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*15:06JST サムティ Research Memo（6）：ホテルリート設立の延期に伴い、2020年11月期の業績予想をレンジ形式に修正 ■業績見通し 1. 2020年11月期の業績予想 2020年11月期の業績予想についてサムティ<3244>は、ホテルリート設立の延期等を踏まえ、期初予想をレンジ形式の業績予想に修正した。修正後の業績予想として、売上高を88,000百万円（前期比2.9%増）～105,000百万円（同22.7%増）、営業利益を14,600百万円（同5.2%減）～16,900百万円（同9.8%増）、経常利益を12,200百万円（同7.5%減）～14,600百万円（同10.7%増）、親会社株主に帰属する当期純利益を8,500百万円（同12.7%減）～10,100百万円（同3.7%増）を見込んでいる。 期初予想の修正を行ったのは、既述のとおり、新型コロナウイルス感染症拡大の影響によりホテルリートの設立、及びそれに伴うホテル売却を2021年11月期以降に延期したことが理由である。また、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け、ホテル稼働率は落ち込み、ホテル客室収入が減少していることから、ホテル売上の損失分として約1,500百万円（2020年11月期通期）を想定している。一方、その分をカバーすべく、景気変動の影響を受けにくい収益不動産（賃貸マンション等）へ売却予定物件を入れ替える方針であるが、その結果を現時点で精緻に予測することが困難であることから、複数のシナリオに基づくレンジ形式での業績予想となった。すなわち、業績予想の上限と下限の差は、再生流動化（収益不動産）の販売見込み件数を30件～44件と幅を持たせたことを反映したものである。それ以外に期初予想からの大きな修正はなく、開発流動化では28件（投資分譲他7棟を含む）の販売を計画。その結果、売上高は下限でも増収を確保する想定となっている。 一方、利益面では上限で増益、下限で減益となる想定であるが、営業利益率は16.1%～16.6%（前期は18.0%）と上・下限ともに低下する見通しとなっている。1)前期は利益率の高い物件売却があったことや、2)今回の売却予定物件（利益率の高いホテル開発物件から収益不動産へ）の入れ替えが理由であるが、上期同様、過去からの推移で見れば高い利益率水準※を維持するものと評価できる。 ※過去の営業利益率（通期ベース）を振り返ると、2016年11月期は16.4%、2017年11月期は16.8%、2018年11月期は16.7%、2019年11月期は18.0%で推移してきた。 弊社でも、外部環境の変化に機動的に対応し、売却予定物件をホテル開発物件から収益不動産（賃貸マンション等）に入れ替え、高い業績水準を維持していく方針転換は合理的な判断であると高く評価している。別の見方をすれば、そのような対応ができるところに、安定した賃貸マンションを軸とする同社の強みがあると言える。また、売却を延期したホテル事業（稼働中の10棟のうち5棟は自社保有）についても、しばらくは自社で保有し続けるだけの財務的な手当てができているため、市況回復を見ながら対応していけるところもアドバンテージと言えるだろう。業績予想の前提となっている収益不動産の売却見込み件数については、外部要因（世界的な低金利の継続等）や内部要因（物件保有状況や安定したキャッシュ・フロー）から判断して十分に達成可能な水準であり、いかに上限に近いところで着地できるかがポイントとなるだろう。 2. 2021年11月期業績の考え方 中期経営計画の最終年度となる2021年11月期については、引き続き新型コロナウイルス感染症拡大の影響を含め、先行き不透明感が高まっているなかで、ホテルリートの設立が実現するかどうかに大きく左右されると考えられる。もっとも、仮にホテルリート設立がさらに延期されたとしても、開発流動化（S-RESIDENCEシリーズ等）における竣工が48棟予定されていることから、高い業績水準を維持していくことは可能だろう。したがって、ベストシナリオ（ホテルリートの設立と開発流動化の進展等）が実現すれば、大幅な業績拡大の可能性も期待できると言える。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《YM》