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*15:26JST プロパスト Research Memo（6）：大幅な増収増益決算、財務体質も改善 ■業績動向 1. 2020年5月期第2四半期の業績 2020年5月期第2四半期累計期間におけるわが国経済は、緩やかな回復基調を続けるなか、プロパスト<3236>が属する不動産業界においては、先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済み年率換算値が、2019年10月で77.1万戸、前月比2.0%減となる等、弱含みでの推移となっている。また、首都圏におけるマンション販売の初月契約率についても、11月が55.0%となり、好不況の分かれ目となる70%を下回る水準が続いている。 このような状況下、同社は新規物件の取得や保有物件の売却を進めてきた結果、売上高は12,533百万円（前年同期比34.3%増）、営業利益1,277百万円（同72.6%増）、経常利益1,052百万円（同121.4%増）、四半期純利益752百万円（同90.9%増）と、大幅な増収増益決算となった。 第2四半期の段階で、売上高は通期予想の66%に達し、営業利益は既に通期予想利益を上回るなど、非常に順調な決算であった。同社の収益力は着実に回復しているといえよう。 セグメント別には、分譲開発事業では、自社販売物件としてザ・クランプルーヴ上馬（東京都世田谷区）の販売を実施した結果、売上高は1,775百万円（前年同期比169.6%増）、営業利益（全社費用控除前）85百万円（同60.9%増）となった。端境期に当たって大きく落ち込んだ前年同期からは回復基調にある。 また、賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から小規模賃貸マンション建築・販売まで行っており、八丁堀7プロジェクト、西蒲田プロジェクト及び佃3プロジェクト等、12プロジェクトを売却した。なお、2020年5月期第2四半期においては、1つのプロジェクトが当初計画から前倒しで売却を実施することができたほか、5つのプロジェクトが新規の売却プロジェクトとして業績へ計上することができた。この結果、売上高は7,135百万円（同119.0%増）、営業利益は1,295百万円（同76.1%増）と拡大した。 さらに、バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で個人投資家等に売却しており、南馬込2プロジェクト、鎌田プロジェクト及び鷺宮プロジェクト等、7棟の収益ビルを売却した結果、売上高は3,623百万円（同33.1%減）、営業利益は401百万円（同18.7%減）となった。 このように、分譲開発事業と賃貸開発事業が大幅な増収増益となり、バリューアップ事業の減収減益をカバーした。同社では、3事業部門が補完し合うことで、会社全体として増収増益基調を維持しているといえよう。 2. 財務状態及びキャッシュ・フローの状況 2020年5月期第2四半期末の資産は、前期末比1,164百万円減少の21,283百万円となった。これは主に、販売用物件の売却を推進したことから現金及び預金が804百万円増加した一方、保有物件の売却を積極的に推進したことに伴い、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて2,260百万円減少したことによる。負債においては、前期末比1,847百万円減少の17,006百万円となった。これは主に、保有物件の売却を推進したことに伴って借入金の返済が進んだことから、借入金が2,425百万円減少したことによる。純資産においては、前期末比683百万円増加の4,276百万円となった。これは、主に利益剰余金が696百万円増加したことによる。 着実な利益の積み上げの結果、自己資本比率は19.6%と、2013年5月期末の9.5%から大幅に上昇しており、同社の安全性は着実に改善しているといえる。 現金及び現金同等物の2020年5月期第2四半期末残高は前期末より865百万円増加し、2,804百万円となった。各キャッシュ・フローの状況について見ると、営業活動により獲得した資金は3,318百万円となった。これは、たな卸資産が2,262百万円減少したこと、税引前四半期純利益を1,064百万円計上したことなどによる。また、投資活動により獲得した資金は53百万円となった。これは、主に定期預金の払戻により170百万円獲得したことによる。さらに、財務活動により使用した資金は2,509百万円となった。これは、保有物件の売却等により借入金を9,435百万円返済したことなどによるものである。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《HN》