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*15:11JST ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（1）：2019年9月期も高水準の配当。利益急成長でハイペースの増配が期待できる ■要約 ディア・ライフ<3245>は、都市型マンションの開発事業・収益不動産の投資事業などのリアルエステート事業を中核に、人材派遣事業などを展開する企業グループである。2004年の会社設立以来、東京圏に特化した主に単身者・DINKS向けマンションの開発（リアルエステート事業）を主軸として急成長を遂げた。代表取締役社長の阿部幸広（あべゆきひろ）氏を始めとした専門性の高い人材の不動産目利き力が強みである。2007年8月、会社設立から3年弱で東証マザーズに上場。2015年8月には東証1部に昇格、その後も著しい成長を見せている。 1. 事業内容 同社の主力事業はリアルエステート事業であり、全社売上高の98.2%（2019年9月期）、全社営業利益の98.8%（同）を稼ぐ大黒柱である。そのビジネスモデルの特徴は、1)東京圏に特化している、2)1棟30戸～50戸程度の規模の単身者・DINKS向けマンションの開発を得意とする、3)1棟単位で不動産販売会社や事業法人・各種投資家層に売却し区分の販売を行わないなどであり、少数精鋭の人材が年間売上高19,866百万円（2019年9月期）に達する事業を切り盛りし、資産効率及び生産性が高い。 2. 業績動向 2019年9月期通期は、売上高が前期比4.3%減の19,866百万円、営業利益が同16.6%増の3,333百万円、経常利益が同16.3%増の3,409百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同6.1%減の2,363百万円と、過去最高の経常利益を達成した。売上総利益率は21.8%（前期は19.6%）と高い収益性を維持。販管費率は、5.1%（前期は5.8%）と人件費を含めた費用の抑制に成功している。なお、2018年9月期の親会社株主に帰属する当期純利益には、パルマ<3461>の持分変動による特別利益（693百万円）が含まれる。主力のリアルエステート事業では、合計30物件の不動産を幅広い顧客層に対して販売した。内訳としては、自社開発の都市型マンション物件及びアセットデザイン＆リセール（土地の開発適地化）案件23件、収益不動産案件が7件である。好条件での物件売却が多かったことで売上総利益は前期比6.7%増加した。人件費をはじめとする販管費は抑制が奏功し同16.6%減少した。結果として大幅な営業増益となった。 2020年9月期通期の業績は、経常利益で4,000百万円（前期比17.3%増）、親会社株主に帰属する当期純利益で2,700百万円（同14.2%増）を目標とする。中期経営計画2年目もリアルエステート事業を中心に事業を拡大し増益を目指す。これまでの戦略どおり都市型マンション及び土地、収益不動産を東京圏にこだわって不動産開発・投資事業規模の拡大を継続する。特に投資を注力するのは、市ヶ谷・飯田橋・神楽坂をはじめとする新宿区や千代田区などの「職・食・住」の利便性が良好なエリア。強固な財務基盤に基づく投資余力を積極活用し、物件の仕入れは順調に進捗しており、事業規模で300億円相当（取得契約済、2020年9月期取得分を含めると400億円相当）を確保している。進行期も東京の不動産の取引環境は一定の過熱感はあるものの良好であり、顧客属性の多様化、同社の企画力などを勘案すれば物件の売買が滞ることは考えにくい。セールスプロモーション事業では、主力サービス分野の競争力を強化するとともに、アライアンスやM&Aを活用したサービス対応領域の拡大も推進する。 3. 成長戦略 同社は、2021年9月期を最終年度とする中期経営計画「Go For The Future 2021」を遂行しており、2019年9月期は初年度にあたる。継続的な成長を維持しながら、2020年代の発展に向けた布石を打つことが目的となる。初年度の進捗は良好である。主力の不動産事業の重点テーマである「開発・投資事業量の拡大」においては、事業規模300億円分を確保し、今後は更にその規模を拡大する計画だ。「成長投資の推進」においては、コインスペースと資本業務提携、OYOグループと提携等、積極的に布石が打たれた。一方で、人材サービス分野でのアライアンス・M&Aは実現しなかった。数値目標では、ROE15%以上、ROA10%水準、自己資本比率30%以上をすべてクリアし、経常利益においても最終年度50億円にむけて成長軌道を描いている。 4. 株主還元策 同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、財務体質強化と内部留保の確保を図る一方、株主への利益還元を重要な経営課題としており、配当性向40%を目指して配当を実施する。また、自社株式の取得に関しても、株価の推移や財務状況等を勘案し、機動的に行う方針である。2019年9月期は、期初予想は1株当たり配当金20円だったが、好調に利益を達成したことを反映して、普通配当24円に創業15周年記念配当3円を加えた配当金27円と期初予想から大幅増配となった。配当性向は45.4%だった。2020年9月期の配当金は28円、配当性向は40%を予想する。中期経営計画では、2021年9月期に経常利益50億円（2019年9月は34億円）を目標にしている。計画通り達成されれば、利益が急成長するため増配ペースもハイペースになることが期待できる。 ■Key Points ・東京都心に特化した不動産の開発・投資等で一人1億円以上の営業利益を稼ぐビジネスモデルを確立 ・財務の安全性を維持しつつ、販売用不動産（仕掛含む）を事業規模300億円分確保 ・2020年9月期も東京圏にこだわり不動産開発・投資事業を拡大し、経常利益40億円を目指す ・中期経営計画初年度は進捗順調。ジャパンM&Aソリューションとの業務資本提携 ・2019年9月期も高水準の配当（年27円）を実施。利益急成長によりハイペースの増配が期待できる。株主優待制度「ディア・ライフ プレミアム優待倶楽部」が好評 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《ST》