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*11:06JST いちご Research Memo（6）：2025年2月期は年10.00円配当、配当性向31.2%を予想 ■株主還元策 いちご<2337>は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、日本で導入例が少なかった「累進的配当政策」を以前から導入している。原則として「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」を明確な方針とし、企業の持続的な価値向上と長期的な株主還元にコミットするものだ。過去12期連続で累進的配当政策を維持しており、安定性に定評がある。また、新経営目標では、株主資本配当率（DOE）を3%以上から4%以上に引き上げた。2025年2月期の配当金は、年間10.00円（前期比1.00円増配）、配当性向31.2%を予想しており、2023年2月期の増配（前期7.00円から8.00円へ）から、3期連続での増配となる見込みである。 同社は、長期VISION「いちご2030」において「機動的な自社株買い」を掲げ、株主価値の向上策への積極的姿勢を打ち出している。この方針に沿って、2018年2月期から2024年2月期まで7期連続で実施しており、毎年平均30億円の自社株買いを実施してきたが、前期より60億円に倍増している。進行期も第3四半期に60億円の自社株取得（2024年10月11日〜2025年4月30日、発行済み株式総数の3.9%）を発表しており、実現後の総還元性向は73%となる予想だ。強い財務基盤を持つ同社だけに、株式の市場価格によっては、今後も自社株購入による株主価値の向上が期待できる。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《HN》

*11:05JST いちご Research Memo（5）：セキュリティ・トークンにより出口拡大とノンアセット事業化を推進 ■中長期の成長戦略 1. セキュリティ・トークンにより出口拡大とノンアセット事業化を推進 いちご<2337>では、いち早くセキュリティ・トークンに着目し「いちご・レジデンス・トークン」を発行し、実績を積み重ねている。組成時の不動産売却、5年を超える運用期間中のアセットマネジメントフィー等の収益機会となり、成長ドライバーとして存在感を増している。セキュリティ・トークンは、株式等の一般的な有価証券と同様に金融商品取引法の下で規制され、ブロックチェーンにて権利が管理されることでデータの改ざんが極めて困難な安全性に優れた投資商品である。小口から投資できるため個人投資家も投資機会が得られる。同社では2022年11月の第1号を皮切りに、第2号（2023年8月）、第3号（2023年11月）、当上半期にも第4号（2024年5月）と実績を積み重ねてきた。第5号案件（2024年10月募集）の投資対象不動産はいちごオーナーズが保有する東京23区内のレジデンスであり、市谷仲之町・文京小日向・駒場東大前・西新宿・清澄白河などの7物件（114億円）であり、いずれもいちごオーナーズが取得した物件である。同社ではセキュリティ・トークン市場を将来的に成長力のある市場と捉えており、運用資産規模で2025年2月期末で600億円（期末までに174億円、第6号以降を追加）、2026年2月期末までに1,000億円を運用したい考えだ。J-REIT（20兆円）、私募ファンド等（30兆円）に次ぐ市場として、2032年には、2.6兆円の市場規模（運用残高）に達すると見られている。セキュリティ・トークンへの売却時の利益（利益率10%前後）とともに、売却後のグループ投資顧問による運用フィーが期待でき、同社が戦略として目指すストック収益の拡大、ノンアセット事業化の推進に寄与する。なお来期には私募REITが始動する計画があり、販売の出口及び運用資産の拡大は加速しそうだ。 2. RE100を早期に達成 同社は、国際的なイニシアチブである「RE100」に加盟し、「2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに切り替える」という目標を定め取り組んできた。この目標には、同社が使う電力だけではなく、いちごオフィスリートやいちごホテルリートが保有する不動産も含め、日本全国の約300棟の不動産で使用する電力を含む。同社では、2024年8月末時点で再生エネルギーへの切り替えが100%完了し、前倒しでのRE100を実質的に達成した。日本の事業会社におけるRE100の達成としてはトップ集団に入る。具体的には、再生可能エネルギーへの切り替えが61%、同社発電所由来トラッキング付非化石証明書の取得が39%となっており、自社が創出した再生エネルギーの活用が特徴である。なお、同社発電所によるCO2削減量は、同社グループ排出量の約4.4倍となる。今後は達成率100%の状態を維持しつつ、正式な審査期間（半年〜1年）に入る。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《HN》

