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*15:12JST サムティ Research Memo（2）：不動産事業と不動産賃貸事業のバランスの取れた事業構成（1） ■会社概要 1. 事業概要 サムティ<3244>は、不動産事業（不動産ファンド向け賃貸マンションやホテルの開発及び販売等）と不動産賃貸事業（賃貸マンションの保有等）を両軸とし、ホテル事業も手掛けてきた。2021年1月に公表した中期経営計画（アフターコロナ版）では、「資産保有型」ビジネスへの転換を掲げており、その達成に向けた進捗を明確に示すため、セグメント区分の変更を実施した。新セグメントは、1) 不動産開発事業、2) 不動産ソリューション事業、3) 海外事業、4) 不動産賃貸事業、5) ホテル賃貸・運営事業、6) 不動産管理事業に分類される。同社では、さらに1)～3)をキャピタルゲインビジネス、4)～6)をインカムゲインビジネスにグルーピングしたうえで、「資産保有型」ビジネスへの転換により、安定収益であるインカムゲインの拡大を目指している。 また、2015年3月にはSRRを設立し、同年6月に東証J-REIT市場に上場させた。同社グループは、SRRへのスポンサーとしての役割（物件供給）とアセットマネジメント業務等を担っている。SRRの現在の資産規模は159物件で1,463億円と着実に成長を続けている（2022年2月末時点）。また、2021年11月にはホテル特化型REITも設立しており、上場に向けた準備を進めている。 全国の拠点は、大阪本社／大阪営業部（大阪市淀川区）※のほか、東京本社／東京支店（東京都千代田区）※、札幌支店（札幌市中央区）、名古屋支店（名古屋市中村区）、広島支店（広島市中区）、福岡支店（福岡市博多区） にあり、地方大都市圏を中心として全国に展開する体制が確立されている。 ※神戸、新宿及び横浜営業所を有する。 同社グループは、同社及び連結子会社20社、持分法適用関連会社2社※によって構成されるが、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立または出資しているSPCや一般社団法人が13社含まれている（2021年11月期末）。主な連結子会社には、サムティアセットマネジメント(株)（アセットマネジメント等）、サムティホテルマネジメント(株)（ホテル運営等）、サムティプロパティマネジメント(株)（物件管理等）、SAMTY ASIA INVESTMENTS PTE.LTD.（シンガポール子会社）などがある。 ※2021年5月25日付けで、ホテルの再生・開発に強みを持つデベロッパーであるウェルス・マネジメント<3772>（以下、WM）と、ホテル開発事業等における協業などを目的とした資本業務提携契約を締結し、持分法適用関連会社とした。 2. 新セグメント区分の概要 (1) 不動産開発事業 1) 自社ブランド「S-RESIDENCE」（不動産ファンド向け賃貸マンション）の企画開発・販売のほか、2) 個人投資家等を対象とした投資用ワンルームマンションの企画開発（以下、投資分譲）、3) ホテル・オフィスの企画開発・販売（以下、ホテルその他）も手掛けている。 主軸となる1) 「S-RESIDENCE」は、各エリアのニーズを捉えたコンセプト・意匠により、解放感溢れるエントランスや内廊下等を採用し、高いデザイン性や居住性を有する単身者・DINKS向けのマンションである。SRRに対して優先交渉権を付与しており、基本的にはSRRへの物件供給を中心に据えている。ただ、2020年11月期からは「資産保有型」ビジネスへの転換に向けて、開発パイプラインを大幅に拡大する一方、一定期間（3年程度）保有した後に売却する方針としており、「不動産賃貸事業」の拡大にも寄与するものである。 また、2) 「投資分譲」は、自社では販売を行わず、販売会社に卸販売（区分または1棟売り）するところに特徴がある。営業エリアにおいて販売実績のある販売会社とのネットワークを構築し、企画開発の段階から販売会社と協議を行うことにより、顧客（利用者）ニーズに合致した物件を供給している。 3) 「ホテルその他」は、自社ブランドホテル「S-PERIA」シリーズの企画開発や外資系ホテルチェーンとの共同事業を通じて、上場準備中であるホテルREITへの物件供給を中心に据えるとともに、「ホテル賃貸・運営事業」の拡大にも寄与するものである。 (2) 不動産ソリューション事業 収益不動産等の取得・再生、販売を行っている。取得した収益不動産に対して、リーシング（賃貸付け）やバリューアップノウハウの活用、設備改修によるグレードアップなどにより、稼働率の向上等を図り、保有期間中の収益確保につなげるとともに、最終的には投資物件としてSRRや不動産ファンド、事業会社等に販売することによる売却益の獲得を目的としている。また、SRR向けのウェアハウジング※も行っている。なお、保有期間中の賃料収入は「不動産賃貸事業」に計上される。 ※REITに組み入れるための物件取得。 (3) 海外事業 海外における投資及び住宅分譲事業を行っている。2016年にファンドを通じてホーチミンの不動産会社（開発・賃貸事業）へ出資したほか、2020年からはベトナム最大手の不動産デベロッパーであるVINHOMES JOINT STOCK COMPANY（以下、VHM）※1と共同で、ハノイ市西部での分譲住宅事業「THE SAKURAプロジェクト」※2を推進している。 ※1 VHMは、2008年に創業したベトナム最大の複合企業Vingroup傘下の中核企業であり、ベトナム国内の不動産会社において、売上、利益、時価総額トップを誇っている。 ※2 VinHomes Smart Cityの全58棟中4棟（総戸数3,620戸）の分譲住宅事業に参画したもの。 (4) 不動産賃貸事業 マンション、オフィスビル、商業施設の賃貸を行っている。関西圏及び首都圏のほか、福岡、札幌、名古屋等の政令指定都市を中心とした全国各地に152棟（たな卸資産、固定資産）を有するとともに、マンション、オフィスビル、商業施設等、多様な資産に分散投資を行っている。特に、景気変動の影響を受けにくいマンションの比率が高く、リーシングノウハウを生かすことで年平均95%付近の高い稼働率で安定推移している。保有不動産の規模はトータルで約2,081億円（簿価）に上るが、最終的に売却を目的とするたな卸資産（販売用不動産）約1,080億円と、自社保有を目的とする固定資産約910億円に分かれる（2021年11月期末時点）。 (5) ホテル賃貸・運営事業 自社開発ホテル10棟を含む、合計18棟の賃貸・運営を行っている（2021年11月期末時点）。上場を準備しているホテルREITの資産拡大とともに、収益の積み上げを目指している。 (6) 不動産管理事業 マンション、オフィスビル、商業施設の管理を行っている。具体的には、同社がアセットマネジャーとして不動産の運用及び管理業務等を受託し、手数料収入（アセットマネジメント（AM）フィー）等を獲得するほか、子会社のサムティプロパティマネジメントによって、分譲マンション管理及び建設・リフォームなども行っている。運用資産残高（AUM）はSRR向けが1,184億円、ホテルREIT組成に伴う私募向けが約1,440億円の合計2,624億円（2021年1月末時点）に上る。また、管理受託戸数はSRR向けを中心に17,858戸（2021年11月末時点）となっている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） 《YM》