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*15:01JST いちご Research Memo（1）：2023年2月期は親会社株主に帰属する当期純利益が前期比45.4%増 ■要約 いちご<2337>は、オフィス、商業施設、ホテル、レジデンスなど幅広いタイプの不動産を対象とし、不動産価値向上ノウハウを駆使して投資・運用を行う心築（しんちく）を強みとしている。また同社は、不動産価値向上技術・ノウハウを軸にオフィス、ホテル、再生可能エネルギー発電施設の3つの投資法人を運用・管理するユニークな企業グループである。同社はすべての事業において社会貢献を目指しており、心築事業における環境負荷低減やクリーンエネルギーの創出など本業を通じた貢献に加え、Ｊリーグのトップパートナーとして地域活性に参画するほか、「RE100」や「国連グローバル・コンパクト」に加盟するなど多面的な活動を通じて、サステナブルな社会の実現に力を注いでいる。 1. 2023年2月期の業績動向 2023年2月期は、売上高が前期比19.6%増の68,093百万円、営業利益が同24.7%増の12,492百万円、ALL-IN営業利益が同27.4%増の16,908百万円、経常利益が同45.2%増の10,848百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同45.4%増の9,409百万円、キャッシュ純利益が同18.1%の15,351百万円と、各利益指標で期初及び修正計画を上回り、前期比で大幅増益となった。心築事業、アセットマネジメント事業（AM）、クリーンエネルギー事業ともに順調に推移し、会社全体の各利益が成長した。主力の心築事業は、堅調な市場を背景にいちごオーナーズによるレジデンス売却が順調であったことに加え、マルチアセット（オフィス・商業施設・ホテルなど）でも商業施設物件等の売却が利益に貢献した。不動産賃貸では、ホテル需要の回復が増益に寄与した。アセットマネジメント事業は、ベース運用フィーが堅調に推移したことに加え、いちごオフィスにおいて、価値向上を実施した物件の売却に伴う大幅な売却益と分配の実現に連動して成果報酬が増加したこと等により増益となった。クリーンエネルギー事業は、前期に竣工した発電所の売電収入が通期で寄与したことや新たに3ヶ所の発電所が売電を開始したことなどにより、事業規模が拡大した。 2. 2024年2月期の業績予想 2024年2月期の業績予想は、営業利益で前期比24.0%減の9,500百万円、ALL-IN営業利益で前期比6.5%増の18,000百万円、経常利益で同44.7%減の6,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同6.3%増の10,000百万円、キャッシュ純利益で同1.0%増の15,500百万円、1株当たり当期純利益で同7.9%増の22.06円と引き続きキャッシュ創出を拡大する計画である。なお、同社の業績実態は、営業利益ではなくALL-IN営業利益で見る必要がある。主力の心築事業のセグメント利益（ALL-INベース※）は、15,300百万円（前期比28.6%増）と大幅増を予想する。ストック収益では、ホテル売上の伸びに伴い賃料・オペレーター収入の増加が見込まれるが、同社予想は保守的な見立てであり、インバウンドの増加状況等により、さらなるアップサイドも期待できる。フロー収益では、心築の進捗によるマルチアセットの売却益の増加を見込む。レジデンスでは引き続きいちごオーナーズの事業拡大を目指す。弊社では、良好な外部環境を背景に、同社の保有資産、心築技術、ビジネスモデルの優位性を加味すると、進行期も期初の利益計画あるいはそれ以上の成果が期待できると考えている。 ※同社では2023年2月期より、報告セグメントの「セグメント利益」を「営業利益」から「ALL-IN営業利益」に変更。 3. 成長戦略 同社は、キャッシュ・フローの創出にこだわった経営を行っており、ALL-IN営業利益、キャッシュ当期純利益、キャッシュEPSなどを指標としている。これらの指標すべてにおいて2023年2月期は前期を上回っており、2024年2月期も増加を見込んでいる。賃料収入や売電収入やAMのベース運用フィーなどのより安定的な収益であるストック収益の固定費（固定販管費+支払利息）カバー率は192.9%と盤石である。2024年2月期のストック収益は、新型コロナウイルス感染症の拡大（以下、コロナ禍）前となる2020年2月期比92.1%まで回復する予想である。2024年2月期のフロー収益は、同72.6%まで回復する予想である。 4. 株主還元策 同社は株主還元策として配当を実施している。2023年2月期の1株当たり配当金は、足元での強い収益回復と徹底したキャッシュ創出により1円の増配を行い、年間8円と11期連続で累進的配当政策を維持した。配当性向は39.1%、株主資本配当率（DOE）は3.6%となった。2024年2月期の配当金は年間8円、配当性向36.3%を予想している。同社は、長期VISION「いちご2030」において「機動的な自社株買い」を掲げており、2018年2月期から2023年2月期まで6期連続で毎年15億円から45億円の自社株買いを実施してきた。徹底的なキャッシュ・フロー経営を行い、かつ強い財務基盤を持つ同社だけに、株式の市場価格によっては、今期以降も自社株購入による株主価値の向上が期待できる。 ■Key Points ・2023年2月期は親会社株主に帰属する当期純利益が前期比45.4%増。主力の心築事業では商業施設やいちごオーナーズのレジデンスの売却が好調。所有ホテル賃料収入とホテルオペレーション収入は回復傾向 ・2024年2月期は、ALL-IN営業利益ベースで前期比6.5%増の18,000百万円を予想。国内の売買環境はレジデンスをはじめ良好、ホテル関連収入は引き続き回復を見込む ・キャッシュ創出力を最大化する経営により安定成長を推進。サステナブル経営の多様な施策が進捗 ・2023年2月期は年8円配当（前期比1円増）を実施。株主還元策として自社株買いを6期連続で継続中 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《SI》