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*13:51JST サムティ---1Q減収なるも、不動産ソリューション事業は好調に推移 サムティ<3244>は15日、2024年12月期第1四半期（23年12月-24年2月）連結決算を発表した。売上高が前年同期比19.4%減の217.57億円、営業利益が同71.9%減の4.52億円、経常損失が27.99億円（前年同期は20.22億円の損失）、親会社株主に帰属する四半期純損失が26.02億円（同22.27億円の損失）となった。 不動産開発事業の売上高は前年同期比27.4%減の66.51億円、営業利益は同32.5%減の12.40億円となった。自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売を行っている。当第1四半期においては、5物件の販売用不動産を販売した。 不動産ソリューション事業の売上高は同456.8%増の89.92億円、営業利益は同332.0%増の10.04億円となった。収益不動産等の取得・再生・販売を行っている。当第1四半期においては、10物件の販売用不動産を販売した。 海外事業の売上高は同96.4%減の4.01億円、営業損失は1.52億円（前年同期は14.19億円の利益）となった。海外における投資、分譲住宅事業を行っている。2021年11月期より販売を開始したベトナム国ハノイ市におけるスマートシティ分譲住宅事業プロジェクトについては、販売が順調に進捗している。また、プロジェクトの好調を受け、新たにホーチミン市での分譲住宅事業に参画し、2024年7月より販売を開始する予定。 不動産賃貸事業の売上高は同14.3%減の14.93億円、営業利益は同0.3%減の6.00億円となった。マンション、オフィスビル、商業施設の賃貸を行っている。当第1四半期において物件取得が順調に推移し、7物件、約89億円の収益物件を取得したほか、16物件の開発物件を竣工した。 ホテル賃貸・運営事業の売上高は同26.1%増の29.31億円、営業損失は8.19億円（同7.88億円の損失）となった。ホテルの賃貸及び管理を行っている。当第1四半期において、「メルキュール東京羽田エアポート」等をはじめとした同社グループが参画するホテルは21物件となった。当第1四半期においては、国内観光需要の回復や、訪日外国人観光客の増加により、保有・運営ホテルの稼働率、客室単価は回復傾向にある。 不動産管理事業の売上高は同54.5%増の12.87億円、営業利益は同5.3%増の0.61億円となった。マンション、オフィスビル、商業施設の管理を行っている。 2024年12月期通期については、売上高が2,050.00億円、営業利益が210.00億円、経常利益が139.00億円、親会社株主に帰属する当期純利益が114.00億円とする2024年1月24日に公表した連結業績予想を据え置いている。同社は、当期より決算期（事業年度の末日）を毎年11月30日から毎年12月31日に変更している。決算期変更の経過期間となる当期は、2023年12月1日から2024年12月31日までの13ヵ月の変則決算となる。そのため、2024年1月15日に公表の12ヵ月決算をベースとした業績予想に、2024年12月1日から2024年12月31日までの1ヵ月間の業績予想を加味し、13ヵ月間の通期業績予想数値としている。また、対前期増減率については記載していない。 《SI》

*13:32JST サムティ Research Memo（12）：2024年12月期の年間配当は前期比4円増配の1株当たり94円の予定 ■株主還元策 サムティ<3244>は、株主に対する利益還元を経営の最重要課題の1つであると認識しており、配当についても、業績を反映させるとともに、今後の事業計画や財政状態を総合的に勘案したうえで実施する方針としている。 2023年11月期の年間配当額については、前期と同額の1株当たり90円（中間39円、期末51円）を実施した。2024年12月期については前期比4円増配の1株当たり94円（中間43円、期末51円）の年間配当を予定している。弊社では今後も利益成長に伴う増配余地は十分にあると判断している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《HH》

*13:31JST サムティ Research Memo（11）：コロナ禍においてもレジデンスは堅調に推移 ■サムティ<3244>の業界環境 1. J-REIT市場 今後の成長戦略に重要な影響を及ぼすJ-REIT市場に目を向けると、2023年12月末の時価総額は15兆4,117億円（前年末比2.7%減）、銘柄数は58となっている。過去を振り返ると、リーマンショック後の金融引き締めなどの影響により一旦低迷する局面があったものの、2012年以降は、国内景気の回復や長期にわたる金融緩和などにより拡大基調をたどってきた。2020年に入ってからは、コロナ禍による経済全体の停滞懸念などにより、ホテルや商業施設などを中心に大きく下落したが、景気変動の影響を受けにくい住宅や物流施設などは堅調に推移してきた。 東証REIT指数の動向についても、好調な国内不動産市況（賃料相場の上昇など）などからしばらく好調に推移してきた。特に、日銀による金融緩和政策やこれまでの好調なオフィス需要などを背景として、国内外の機関投資家からは利回りを確保でき、キャッシュ・フローが比較的安定しているJ-REITに対する投資意欲は根強い。コロナ禍の影響により、2020年3月に一旦大きく落ち込んだものの、2021年にはコロナ禍前の過去最高水準に戻ってきた。ただ、足元では、海外中銀による利上げや投資家心理の弱含み、日銀による金融政策変更への思惑などの影響によりやや軟調に推移している。 2. レジデンス（賃貸マンション） 賃貸マンションについては、入居者（利用者）及び投資家双方の旺盛な需要に支えられて好調に推移している。東京都総務局の公表データによると、同社の供給エリアで高い比率を占める東京23区の人口は、東京都への転入超などを背景として増え続けてきた※1。特に、若年層を含め、晩婚化や離婚率の増加などを背景として単身世帯の増加が目立っており、今後もワンルームマンションの賃貸需要を支えていくものと考えられる。この傾向は、大阪や名古屋はもちろん、福岡、札幌など地方大都市圏においても見られており、国内人口が減少する一方で、人口の都市集中化が進んできた。また、最近では在宅勤務に適したコンパクトマンションへの需要も高まる傾向にある。それらを背景として、5大都市平均※2の賃料水準・稼働率は安定的な伸びが続いてきたうえ、コロナ禍においても堅調に推移してきた。一方、投資家サイドでも、一等地物件などに外資系ファンドなどからの1棟買いの引き合いが強い。 ※1 コロナ禍が拡大した2020年以降、都心への転入超過に歯止めがかかり、2021年は26年ぶりに人口が減少する格好となったが、2022年にはプラスに転じており、一過性要因との見方ができる ※2 東京（23区）・大阪市・名古屋市・札幌市・福岡市。 3. ホテル及びオフィス ホテルに目を向けると、コロナ禍以前はインバウンド需要の拡大などを背景として高い稼働率が続いてきた。2020年以降、コロナ禍の影響が長期化し、ホテル稼働率は低調に推移してきたが、コロナ禍が落ち着きを見せるなかで、全国旅行支援やインバウンドの回復などにより、稼働率及び客室単価も上昇傾向にある。また、アフターコロナを見据えたプレーヤーの選別も始まっており、今後は事業機会獲得に向けた機運も高まっていくものと見られる。また、オフィスについても、働き方の変化（リモートワークやサテライトオフィスの普及など）による影響には注意する必要があるものの、同社が展開する地方大都市圏においてオフィス不足は深刻な状況にあり、ビジネス機会は十分にあると見られる。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《HH》