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*15:27JST プロパスト Research Memo（7）：2020年5月期は慎重な予想 ■今後の見通し 1. 2020年5月期の業績予想 プロパスト<3236>では、今後も日本経済は緩やかな回復が続くと見ているが、不動産業界に関しては、人件費の高騰による建築費の高止まりや用地取得競争の激化に伴う販売価格の上昇により、契約率の改善は期待しにくい環境にあると考えている。一方で、先行指標となる新設住宅着工戸数は横ばいでの推移となっていることから、供給面からの市況の悪化は抑制されると思われる。ただし、不動産需要については、都心部の需要が郊外と比べて強くなるという二極化の動きが続くことが見込まれることから、物件取得に関しては立地や価格に関して、より厳選した上での取得が必要であると考えている。 このような経済環境下、同社では、首都圏エリアにおける駅近等の利便性の高い物件を中心に仕入れを行い、富裕者層やDINKS層を主たる顧客ターゲットとして、同社の強みである創造デザイン力やプレゼンデザイン力を生かせる分譲開発物件の販売を進めるとともに、コストや建築期間等を抑制した賃貸開発物件に取り組むことで事業拡大を図ってゆく方針である。また、首都圏エリアにおいて割安な収益不動産を精査して購入し、バリューアップした上での不動産売却を併せて展開していく方針である。 2020年5月期業績予想については、期初の予想通り、売上高18,950百万円（前期比5.3%増）、営業利益1,139百万円（同17.3%減）、経常利益700百万円（同18.8%減）、当期純利益500百万円（同31.5%減）を予想している。2019年5月期に大きく落ち込んだ分譲開発事業については、2020年5月期は計画通り3つのプロジェクトが竣工しており、2018年5月期並みの水準への回復を見込む。また、賃貸開発事業は、引き続き好調を維持すると見る。実際、外国人労働者の増加や、人材確保のために、引き続き社宅のニーズは強いようだ。ただ、バリューアップ事業については、やや慎重な予想をしている。 同社では例年、期初は保守的な予想を立てているが、2020年5月期に入ってからの実績は計画を上回るペースで順調に推移しており、既に第2四半期段階で通期の予想利益を超過している。同社では、現段階では通期の業績予想を修正していないものの、最終的には予想を上回る決算となる可能性が大きい。 2. 2021年5月期以降の業績見通し 同社が属する不動産業界では、マンション価格の上昇に伴う契約率低下や東京オリンピック・パラリンピック後の建設需要の落ち込みの影響等が懸念されるものの、一方では低水準で推移する住宅ローン金利が下支え要因として期待されており、先行指標となる新設住宅着工戸数は、当面は横ばいでの推移が見込まれる。また、不動産需要については、都心部の需要が郊外に比べて強くなるという二極化の動きが続くことが見込まれることから、物件取得に関しては立地や価格に関して、より厳選した上での取得が必要であろう。 こうした経済環境のもと、同社では強みである創造デザイン力やプレゼンデザイン力を生かせる分譲開発物件の取得を進めるとともに、コストや建築期間等を抑制した賃貸開発物件に取り組むことで事業拡大を図っていく。また、割安な収益不動産を精査して購入し、バリューアップした上での不動産売却を併せて展開していく方針である。賃貸開発事業やバリューアップ事業では、今後はファンドが売却先に加わる予定であり、売却先がさらに広がる見通しである。 不動産業界内では、好調な会社と不調な会社の二極化が進行している。同社では都心部で駅から徒歩5分程度の好立地物件にターゲットを絞り、買い付けの意思決定を迅速に行うことで他社に先駆けて好物件の仕入れが可能になっている。また、今後は好立地の町工場が事業継承できずに売却に出されるとの見方もある。同社は、こうした物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力を加えることで、事業環境が厳しさを増すなかでも、3事業が補完し合うことで、2021年5月期以降も堅調な業績を維持できると弊社では考える。 同社では現状、対外的に中期経営計画を発表していない。同社の事業規模では、業績が振れる可能性が大きいため、計画を発表すると、投資家をミスリードする可能性があるとの経営判断によるものである。ただ、会社としての経営方針を明確化し、同社の投資家や従業員が同社の将来像を共有するためにも、中期経営計画の正式発表は有意義と言えるだろう。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《HN》