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*16:13JST ウェルスマネジ Research Memo（3）：同社事業は不動産、ホテル運営、アセットマネジメントの3本柱（2） ■ウェルス・マネジメント<3772>の事業概要 3. 事業内容 同社グループの強みは、3つのコアコンピタンス（核となる能力、得意分野）を持つことである。すなわち、第1に、ホテル・旅館の再生、開発に強みを持つ“価値創造型の不動産会社”である。第2に、国際的なブランドを持つホテルオペレーターとのタイアップにより、バジェットタイプからラグジュアリータイプのホテルまで“収益の最大化を図れるホテルオペレーション会社”である。第3に、国内外の様々な投資家とのつながりにより、コア型からオポチュニスティック型投資まで対応する“ブティック型の独立系アセットマネジメント会社”である。こうした3つの強みを生かしながら、グループ各社が専門機能を担い、相互に補完しながら総合的にビジネスを展開している。 投資事業を行う同社は、投資案件の状況に合わせながら「自己投資・共同投資」により、直接、不動産投資を行う。国内外の様々な投資家とのつながりにより、あらゆる投資家に対応できる強みを持つ。社長が長年クライアントサービスで培った経験と知見を同社で生かし、企業の成長と業務領域の拡大を行っている。そして、最終的にはクライアントの立場の理解を深め、より良い不動産金融や投資業務サービスへと還元している。 また、ホテル・旅館の再生、開発などについては、不動産金融事業を担うリシェス・マネジメントが行っている。投資案件の発掘からデューデリジェンス、取得、売却までのトータルアドバイスを提供する「アドバイザリーサービス」や、不動産投資の入口から出口までをワンストップでサポートするプラットフォームの提供を行う「アセットマネジメントサービス」を展開する。アドバイザリーサービスでは、投資案件のソーシング、デューデリジェンス、プライシング、アクイジション、ファイナンシング、ディスポジションからM&Aの提案に至るまで、包括的なサポートを提供することができる。不動産に精通したエキスパートがクライアントの目線に合った多様なプランを創り上げ、継続的なアドバイスを行っている。一方、アセットマネジメントサービスでは、クライアントの描くビジネスプランを尊重しながら、不動産を中心とするアセットのバリューアップ運営、コスト管理、出口戦略立案と実行、リファイナンシング、運用指図、レポーティング、セクレタリーサービスからキャッシュマネジメントなどを提供している。バリューアップというのは再生であり、可能性の見込める物件を取得し、再生を手掛けて売却、もしくは再開発を行っている。 さらに、ホテル運営事業を行うホテルWマネジメントは、レベニューマネジメント・現場管理等、ホテル運営に関する様々なサービス提供、ホテルへの投資・開発のコンサルティングを行う「ホテル運営」や、包括的な物件活用のサポート及び賃料の固定化を実現する「マスターリース業務（同社によるホテル物件の一括借り上げ）」を展開している。リシェス・マネジメントがアセットマネジメント業務を受託したものは、すべてホテルWマネジメントがマスターリースをするという事業形態を取っている。また、ホテル運営では、運営に関するコンサルティングから、マスターリース、運営形態に関するアドバイス・アレンジ等により、収益不動産のオーナーの運用ニーズに応えている。マスターリース業務では、ホテルのオーナーである投資家からホテルを一括して借り上げる。借り上げ賃料については、安定性を期待するのであれば「完全固定賃料」を、アップサイドを期待するのであれば「完全変動賃料」や「変動・固定のハイブリッド」など、オーナーの意向に沿ったプランを提案している。マリオット、ハイアット、ヒルトン、フォーシーズンズなど、世界的なブランドを持つ外資系ホテルと緊密な関係にあり、バジェットタイプからラグジュアリータイプのホテルまで、ホテルの運営に関するさまざまなサービスを提供している。 このように同社グループでは、グループ3社が専門機能を担い、相互に補完をしながら総合的にビジネス展開することで、大きなシナジーを発揮している。すなわち、リシェス・マネジメントが案件を探し、ファンドスキームを構築し、ホテルのバリューアップの計画、もしくは開発の計画等を策定し、投資家を募集する。そして、外部投資家と同社が共同投資をする。これがファンドのエクイティになり、リシェス・マネジメントが銀行からノンリコースローン※を調達する。物件として稼働中のものであれば、ホテルWマネジメントがマスターリースする。ホテルWマネジメントがマスターリースをしたものを外資系のホテルオペレーターとマネジメント契約を行い、ここからジェネラルマネージャーと経理を派遣してもらう形で、同社のホテルWマネジメントの社員とともにホテルを運営している。さらに、同社グループでは、現在J-REITを組成する準備を進めている。ファンドでの物件をホテルWマネジメントがマスターリースをして、キャッシュ・フローが安定した際に、J-REITへ拠出する計画である。 ※ノンリコースローンは、返済原資を不動産収入に限定している融資で、原則として融資対象の物件以外に債務の返済義務が及ばない。すなわち、同社のファンドスキームは、同社のバランスシートを一切使わず、銀行からのノンリコースローンを調達するものとなっている。 同社グループでは物件獲得・開発・管理・事業運営までをグループ3社で一気通貫に提供できるビジネスモデルを構築している。グループが生み出す収益のうち、ホテル収益、アセットマネジメント収益、同社の配当収益は恒常的な収益（ストック収入）である。一方、キャピタルゲイン、アドバイザリー収益は一過性の収益（フロー収入）である。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《EY》