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*15:13JST コスモスイニシア Research Memo（3）：レジデンシャル事業とソリューション事業が主軸 ■事業概要 1. 事業内容 コスモスイニシア<8844>は不動産の開発及び販売を行っているが、主に一般消費者向けに住宅に関わる商品・サービスを提供するレジデンシャル事業、主に事業者向けに投資用不動産等の商品・サービスを提供するソリューション事業と、宿泊事業と工事事業で構成されており、顧客や取引先、投資家から見て分かりやすい分類と言える。2020年3月期の事業別の売上高構成比はレジデンシャル事業34%、ソリューション事業43%、宿泊事業11%、工事事業12%、営業利益構成比がレジデンシャル事業19%、ソリューション事業62%、宿泊事業15%、工事事業4%である。主力事業のレジデンシャル事業とソリューション事業は同社が展開し、宿泊事業の運営と工事事業は子会社が担っている。 「新築・中古」といった従来の枠にとらわれないサービスクオリティに強み 2. レジデンシャル事業 レジデンシャル事業では、「新築・中古」といった従来の枠にとらわれず、一般消費者に対して住宅に関わる商品やサービスをワンストップで提供している。商品・サービスメニューは新築マンション「イニシア」、新築一戸建「イニシアフォーラム」、リノベーションマンション「イニシア＆リノベーション」、そしてリテール仲介等である。レジデンシャル事業に占めるそれぞれの売上高構成比（2020年3月期）は新築マンション49%、新築一戸建14%、リノベーションマンション等35%、不動産仲介その他2%となっている。同社の特徴は、以前から評価の高いアフターサービスに加え、新たな商品・サービスを生み出す企画力など、「お客様」志向の強い、高いサービスクオリティにある。なお、同社はレジデンシャル事業における商品・サービスを「INITIA（イニシア）」を基幹とするブランドに統合し、2020年春から販売する新築分譲住宅（新築マンション、アクティブシニア新築マンション、新築タウンハウス、新築一戸建）およびリノベーション事業（リノベーションマンション、リノベーション・リフォーム工事）について「INITIA（イニシア）」を冠したブランド名称・ロゴへ変更している。 同社の事業において中心となる新築マンションは、「イニシア」ブランドのファミリータイプマンションで、30代から40代のDINKS・ファミリーを中心とする1次取得者層をメインターゲットとしている。なかでも新たな商品・サービスの企画力に強みがあり、キッチンをLDKの中心に据えるシーナリーキッチンや玄関を広げたウェルカムホールといった空間品質のほか、独自の品質管理体制「QIT」による施工体制から各種サポートサービスまで品質へのこだわりを徹底しており、住む喜びや暮らしやすさ、使いやすさなど顧客の期待する以上の価値の提供を目指している。分譲開始37年目の2011年には累計10万戸を突破するなど、同社のマンションは長く好評を得ており、18年連続グッドデザイン賞も受賞している。 ところで、高齢化により今後、元気なシニアが急増することが予想されている。しかし、一般的なシニアビジネスというと介護などと短絡しがちで、元気なシニア向けのビジネスの切り口が少ない。そこで、元気なシニア向けの需要を掘り起こそうというのが、同社のアクティブシニア向けマンション「イニシアグラン（旧：グランコスモ）」である。元気なアクティブシニアを想定して企画された分譲マンションで、家事や身体的な負担を軽減するためシニアに配慮した設計になっているが、「サービス付高齢者住宅」や「介護付き有料老人ホーム」などと異なり、自由に暮らせる上資産としての価値が残せるところに特徴がある。 さらに、通常の分譲マンションと異なる点として、子会社(株)コスモスライフサポートなどによる各種イベントの実施やクラブ活動、健康・安心につながる生活支援など、シニア向けに様々なサービスやサポートが用意されていることである。政令指定都市や人口40～50万人以上の都市の、買い物や趣味、旅行、医療など生活するうえで利便性の高い市街地再開発事業などの立地をメインに、大和ハウス工業や大和ハウスグループの(株)フジタと連携して事業参入への取り組みを強めている。現在7号プロジェクトまで内定し、北海道で2つのプロジェクトの販売を開始するほか、福井県、福岡県など複数の市街地再開発事業でプロジェクトが進行している。 マンションデベロッパーのイメージの強い同社だが、供給してきた新築一戸建も既に4,300区画を超える。独自の品質管理体制「QIT」を新築一戸建にも導入し、街区設計や2階に明るく開放的なリビングを設けた「SOLA LIVING」など商品性で高い評価を得ている。リノベーションマンションでは、デザインや機能性など新築マンションで培ったノウハウを中古マンションに生かし、「暮らし心地」の面から生まれ変わらせている。居住用不動産の仲介でも、新築分譲やリノベーションマンションとの連携や、柔軟な売却を可能にする「買ってからナッ得売却」・「住みながら買取り」といったサービスの提供により、スムーズな住み替えをサポートしている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田仁光） 《ST》