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*18:57JST アパマンショップ Research Memo（3）：店舗当たり売上減は一時的、関連サービス収入は着実に拡大 ■決算動向 （2）事業セグメント別動向 ○斡旋事業 アパマンショップホールディングス<8889>が手がける斡旋事業の売上高は前期比6.0%増の11,088百万円、営業利益は同3.1%増の2,050百万円と増収増益基調が続いた。アパマンショップ店舗数の拡大と同時に関連サービス収入が引き続き増加したことが増収増益要因となった。 アパマンショップの店舗数は、2014年9月末時点で89店（前期末比+8店）、FC加盟店が1,043店（同+62店）となり、合計で1,132店舗（同+70店）と順調に拡大した。 関連サービス収入では、インターネット回線や家財保険の取次ぎ、24時間駆けつけサービス等に加えて、簡易消火器の販売や入居者向け会員サイト「アパマン友の会」を通じた各種商品・サービスの売上が増加した。関連サービス収入全体では2,368百万円と年々拡大を続けている。総利益率では直営店やPMが90%台、FC向けでは40%台で推移しており、関連サービス収入の拡大が同社の収益力向上につながっているといえる。 ただ、当期は直営店1店舗当たりの収益力が低下した。この要因としては前述したWEBサイト掲載物件情報の品質向上・厳格化施策を実施した影響が大きい。また、新規出店店舗の増加による立ち上げ負担が増加したことも要因となっている。しかしながら、四半期ベースでみれば第3四半期を底に、第4四半期以降は売上、営業利益ともに回復に転じており、一時的な収益低下と捉えることができよう。 ○プロパティ・マネジメント事業 PM事業（賃貸管理業務及びサブリース業務）の売上高は、前期比0.8%減の23,642百万円、営業利益は同1.6%減の1,044百万円と僅かながら減収減益となった。 2014年9月末時点の管理戸数は、前期末比976戸増の60,426戸（賃貸管理戸数32,867戸、サブリース管理戸数27,559戸）となった。期初計画では1万戸の増加を計画していたが、物件オーナーが代わったことによる解約などが出たこと、収益力向上に注力したこと、前述のWEB情報の品質向上・厳格化の影響もあり、計画を下回る格好となった。 サブリースの入居率に関しては、営業体制の強化を進めたことなどにより、2013年9月時点に比べて1.7ポイント程度上昇し、通期では95.5%と高水準で推移した。管理戸数が前期比でやや増加した上、サブリースの入居率が上昇したにもかかわらず、微減収となったのは管理戸数当たりの収益が前期に比べて低下したためだ。売上高については家賃収入が100%売上げに計上されるサブリースの管理戸数構成比が前期の46%から当期は45%に低下した影響が大きい。一方、利益面では斡旋事業と同様、WEB掲載物件の品質向上・厳格化施策を実施したことによる影響が、PM事業においても出たこと、また、今後の管理戸数増加に向け、人員を増員したことによるコスト増も利益減の要因となった。 ○PI・ファンド事業 PI（プリンシパル・インベストメント：不動産投資）・ファンド事業の売上高は前期比5.0%減の1,836百万円、営業損失は8百万円（前期は112百万円の営業利益）となった。本業外に分類される本事業分野では保有不動産の売却があった一方で、保有不動産においては入居率向上や経費削減等により収益性の維持に努めてきた。当期は過年度の物件売却による売上減少や一部物件においてテナントの入れ替えがあったため、一時的に賃料収入が落ち込み営業損失となったが、2015年9月期通期では賃料収入の回復から、営業利益も若干の黒字転化が見込まれる。 ○その他事業 その他事業の売上高は前期比33.6%減の686百万円、営業損失は77百万円（前期は39百万円の損失）となった。2013年1月より「システムソフト」が連結対象から外れた影響で、売上高が減少し、営業損失も広がった格好となっている。なお、当期よりセグメントの管理区分を見直しており、パーキング業務、SOHO（レンタルオフィス）業務をPM事業から移管している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《FA》