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*16:09JST インテリックス Research Memo（9）：リノヴェックスマンション販売は3期ぶりの増収に転じる見通し ■インテリックス<8940>の今後の見通し 2.事業別売上見通し (1) リノヴェックスマンション事業（物件販売） リノヴェックスマンション事業の売上高は前期比12.5%増の31,680百万円、販売件数で同13.7%増の1,350件を見込む。地域別では首都圏で前期比9.4%増の629件、地方店で同17.8%増の721件といずれも増加に転じる見通し。平均販売価格は地方の構成比が上昇するため同1.3%減の2,340万円と若干低下するものの、売上総利益率は採算重視の仕入・販売を継続することで12.7%と前期実績の12.8%とほぼ同水準を見込んでいる。 通期計画の達成に必要な下期の販売件数は、首都圏で331件、地方エリアで383件の合計714件となる。上期の仕入件数が首都圏で355件、地方エリアで458件となっており、供給力を考えると十分達成可能な水準と言える。首都圏の中古マンション販売動向は2019年10月～12月で前年同期比5.9％減と消費増税の影響もあって若干弱含んでいるものの、平均販売単価や面積当たり単価については上昇トレンドを継続しており、好条件の物件については旺盛な需要が続いていることに変わりはない。このため、販売件数や売上総利益率は会社計画を上回る可能性が高いと弊社では見ている。 (2) その他不動産事業（物件販売） その他不動産事業の売上高は前期比16.1%増の7,110百万円を見込んでいる。このうち、「アセットシェアリング」シリーズで同49.3%増の2,400百万円、その他不動産物件で同4.2%増の4,710百万円となる。「アセットシェアリング」シリーズに関しては、「montan HAKATA」の最終販売を2020年2月に実施することで約7億円の売上が見込まれる。また、2020年1月に開業した東京・鶯谷のホテル「LANDABOUT」（地上15階建て、169室）については、運営実績を重ねたうえで販売する予定で、2020年5月期中に販売できるかどうかは流動的となっている。仮に販売が2021年5月期にずれ込んだ場合でも、「京町屋」などその他不動産物件を売却することで売上計画の達成を目指す考えだ。なお、「LANDABOUT」の販売額は総額で40億円前後となる見通しで、複数回に分割して販売するものと予想される。 （3）賃貸収入及びその他収入 賃貸収入は前期比6.8%増の1,105百万円となる見通し。リースバック事業で月20件を目標に物件取得を進め、保有物件の積み上がりによる賃貸収入の増加を見込んでいる。営業施策としては、プロモーション強化（テレビCMの放映、Webマーケティング等）により同社サービス「安住売却（あんばい）」の認知度を高め、全国主要都市に展開していくこと、また、大手不動産仲介会社等との連携強化を進め仕入ルートを拡げていく。連携先はセンチュリー21グループや大手電鉄系仲介会社のほか、シニア向けビジネスを展開する企業との連携も進めていく予定にしている。高齢者にとって、一時的にまとまった資金を得られる同社サービスのニーズは大きいと見ているためだ。 リースバック事業の損益についてはまだ損失が残る見通しだが、2021年5月期以降は、保有物件の積み上げによる賃料収入の増加に加えて、2年間の定期借家契約を終えて売却する物件が増え始めることが予想されるため、黒字転換する可能性が高いと弊社では見ている。リースバック事業については、ストック収益（賃貸収入）とフロー収益（売却収入）のハイブリッド型ビジネスモデルとして、今後も積極的に事業を拡大していく方針であり、リノヴェックスマンションの仕入ルートの1つとしても位置付けている。 その他収入は前期比37.6%増の2,285百万円となる見通し。このうち、リノベーション内装工事請負事業は、同業他社からの受注増に加えて個人向けの受注増加により前期比24.4%増の1,400百万円を見込んでいる。その他では、「モンタン博多」のホテル運営収益や「アセットシェアリング」シリーズのプロパティマネジメント収入や任意組合の理事長報酬、リースバック物件の取得手数料収入等も増加する。なお、リノベーション内装工事については平均売上単価で7百万円程度となっており、リノヴェックスマンション事業における平均工事費3百万円強に比べると、より大規模なリノベーション案件が多い傾向にある。 (4)クラウドファンディング事業 同社は「不動産における中古流通市場の活性化」をさらに推進すべく、不動産に「ファイナンス×IT」を活用した新規事業として、クラウドファンディング事業を新たに開始した。第1段階として、他社プラットフォーム※を活用して不動産特定共同事業法の匿名組合出資型ファンドとしてリースバック商品「安住売却（あんばい）」のファンドを4本販売した（合計497百万円を調達）。 ※(株)クラウドポートが提供する貸付ファンドのオンラインマーケット「Funds」を活用。今後もリースバック物件の取得進展に伴い、調達の予定。 第2段階として、自社プラットフォームでクラウドファンディングを行うべく、2019年10月に「X-Crowd」をリリースし、ファンド募集を開始している（1口10万円から投資可能）。2019年11月から募集した第1号ファンド「京町屋（珠数屋町）」（リノベーション宿泊施設）は90百万円の物件に対して、63百万円を募集し、同社が劣後出資として27百万円を拠出するスキームとなっており、募集から約1カ月で調達を完了した。運用期間は約12ヶ月、予定利回りは3.0%（税引前）のファンドとなっている。また、第2号ファンドとして「京町屋（すみ蛍おぼろ）」（リノベーション宿泊施設）の募集を2020年1月30日より開始している（募集額31百万円、運用期間約18ヶ月、予定利回り4.0%）。 第2段階まではあくまで物件取得及びリノベーションに係る資金の調達手段として、また、同社の認知度向上や少額の不動産投資を通じてアセットシェアリングサービスへと投資家のステップアップを図ることが目的となっているが、将来的には他社の不動産投資商品を「X-Crowd」で販売することによる手数料収入の獲得も目指している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《SF》