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*14:34JST プロパスト Research Memo（4）：パターン化でデザイン性と低コストを両立 ■賃貸開発事業 1. 事業概要 賃貸開発事業は、首都圏を中心に用地取得から中小規模賃貸マンションの企画・建築・販売を行っており、期間としては2年程度の中期プロジェクトである。プロパスト<3236>は首都圏エリアを中心とした立地かつ最寄駅から徒歩10分圏内のマンション用地を取得し、40～100坪程度の土地に1棟15～30戸程度の中規模かつ中低層の賃貸マンションを建設する。そして、利便性の高い物件を一時的に自社保有し、同社のネットワークを駆使して空室率を最小限に抑制するとともに、優良なテナント付けを行うなかで賃貸業務を行っている。その後は外部環境を勘案しながら、売却時期を検討する。売却価格は、1棟で5～15億円程度を目標としているが、最近は10億円以上の大型物件も複数売れており、平均単価も上昇している。都心の資産価値が高い優良物件に特化した戦略が奏功しているようだ。 賃貸開発事業の2023年5月期第2四半期累計期間の売上高は10,803百万円（前年同期比72.8%増）、営業利益は2,312百万円（同66.7%増）と大幅な増収増益となった。売却物件数が増加したことが好業績の主因である。売上高で会社全体の73.3%、営業利益でも79.8%を占め、引き続き同社の稼ぎ頭となっている。また、営業利益率も21.4%の高水準で、同社の中では最も収益性が高い事業でもある。 売却先は、相続税対策として銀行借入によって物件を購入する首都圏及び地方の個人投資家層が多い。また、いずれはファンドに組み入れるための、法人による購入もある。2021年5月期からは大株主シノケングループのREITが加わり、今後も安定的な売却先として期待される。こうした投資家ニーズにマッチする物件を供給していることが、賃貸開発事業が好調の理由と言えるだろう。 2. 特長 分譲開発事業などで培った同社のデザイン力を生かし、コストを抑制しながら、ハイセンスな賃貸マンションを建築することで、最終的には投資家やファンド向けに売却を行う。中規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制する。 コンセプト重視の分譲開発事業とは違い、賃貸開発事業ではパターン化を行うことで低コストを実現している。外壁をコンクリートの打ちっぱなしにするなど、デザイン性を損なわない工夫もしている。また、分譲開発事業と同じく、ローンが付きやすいRC造にこだわって展開している。比較的近年にスタートした事業ではあるものの、今では戦略的に重要な位置付けとなっている。視覚的に訴求するような資料を作成し提案に使用しているが、建物や部屋のデザイン性を強調しながら、立地の良さや利回りも明記しており、仲介会社からも評判が良いと言う。 3. 実績例 賃貸開発事業の最近の主な実績例は以下のとおりである。 (1) グランジット大森（東京都大田区大森北、2022年11月竣工） (2) グランジット池袋（東京都豊島区池袋、2022年11月竣工） (3) GRAN PASEO蒲田II（東京都大田区東蒲田、2022年9月竣工） (4) グランデエテルノ（東京都台東区浅草橋、2022年9月竣工） (5) キグナスハウス神田神保町（東京都千代田区神田神保町、2022年9月竣工） (6) コンポジット代々木（東京都渋谷区代々木、2022年9月竣工） (7) コンポジット高円寺（東京都杉並区高円寺南、2022年8月竣工） (8) グランジット千代田富士見（東京都千代田区富士見、2022年8月竣工） (9) グランジット文京茗荷谷（東京都文京区大塚、2022年8月竣工） (10) コンポジット白金高輪（東京都港区白金、2022年7月竣工） （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《YI》