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*15:41JST プロパスト Research Memo（1）：コンセプトとデザインで新しい住環境を提案、業績は堅調 ■要約 1. 分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業を展開 プロパスト<3236>は、JASDAQスタンダード市場に上場する総合不動産ディベロッパーで、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3つのセグメントを持つ。同社は、都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が大きな特長である。他のディベロッパーとは異なり、物件名はそれぞれのコンセプトをもとに名付けている。競争の激しい首都圏のマンション市場をターゲットにしながら、同社では情報整理とスピーディな判断による「仕入力」、地域のポテンシャルを最大限に引き出し、地域特性や周辺環境と調和したコンセプトの空間を創造する「企画力」や「デザイン力」などの強みを発揮して、成長を続けている。 2. 2020年5月期は、期初予想を大きく上回る大幅な増収増益決算 2020年5月期の売上高は23,674百万円（前期比31.5%増）、営業利益1,535百万円（同11.4%増）、経常利益1,095百万円（同27.0%増）、当期純利益890百万円（同21.9%増）と大幅な増収増益を記録した。賃貸開発事業とバリューアップ事業において売却が想定以上に進捗したことから、売上高は期初予想比24.9%、営業利益は同34.8%、経常利益は同56.4%、当期純利益は同78.0%も上回る好決算であった。セグメント別では、分譲開発事業は、売上高5,702百万円（同766.0%増）、営業利益190百万円（前期は222百万円の損失）と、端境期に当たった前期から大きく回復した。賃貸開発事業は、海外投資家による購入もあり、売上高11,988百万円（同21.6%増）、営業利益1,785百万円（同13.3%減）と、引き続き会社全体の好業績をけん引した。バリューアップ事業は、売上高5,983百万円（同20.1%減）、営業利益649百万円（同6.0%減）であった。保有物件の売却に伴い資産が減少する一方、利益剰余金により純資産が増加したことで、自己資本比率は19.8%と、2013年5月期の9.5%から大幅に上昇し、同社の安全性は着実に改善している。財務体質の強化を優先し、1株当たり配当は、前期並みの年間2.0円とした。また、自己株式の取得も継続している。 3. 2021年5月期は、慎重な業績予想を発表 2021年5月期の業績予想は、売上高18,425百万円（前期比22.2%減）、営業利益1,555百万円（同1.2%増）、経常利益802百万円（同26.7%減）、当期純利益562百万円（同36.9%減）である。賃貸開発事業は前期同様の好調継続を見込むものの、分譲開発事業とバリューアップ事業についてはやや弱めに見ている。同社では例年、期初は慎重な予想を立てているが、2021年5月期は新型コロナウイルスの経済への悪影響も勘案して、ことさら慎重に予想しており、最終的には予想を上回り着地する可能性が高い。配当については、前期と同じく1株当たり2.0円を予定する。2020年7月に自己株式の取得を実施し、今後も継続する意向である。 4. 2022年5月期以降も、堅調な業績を継続する見通し 同社のマーケットである首都圏のマンション市場では、最近では新築マンションの1戸当たり平均価格は高値圏では横ばいで、販売戸数が減少傾向にあり、東京オリンピック・パラリンピック後の建設需要の落ち込みの影響も懸念されるなど、今後の事業環境は必ずしも楽観できない。ただ、同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わり、3事業が補完し合うことで、2022年5月期以降も堅調な業績を継続すると弊社では考える。 ■Key Points ・総合不動産ディベロッパー。分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業が3本柱。都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が大きな特長 ・2020年5月期は、期初予想を大きく上回る大幅な増収増益決算。賃貸開発事業が引き続き好調で、分譲開発事業も回復し全体の増収増益をけん引。財務体質の強化を優先し、前期並みの配当を維持、自己株式の取得も実施 ・2021年5月期の業績については、新型コロナウイルスの経済への悪影響も勘案し、減収を予想。ただ、例年、期初予想は慎重であり、予想を上回る着地となる可能性が大きい。前期並みの配当を予想し、自己株式取得も継続 ・今後の事業環境は楽観できないが、同社の強みである物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わり、3事業が補完し合うことで、2022年5月期以降も堅調な業績を継続すると見る （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《EY》