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*16:12JST プロパスト Research Memo（2）：分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開 ■会社概要 1. 会社概要 プロパスト<3236>は総合不動産ディベロッパーで、社名はproperty（資産）とtrust（信託）の組み合わせに由来する。首都圏のマンション市場で、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開する。その時々の経済環境に応じて最適な事業を伸ばすことで成長を続け、社会貢献を果たす考えである。 同社は以下の12の競合優位性を発揮することで成長を続けてきた。1)「仕入力」（情報整理とスピーディな判断）、2)「近隣住民・行政交渉力」（専門業者に委託せず直接交渉）、3)「再開発調整力」（地域のポテンシャルを最大限に引き出す）、4)「創造デザイン力」（同じ物は創らない、コンセプトから派生する無限の空間デザイン）、5)「プレゼンデザイン力」（潜在意識まで問いかけるイメージ戦略）、6)「販売マネジメント力」（自分たちで作り上げた作品だからこそ可能な細かい対応）、7)「財務力」（ファイナンス方法の多様性と機動性により、短期決済に対応できる体制）、8)「アフター対応」（迅速な初期対応でクレームを未然に防ぐ）、9)「解析力」（マーケティングの分析と経済指標の分析）、10)「高品質実現力」（本質を見極め、唯一無二の空間を提供）、11)「構想力」（明確なコンセプト）、12)「建築監理力」（クレームの少なさに反映される完成度の高さ）である。 同社は都心のアクセスの良い立地に特化し、分譲開発事業においては単身層やいわゆるパワーカップル（高収入を得ている共働き夫婦）を主たる顧客ターゲットにした物件を取り扱う。また、物件ごとに異なるコンセプトと高いデザイン性に特長がある。コンセプト重視のため分譲物件はシリーズ化せず、物件名は個々に異なる。また、賃貸開発事業については国内外の富裕者層や投資ファンドを主たる顧客ターゲットとして、中規模かつ中低層の賃貸マンションを建設し、資産価値の高い新築物件を提供する。バリューアップ事業においても、国内外の富裕者層が主たる顧客ターゲットである。割安な収益不動産を精査して購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めたうえで売却する。 2023年5月期のセグメント別売上構成比は、分譲開発事業が0.0%、賃貸開発事業が66.0%、バリューアップ事業が34.0%であった。また、営業利益（全社費用控除前）構成比では、分譲開発事業が-0.1%、賃貸開発事業が75.4%、バリューアップ事業が24.7%であった。2019年5月期以降は賃貸開発事業が会社全体の業績をけん引しており、バリューアップ事業も好調を持続している。分譲開発事業については、販売の端境期であり、2023年5月期は成約上の完売物件があったものの2023年10月の引渡し予定のため、売上計上する引渡物件がなかった。一方で追加工事費用が発生した。ただ、2024年5月期には新築物件の引渡に伴い収益貢献を計画している。近年は分譲開発事業にとって環境が厳しいものの、同社は元々分譲開発事業から始めた会社であり、同事業のノウハウは賃貸開発事業やバリューアップ事業にも活用できることから、同社にとっては引き続き重要な事業と位置付けている。 2. 沿革 同社は1987年12月、個人向け不動産の管理を目的に(株)フォレスト・アイとして設立した。そして1991年1月に現社名である「株式会社プロパスト」へ商号を変更した。1991年4月に不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始し、1994年3月には東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入した。1995年6月には東京都中野区に初の新築マンションを開発し、1996年2月にはオフィスビル賃貸を開始した。さらに、2005年6月には現在のバリューアップ事業の礎となる土地再開発・収益不動産再生を目的として、資産活性化事業に参入した。2006年12月には東京証券取引所JASDAQ市場に上場するもリーマンショック後の不動産市況の悪化に伴い業績が悪化したため、上場を維持しながらも、2010年5月に民事再生法適用を申請した。 2011年2月に再生手続きの終結が決定した後は、2009年2月に代表取締役社長に就任した津江真行（つえまさゆき）氏の下、経営資源を不動産販売事業に集中投下し、賃貸開発マンションの「コンポジット」と「グランジット」シリーズの販売を開始するなど、収益力強化に取り組んだことで堅調な決算を続けている。その結果、自己資本比率は改善を続けて安全性が向上し、売上高営業利益率やROEも上昇して収益性も改善し、株主還元でも配当を継続するなど着実に成果を挙げている。 2015年9月に、アパートやマンション等の不動産販売事業やゼネコン事業を展開する(株)シノケングループが筆頭株主となり、2020年11月には今後の不測の事態に備えて第三者割当増資を実施した結果、シノケングループの株式保有比率は2022年11月末現在で35.96%を占めている。事業面でも、同社とシノケングループとは用地仕入れ情報の相互紹介などで情報連携している。2020年7月には、シノケングループが運用する100億円規模の私募REIT（リート＝不動産投資信託）へ、同社が賃貸不動産を供給した。同REITは今後300億円規模に拡大して上場を目指す計画であり、同社にとっても有力な販売先になると期待される。また、シノケングループ傘下の(株)小川建設は、同社が開発するマンションも施工する。 2022年4月からの東京証券取引所の市場区分の再編に伴い、同社は「スタンダード市場」へ移行した。今後も、同社はグループ会社間でのシナジーを生かして収益力を高めることで、さらなる発展を目指している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《YI》