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*15:01JST アンビション Research Memo（1）：2019年6月期は創業来最高の売上高・利益を更新する予想 ■要約 AMBITION<3300>は、都心で若年層向けマンションのサブリース事業を中心に不動産関連サービスを展開する急成長企業である。主力はサブリース（転貸）事業※1であり、「かりあげ王」のブランドで展開する。「不動産SPA」のコンセプトのもと、賃貸仲介事業「ルームピア」「バロー」、売買事業※2「かいとり王」などを通じて、顧客の様々なライフステージに適応する事業を行っている。2017年10月には投資用マンションの開発・販売の(株)ヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）を連結化し、開発事業が大幅に強化された。不動産事業にIoT、AI、RPA等のハイテクをいち早く取り入れ、その成果が出始めている。 ※1 サブリース（転貸）事業は、同社では「プロパティマネジメント事業」の一部である。 ※2 売買事業は、同社では「インベスト事業」の一部である。 1. 事業概要 主力はプロパティマネジメント事業であり、特に東京23区のDINKS・単身者向けマンション・デザイナーズマンションなどを借り上げてサブリース（転貸）する点に特徴がある。サブリース戸数は2019年3月末時点で10,182戸（前年同期比11.8%増）と堅調に伸びており全社売上高の43.2%を占める。賃貸仲介事業は、首都圏20店舗において自社物件を始めとする賃貸物件の仲介を行っており、サブリース（転貸）事業を援護する存在だ。また、首都圏の中古マンション流通の活況を背景に、購入・リノベーション・入居率向上・売買を行うインベスト事業も業績を補完する存在だ。2017年10月よりインベスト事業にヴェリタスの行うマンション開発事業が加わり、2本目の柱となっている。 全国的には人口減少社会に突入し、世帯数も減少する都道府県が多いが、東京都の世帯数はこれからも伸びることが予測されている。東京都総務局統計部の推計では、東京都全体の世帯数は2035年頃にピークを迎え、その後減少に転じる。2015年の世帯数を100とした時、2040年の世帯数は108（指数）である。同社のビジネスに直結するのは、同社が注力する23区であり、ワンルームマンションが対象とする単独世帯である。23区の単独世帯の数は、今後も右肩上がりに増加し、2030年に114（同）、2040年に119（同）となることが予測されている。この将来予測は、同社の事業領域が将来有望であること、同社のこれまでの戦略の的確さを証明するものである。 2. 業績動向 2019年6月期第3四半期の連結業績は、売上高が前年同期比42.6%増の23,607百万円、営業利益が同229.9%増の1,808百万円、経常利益が同261.6%増の1,683百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同282.7%増の1,028百万円と過去最高売上・利益に向けて順調な進捗である。主力のプロパティマネジメント事業におけるサブリース戸数が10,182戸（前年同期比11.8%増）と2桁成長したのに加え、入居率が97.1%（2017年3月末は93.8%、2018年3月末は99.3%）と高い水準を維持。2018年6月期と比較すると、繁忙期に向けて管理戸数を大幅に伸ばしたのが2019年6月期の特徴である。そのための売上原価増および販売管理費増（管理人件費、管理システム投資など）によりセグメント利益は前期並みに抑えられた。インベスト事業ではヴェリタスのマンション販売が好調に推移し、全社の増収増益に大きく寄与した。全社の収益性は著しく向上しており、売上総利益率は前年同期比4.5ポイント改善し22.4%、営業利益率は4.4ポイント改善し7.7%となった。 3. 業績見通し 2019年6月期通期の連結業績は、売上高が前期比25.7%増の29,268百万円、営業利益が同34.6%増の1,536百万円、経常利益が同32.4%増の1,346百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同38.4%増の846百万円と、創業来最高となる売上高・各利益を更新する予想（第2四半期時点）を据え置いた。売上高に関しては、プロパティマネジメント事業がストックビジネスの特徴を生かして安定的に積み上がる予想だ。入居率に関しては、繁忙期を前にした第3四半期の段階で97%を超えており、2019年3月に大量の仕入れがあったため、期末に向けてさらに入居率が高まることが期待できる。ヴェリタスのマンション販売に関しては新規物件の販売開始予定がないため、第4四半期の追加売上は少ない見込みだ。売上高の第3四半期進捗率は80.7%と前年同期の74.3%を大きく超えており、目標達成が射程に入っている。各利益に関しては、第3四半期終了時点で既に通期予想を超えており余裕がある。創業来最高の売上高及び利益の更新、2019年6月期計画の達成に間違いはないだろう。 4. 成長戦略 同社はRPA（Robotic Process Automation）の活用に本格的に取り組んでおり、自社内の業務効率化にとどまらず、ソリューションの外販を見据えて取り組んでいる。同社内では既に30台以上のRPAが稼働しており、単純作業の効率化および人的リソースの有効活用で効果が表れている。RPAを不動産業界に普及させる事業（外販）の準備が進展しており、2020年6月期からは外販事業が開始される予定だ。 同社では、不動産にかかわる全てのことをスマートフォンでできる世界を目指している。2019年4月には、映像生成ソフトウェアエンジンの開発会社である2501(株)と資本業務提携した。最先端の映像技術を活用し、スマートフォンによるリアルな内見（疑似体験）の実現を目指す。また、2019年6月には、スマートフォン決済サービスを開始した。賃貸借契約の利便性向上にあたり決済手段の拡充は不可欠と考え、近年増加傾向にあるモバイル決済（QRコード決済）のニーズに対応するため「PayPay（ペイペイ）」、「LINE Pay（ラインペイ）」が利用できるようになった。 5. 株主還元策 同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、成長のための投資と株主への適切な利益還元をバランス良く行う方針である。2015年6月期から3年連続で年5円配当を継続したが、2018年6月期は大幅に利益水準が上がったために、配当金が年16.5円に大幅に増配された。配当性向は18.3%となる。2019年6月期は、前期より8.5円増の配当金年25.0円を予想する。同社は、当面は配当性向20%を目指し、将来的に配当性向を30%以上に引き上げることを目標としている。利益成長に加え、配当性向が急上昇することにより増配ペースが加速することが予想される。 ■Key Points ・東京23区の投資用デザイナーズマンションに特化。将来予測では23区の単独世帯数は今後も右肩上がり ・2019年6月期は創業来最高の売上高・利益を更新する予想。第3四半期を終えて売上高進捗率8割超え、利益進捗率は10割超え ・不動産テックに注力。RPAの効果検証が進捗し、外販準備を開始。入居者の利便性向上のためモバイル決済を導入 ・2019年6月期の配当金は前期比8.5円増の年25.0円予想。将来的には配当性向20%から30%以上に引き上げることが目標 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《ST》