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*15:02JST リアルゲイト Research Memo（2）：築古中小ビルをヴィンテージ物件としてスモールオフィスに再生・運用 ■会社概要 1. 会社概要 リアルゲイト<5532>は、渋谷エリアを中心とした都心の築古中小ビルをスモールオフィス・シェアオフィス等に再生するFWP事業を展開する成長企業である。2009年の創業以来、15期連続で増収を達成してきた。企業理念として、「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」を掲げ、その具現化に取り組んでいる。同社を創業以来率いるのは、一級建築士の資格を持ち、海外のヴィンテージ建築をこよなく愛する岩本裕代表取締役である。岩本氏は、五洋建設<1893>、(株)大京、プロパスト<3236>にて現場監督や企画・販売等の経験を積んだ後に独立した。また五洋建設ではアメフト選手としても活躍し、現在もパワーリフティングを趣味とするパワフルな経営者である。2009年の創業に際しては、(株)トランジットジェネラルオフィスの傘下での起業であった。当初のビジネスモデルはPMであったが、2012年にMLを開始し、2017年以降は設計・施工にも進出した。転機が訪れたのは、コロナ禍の2021年7月である。親会社の都合により同社株式は譲渡され、サイバーエージェントの連結子会社となった。IT大手企業の傘下に入ったことで、経営管理やガバナンスの体制が整備され、2年後の2023年6月には東証グロース市場へスピード上場を果たした。現在は、金融機関との信頼関係も強化されて物件の保有や売却も行っており、多様なスキームの駆使によって成長が加速している。 2. 収入モデル 同社は、FWP事業の単一セグメントであるが、創業来、収入モデルとなる事業を追加してきた。現在は5つの主要モデルが存在し、主力となる事業はMLである。ビルオーナーより10～15年程度の契約で建物を賃借し、転貸する事業で、開業初期は支払家賃が先行するが、満室稼働後は安定収入が得られ、2024年9月期の全社売上構成の59.7%を占める。創業来の事業であるPMは、ビルオーナーより企画・運営を受託し、テナント賃料収入に対して一定の手数料収入等を得る事業であり、全社売上構成の6.7%を占める。再生物件保有（保有）は、自ら物件を保有し、賃料収入を得る事業であり、全社売上構成の3.0%を占める。設計・施工は、設計監理契約や工事請負契約を締結し完成時に工事収入等を得る事業で、ML・PMに附随して発生する特徴があり、全社売上構成の14.3%を占める。近年同社が進出した物件売却は、保有物件の売却により収入を得る事業で、全社売上構成の16.3%を占め、キャピタルゲインにより大きな利益が得られる事業特性を持つ。財務状況の改善を図るとともに、売却後にML・PMを受託することで、安定的なストック型収入にもつなげられる。ML・PM・保有は継続性・安定性の高いストック型の収入モデルであり、3つの合計で約7割を占めている。フロー型の設計・施工や物件売却も最終的にはMLやPMにつなげることを前提としており、ストック型売上を安定的に積み上げられるのが同社の強みである。 同社は、創業以来順調に業績を伸ばしてきたが、特にストック型売上（ML、PM）は安定的に積み上がってきた。一方でフロー型売上（設計・施工）は上下に変動する傾向にある。2022年9月期からは保有モデルが加わり、2023年9月期からは売却モデルが加わった。設計・施工から入りMLにつなげるパターンや、保有（賃料）から入り売却（キャピタルゲイン）したうえでMLにつなげるなど、多彩な提案ができるのが同社の強みである。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《HN》