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*15:01JST サンフロ不動産 Research Memo（1）：減収減益も、ストック型事業は増収増益で過去最高を達成 ■要約 サンフロンティア不動産<8934>は、東京におけるオフィスビルや店舗ビルを中心に、不動産活用の専門サービスを提供する企業である。同社グループの事業は、「不動産再生」「不動産サービス」「ホテル・観光」及び「その他事業」に大別される。不動産再生事業は主に不動産のリプランニングや賃貸ビル、不動産小口所有商品の販売を、不動産サービス事業はオフィスの売買仲介・賃貸仲介（以下、リーシングマネジメント）、プロパティマネジメント、ビルメンテナンス、滞納賃料保証、貸会議室を主な事業内容としている。ホテル・観光事業はホテルの運営・開発・再生・販売、地域創生事業などを手掛けている。不動産再生事業を軸に、最適な事業ポートフォリオを構築することで、収益の多角化を実現している。これにより新型コロナウイルス感染症の拡大（以下、コロナ禍）といった事業環境の急変化にも柔軟に対応し、2024年3月期まで営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益については業績予想を13期連続で達成した。また同社グループのクレドである「利他」の精神が、全従業員の価値観をそろえ部門間での協業を可能にし、付加価値の高い商品とサービスを生み出す強みとなっている。 1. 2025年3月期第1四半期の業績概要 2025年3月期第1四半期の業績は、売上高15,685百万円（前年同期比15.0%減）、営業利益2,834百万円（同32.6%減）、経常利益2,739百万円（同34.5%減）、親会社株主に帰属する四半期純利益1,878百万円（同40.1%減）となった。前年同期の大型物件販売の反動減により全体の業績は減収減益となるも、不動産サービス事業やホテル・観光事業などのストック型事業は増収増益を記録し、過去最高を更新した。経常利益率は17.5%と高い水準を維持している。販管費は、従業員のベースアップや人的資本投資による人件費、積極的な事業投資とシステム投資による償却費の増加により前年同期比で増加したが、これは計画どおりである。 2. 2025年3月期の業績見通し 2025年3月期の業績予想は、売上高100,000百万円（前期比25.2%増）、営業利益20,870百万円（同18.6%増）、経常利益20,000百万円（同15.1%増）、親会社株主に帰属する当期純利益14,000百万円（同17.5%増）と、期初計画を据え置きとしている。中期経営計画の最終年度として、経常利益率20%台の高い収益性と、ROE（自己資本当期純利益率）10%以上の資本効率を継続しつつ定量目標の達成を目指す。なお、1株当たり配当金は前期比8.0円増の66.0円を予想している。2025年3月期の業績予想を現行中期経営計画の目標値と同額にしており、市場へのコミット達成意識が強くうかがえる。2025年3月期第1四半期の通期計画に対する進捗は計画どおりである。リプランニング事業、ホテル開発事業、海外開発事業などのフロー型事業における販売用不動産の売却は、契約済みの物件売却を含めると通期計画に対する進捗率が30%強と堅調に推移している。また、不動産サービスやホテル運営事業などのストック型事業では増収増益基調を継続しており、第1四半期においても過去最高を更新している。大型物件を含む物件販売計画の多くを第2四半期以降に予定しているため、通期計画の達成に向けた事業の加速が大いに期待されると弊社では見ている。 3. 成長戦略 同社グループでは、次期中期経営計画（2026年3月期～2028年3月期）と長期ビジョン2035を公表し、2028年3月期に売上高1,350億円、経常利益270億円、経常利益率20%、自己資本比率45%水準、ROE10%以上の達成を目標に掲げた。各事業において成長戦略を打ち出し、人財基盤やサービスの強化、本業連携多角化の推進を重点ポイントに挙げている。また、長期ビジョン2035では2035年3月期に売上高3,000億円、経常利益600億円を目標に掲げている。同社グループは現行中期経営計画（2019年3月期～2025年3月期）においても、オフィス需要の増減などのリスクに対応しつつ収益基盤の多角化やESG投資を推進するなど将来的な成長戦略に積極的に取り組んでおり、最終年度である2025年3月期の経営数値目標達成の蓋然性も高いと弊社では見ている。10年後のありたい姿として長期ビジョン2035を策定し、そこから遡って、現行中期経営計画を達成した後の3ヶ年を期間とする次期中期経営計画を策定したことで、安定的な収益の確保と将来的な成長性が強く期待できると弊社では考える。 ■Key Points ・都心オフィスビル事業（不動産再生事業・不動産サービス事業）を中心に、安定的な利益創出による底堅い成長を実現 ・2025年3月期第1四半期の業績は、前年同期の大型物件販売の反動減により全体の業績は減収減益となるも、不動産サービス事業やホテル・観光事業などのストック型事業は増収増益を記録し、過去最高を更新した ・2025年3月期は現行中期経営計画の最終年度。業績予想では中期経営計画の目標と同額を掲げており、市場へのコミット達成意識が強くうかがえる。大型物件を含む物件販売計画の多くを第2四半期以降に予定しているため、通期計画の達成に向けた加速に期待 ・次期中期経営計画（2026年3月期～2028年3月期）と長期ビジョン2035を公表。中長期的で持続的な利益成長に期待 （執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） 《HN》