*11:04JST いちご Research Memo（4）：2025年2月期は、ALL-IN営業利益ベースで240億円を予想 ■いちご<2337>の今後の見通し 2025年2月期通期の業績予想は、営業利益で前期比23.5%増の16,000百万円、ALL-IN営業利益で同13.2%増の24,000百万円、経常利益で同15.5%増の12,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同15.6%増の14,000百万円、キャッシュ純利益で同3.5%増の18,500百万円、1株当たり当期純利益で同19.4%増の32.10円とキャッシュ創出を拡大する計画であり、ストック収益の最高益も更新を見込む（期初予想どおり）。 アセットマネジメント事業では、セキュリティ・トークンを活用した新たな投資商品「いちご・レジデンス・トークン」による運用資産残高（AUM）の拡大、いちごホテルリートの継続的な収益成長が見込まれる。セグメント利益で1,750百万円（前期比16.9%増）と予想した。通期予想に対する上半期の進捗率は36.2%ではあるが、下半期には挽回し、前期並みの着地に目途が立っている。また、同社では投資主と資産運用会社の利益が一致する完全成果報酬制度を採用しているため、保有ホテルの利益成長は同社の運用報酬の増加に連動する。クリーンエネルギー事業では、前期末に稼働開始したいちごえびの末永ECO発電所が通期で利益貢献するため、セグメント利益前期比7.9%増の2,100百万円を予想する。通期予想に対する上半期の進捗率は58.3%で、下期は冬場に入るため、上期に比べ発電量が下がる傾向にあるものの、安定稼働により計画達成が可能である。 心築事業のセグメント利益（ALL-INベース）は、20,150百万円（前期比13.6%増）と着実な増益を予想する。ストック収益（心築事業以外も含む）では、21,343百万円と過去最高の更新を計画する。ホテルの平均客単価の上昇が継続しており、賃料・オペレーター収入の増加が期待できるのに加え、新規取得したホテルも収益貢献する。上半期のストック収益実績は11,194百万円であり、通期目標の達成（1,000百万円程度の超過）が見えてきた。フロー収益では、運用資産残高（AUM）拡大に向けた売却を加速する計画である。前期に引き続きセキュリティ・トークンを活用した「いちご・レジデンス・トークン」組成に伴う売却（通期で400億円目標）も予定する。上半期のフロー収益実績は4,886百万円と進捗率（30.8%）は低いが、「いちご・レジデンス・トークン」の第5号（114億円、第3四半期）に加えて1〜2回の募集（1回100億円前後の売上高）等により下期に売却益が集中する予想である。 外部環境においては、レジデンス、ホテル、オフィスを含めて国内不動産への不動産投資家の意欲は積極的な状況が続いており、海外投資家にとっては、日本の不動産の魅力は相対的に高い。景気や金利の動向には引き続き注視する必要はあるが、金融機関の融資支援姿勢に変化は見られない。なお、同社のコーポレート借入金の金利に関しては、2025年2月期上半期に1.13%（前期末は0.89%、加重平均）と上昇してはいるものの、半分以上を固定化することで影響を軽減している。 好調なホテルやレジデンスに加え、同社が保有する中規模オフィスや商業施設は安定した需要があり、売買市場も良好であると弊社では考えている。ストック収益は過去最高水準で推移しており確実性が高い。フロー収益に関しても、グループのリートに加え、レジデンスを中心としたセキュリティ・トークンの需要が高く、多様な出口が選択できるようになっている。これらの要因から、ALL-IN各利益ベースでの目標達成は確実性が高いと言えるだろう。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《HN》