や相続税対策目的の富裕層、潤沢な資金を確保したファンド・リートからの需要に支えられ、業績は堅調に推移している。また、ストックビジネスの強化にも取り組んでおり、賃貸収益物件の取得に加えて、新たにホテル事業へも参入した※。さらには、業界初（同社調べ）となるZEH仕様マンションの開発にも着手し、脱炭素社会への貢献と新たな事業機会の創出を目指している。 ※研究開発と位置付けている自社開発ホテルプロジェクト第1号「ホテルアジール東京蒲田」（2020年10月オープン）を保有・運営している。 2. 2022年6月期上期の業績概要 2022年6月期上期の業績は、売上高が前年同期比23.5%減の6,236百万円、営業利益が同64.1%減の400百万円と減収減益となったが、予定していたプロジェクトの期ずれや、前期よりも下期偏重の業績バランスとなっていることが要因であり、ほぼ想定内の進捗と言える。売上高は、主力の「不動産事業」における販売戸数が4棟199戸（前年同期は7棟244戸）と期ずれ分を含めて減少したことが減収要因となった。利益面でも、減収による収益の下押しに加え、1)用地価格の高騰や工事原価の上昇、2)前年同期は利益率の高いプロジェクトがあったことによる反動、3)コロナ禍の影響を最小限に抑えるべく、早期契約を推進した影響など、複合的な要因により売上総利益率が低下した。ただ、2)及び3)は一過性として見ることができる。一方、今後の成長につながるパイプライン（開発物件）の状況については、積極的に好立地の用地取得を推進し、下期販売予定分（528戸）に加え、2023年6月以降の販売予定分として1,000戸超を確保している。 3. 2022年6月期の業績予想 2022年6月期の業績予想について同社は、期初予想を据え置き、売上高を前期比9.8%増の23,000百万円、営業利益を同4.4%減の2,220百万円と増収ながら営業減益を見込んでいる。売上高は、「不動産事業」における販売戸数の拡大が増収に大きく寄与し、過去最高を更新する見通しである。前提となる販売戸数は上期販売分を含め、12棟727戸（前期比44戸増）を計画しているが、すべて契約済である。一方、利益面で営業減益となっているのは、上期実績と同様、売上総利益率の低下によるものである。なお、売上計上される引き渡しの時期が期末（6月末）近くに集中していることから、建設工期の遅れ等が売上高の期ずれにつながる可能性には注意が必要である。 4. 今後の方向性 同社の成長戦略は、既存事業の拡大を軸としつつ、ストックビジネス（自社保有の賃貸収益物件等）や子会社によるBtoC事業（マンション管理及び賃貸業等）の拡大により、事業ポートフォリオの拡充と財務基盤の安定化を図るものである。特に、既存事業については、都心での用地価格が高騰しているなかで、将来リスクも念頭に入れつつ、より採算性やタイミングを重視した用地取得に取り組み、事業環境や景気変動に柔軟に対応しながら、持続的な成長を目指していく方針である。また、「サステナビリティ基本方針」を制定し、持続可能な社会実現への貢献を企業価値の向上に結び付けていく姿勢を明確に示した。今回のZEH仕様マンションの開発についても、今後の方向性や新たな成長ポテンシャルを示す取り組みとして注目される。 ■Key Points ・2022年6月期上期は減収減益ながら、下期偏重型の業績見込みにつき想定内の進捗 ・2022年6月期の通期業績については期初予想を据え置き、増収ながら営業減益を見込む。売上高は過去最高を更新するものの、一過性要因を含めて利益率は低下する想定 ・業界初となるZEH仕様マンションの開発に着手し、脱炭素社会への貢献と新たな事業機会の創出にも取り組む ・「サステナビリティ基本方針」を制定。持続可能な社会への貢献を企業価値の向上に結び付けていく方針 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《ST》