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*16:10JST クリアル Research Memo（10）：「CREAL」が成長戦略の中核。第2の成長ステージに向け事業スキームを整備 ■中長期の成長戦略 クリアル<2998>は、不動産特定共同事業法に基づく第3号及び第4号事業者としての認可を金融庁及び国土交通省へ申請しており、2023年3月期中に取得できる見通しである。こられの認可の取得により、外部のSPCを利用したクラウドファンディングでの案件組成が可能となる。外部のSPCにおいてクラウドファンディングを活用することで、原則的に物件のオフバランス、アップフロント・フィー等の各種手数料を即時に売上計上が可能となり、貸借対照表の軽量化、倒産隔離なども実現できる。これによって、投資対象としての適格性が向上し、個人投資家に加えて金融機関や機関投資家による「CREAL」への参画が促進されることが見込まれ、投資主体の幅と投資額が大きく拡大することが期待される。また、借入金によるレバレッジ効果によって「CREAL」投資家の利回りが向上し、さらには同社の収益の向上も期待ができる。 現状では、GMVは調達時点（ファンド募集時点）の数値として集計・公表される一方で、「CREAL」の売上高及び売上総利益への計上は取引決済時点（物件売却時点）で行われることから、GMVの成約から売上総利益の計上までに多くのファンドで約1年間のタイムラグが生じている。しかし、不動産特定共同事業法に基づく第3号及び第4号事業者としての認可を取得して、SPCの活用が可能となることで、「CREAL」の売上総利益（＝GMV×Take Rate）のTake Rateを構成する確定フィー（案件組成手数料、ファンド運用手数料、償還手数料）と変動フィー（ファンドの外部売却時のキャピタルゲインのプロフィット・シェア）のうち、確定フィー部分についてタイムラグがなくなる。 上記を勘案すれば、2024年3月期の業績は2024年3月期に発生するタイムラグのない確定フィーと2023年3月期の1年のタイムラグとなった2023年3月期の確定フィーが合算された金額が売上総利益に反映されることとなり、非常に大幅な増益となることが予想される。なお、2025年3月期はタイムラグによる確定フィーの反落による減益が懸念されるが、SPC活用の本格化による顧客投資家数の増加と金融機関や機関投資家の参画等による投資金額の拡大によるGMVの増加により、増収増益を維持しながら高成長を持続する計画である。 このように不動産特定共同事業法第3号及び第4号事業者の許可取得は、同社のビジネスモデルを根本から変革し、これまで以上の高成長と高収益を創出する大きな原動力となることが期待される。同社ではSPCを活用した新たな事業スキームの構築を想定した「CREAL」の高成長を今後の経営戦略の中核に位置付け、2025年3月期にGMV300億円、会員数8万人の達成を計画している。また、「CREAL」の高成長を強力に支援し、資産運用の代表的なサービスとしての地位を確立すべく、大手ポイント会社や金融機関との連携やテレビなどのマスメディアを活用したマーケティング、AI、DX等の各種IT投資や新機能のリリースも積極的に行う方針である。 また、同社では会員基盤の拡大、物件の発掘とオペレーション力の強化に加えて、海外での事業展開もにらみ、M&Aについても積極的に検討する方針である。 「CREAL」のこうした取り組みに加えて、前述した「CREAL Partners」のDXプラットフォームの継続的進化による成長加速、「CREAL」「CREAL Pro」のさらなるシナジー強化による経営基盤の拡大を推進する計画である。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　中村昌雄） 《NS》