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*16:12JST いちご Research Memo（5）：不動産価値向上がコアコンピタンス、物件取得を支える低利・長期借入 ■会社概要 (4)心築事業：特徴とトピック 心築事業（旧：不動産再生事業）は同社事業の柱であり、不動産価値向上ノウハウはいちご<2337>のコアコンピタンスである。2016年2月期累計の物件譲渡は18物件である。234億円で取得し、平均1年7ヶ月の保有期間を経て、80億円の価値向上をした上で、314億円で譲渡した。ホテル物件の価値向上策としては、客室や外装のリノベーション、オペレーターの変更、リブランドなどが行われる。オフィス物件に関しては、省エネ化、テナントサービスの質向上、新規テナント誘致、遵法性の是正、耐震強化などが行われる。 心築事業の生命線は言うまでもなく物件の取得と回転である。同社は2016年2月期累計で45物件、856億円の物件を取得した。この金額は当年の心築事業売上の約2倍に相当する。物件取得にあたっては、同社グループの自己資金が約17％、残りは金融機関からの調達でまかなった。財務の健全性を背景に金融機関からの信用は向上している。平均金利は2.56％（2012年2月末）から1.41％（2016年2月末）に低下し、平均借入期間は3.6年（2012年2月末）から8.7年（2016年2月末）に長期化した。年度末の自己保有資産は1,807億円（簿価ベース）、鑑定評価額は2,084億円（含み益277億円）となっており、これらは主に将来の販売用不動産ではあるが、年間の賃貸収入だけでも約80億円に達する。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《HN》