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*15:12JST プロパティＡＧ Research Memo（2）：不動産開発販売事業とプロパティマネジメント事業を展開 ■会社概要 1. 沿革 プロパティエージェント<3464>は、資産運用型不動産の販売及び賃貸管理等を目的として、現・代表取締役社長の中西聖（なかにしせい）氏によって2004年2月6日に設立された。「不動産と不動産サービスの価値を創造、向上し、社会を進化させ、人の未来を育み最高の喜びを創出する」との企業理念に基づき、時代変化に揺らぐことのない、新しい価値づくりとして不動産投資を提案する。社名は、新しい資産形成の選択肢を提案し、真の資産の代理人（プロパティエージェント）となることに由来する。 創業以来、順調に事業拡大を続ける一方、2015年12月に東証JASDAQスタンダードに上場し、2017年12月には東証2部に市場変更、さらに2018年7月には東証1部指定を果たした。 2. 事業内容 同社は、東京23区における資産運用タイプ及びコンパクトタイプの居住用不動産、都市型アパート、インバウンドホステル等の開発事業、販売事業等を展開する不動産開発販売事業のほか、建物管理サービス、賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス、ソリューションサービス等を提供するプロパティマネジメント事業に取り組んでいる。2019年3月期のセグメント別業績を見ると、不動産開発販売事業が売上高の96.9%、営業利益の90.3%を占めている。 (1) 不動産開発販売事業 不動産開発販売事業では、主に資産運用タイプ「クレイシア」シリーズ（広さ25平米程度の1Rタイプのマンション、平均価格約28百万円/戸）及びコンパクトタイプの居住用不動産「ヴァースクレイシア」（以下、Vクレイシア）シリーズ（広さ40平米程度の1LDKタイプのマンション、平均価格約38百万円/戸）の開発並びに中古物件の仕入れをし、投資目的顧客、居住目的顧客及び販売業者に販売する事業を行なっており、資産運用型不動産の販売収益が主な収益となる。2019年3月期より、富裕層向けの都市型アパートブランド「ソルナクレイシア」（以下、Sクレイシア）シリーズがラインナップに加わった。 不動産物件開発に当たっては、将来の売却や賃貸がスムーズに進む資産性の高い不動産を提供するために、物件開発エリアを主に東京23区内に集中している。また、同社独自の幅広い土地仲介業者との情報ネットワークと物件開発にかかる専門知識、同社独自の50項目以上にも及ぶ「スコアリング」に基づく定量的データなどをもとに用地の仕入れを行う。さらに、同社では、物件開発地域の賃貸仲介業者にその地域の居住者属性を調査する「モデリング」という独自の手法を取り入れ、居住者を想定するというマーケットインの考え方により商品企画を行っており、商品企画と開発から設計・施行管理まで一括して実施している。 (2) プロパティマネジメント事業 プロパティマネジメント事業では、賃貸管理サービス、建物管理サービス、賃貸仲介サービス等を提供している。 賃貸管理サービスでは、同社物件を購入した投資目的顧客（オーナー）に対して販売した資産運用型不動産における入居者管理及び賃貸契約管理を専門に実施し、入居率の維持に注力しており、資産運用型投資マンションでは99.9%の高い入居率を保っている。主なサービスとして「集金代行サービス」では、賃貸借契約の管理、家賃の集金代行、入居者が家賃滞納した場合に家賃を保証し同社が滞納請求を行なう滞納保証などを行い、主な収益はオーナーからの手数料収入、入居者からの更新料収入である。また、「家賃保証サービス」では、同社が投資目的顧客とサブリース契約を締結し、部屋を借り上げ、入居者に部屋を貸し出すが、主な収益は入居者からの家賃収入、更新料収入である。 建物管理サービスでは、マンションにおける共用部分を管理組合に代わって管理し、専門性を要する点検・調査業務や解決が難しい督促業務など、管理組合だけで行なうのは難しい業務を建物管理のプロフェッショナルとして受託する。具体的業務は、管理組合の運営、会計、管理員、マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整等を行い、管理組合からの管理受託手数料が主な収益である。 賃貸仲介サービスでは、文京区小石川の賃貸専門店「ORANGE ROOM」1店舗で、賃貸管理物件の入居者募集、他社管理物件の賃貸仲介を実施しており、仲介手数料が主な収益である。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《YM》