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*13:35JST サンフロ不動産 Research Memo（5）：不動産再生事業は計画を上回る利益率で推移（1） ■業績動向 1. 2024年3月期第3四半期累計の業績概要 サンフロンティア不動産<8934>の2024年3月期第3四半期累計の業績は、売上高62,258百万円（前年同期比17.4%減）、営業利益14,163百万円（同3.6%減）、経常利益13,902百万円（同3.5%減）、親会社株主に帰属する四半期純利益9,744百万円（同5.9%減）となった。前年同期にホテル2棟とRP5棟一括の売却が重なったため売上と利益が前年同期比で減少したが、計画どおりの進捗で推移した。 不動産再生事業では、2024年3月期第3四半期累計で20件を販売し、利益率が計画を上回って推移した。不動産サービス事業では、企業研修、セミナー、検定試験等の需要の拡大が継続するなか、新拠点を開業・増床した貸会議室事業が引き続き好調を維持するなど、各事業とも堅実に成長している。ホテル・観光事業では、旅行需要の拡大やインバウンドの回復が続き、稼働率・客室単価ともに上昇しており、大幅な増収増益となった。販管費は、研修を含む人的資本投資や、システム投資等により前年同期比で増加したが計画どおりである。 2. セグメント別の事業動向 (1) 不動産再生事業 不動産再生事業は、売上高39,037百万円（前年同期比17.9%減）、セグメント利益11,620百万円（同20.6%減）となった。販売件数は20件（内NY物件1件）、大型物件の売却があった前年同期から減収減益となるも計画どおりに進捗した。通期業績予想に若干の変動はあるものの、売却件数目標に対する進捗も良好であり、通期では前期並みの着地を見込んでいる。セグメント利益率に関しては30%水準を維持しており、売却物件のキャップレート（還元利回り）も4.2%と4%水準を確保している。平均事業期間は608日（前期比46日減）、事業期間短縮の取り組みと併せて仕入れ強化にも引き続き取り組んでおり、期末在庫数が増加した。引き続き事業期間に拘った運営により、高い資本効率性を実現する方針だ。仕入物件金額は43,118百万円で前年同期比12,428百万円増加、前期の仕入物件金額32,860百万円を超えており、現在は50,000百万円を目指している。また、不動産小口所有商品の販売も着実に進捗しており、累計投資者数は第3四半期末で410人に到達した。 (2) 不動産サービス事業 不動産サービス事業は、売上高7,766百万円（前年同期比19.4%増）、セグメント利益4,272百万円（同17.2%増）となった。引き続き好調な貸会議室事業とプロパティマネジメント事業に加えて、リーシングマネジメント事業、滞納賃料保証事業も堅調に伸長した。リーシングマネジメント事業では、賃貸仲介において、管理受託物件における入居テナントの賃貸仲介件数の増加により増収増益となった。売買仲介においては、前年同期に仲介した大型案件からの反動減が生じたものの堅調に推移した。プロパティマネジメント事業では管理受託棟数の増加により増収増益、ビルメンテナンス事業では消毒業務の減少、不採算現場の解約等を要因として増収減益となった。また、貸会議室事業では、需要回復による高稼働継続とともに、開業・増床による運営坪数増加が増収増益に寄与した。滞納賃料保証事業では、主たる事業である信用保証が既存顧客の更新と新規顧客の獲得により堅調に推移した。 (3) ホテル・観光事業 ホテル・観光事業は、売上高14,352百万円（同30.6%減）、セグメント利益4,018百万円（同175.4%増）となった。ホテル開発事業では、前年同期の2棟売却の反動で減収となるも、第1四半期の1棟売却により増益。足元では、箱根町や河口湖等で土地取得が進捗しており、その他地域においても開発案件が着実に進行している。ホテル運営事業では、旅行需要の拡大・インバウンドの回復によって稼働率・客室単価が上昇し、大幅に増収増益となった。 (4) その他事業 その他事業は、売上高1,786百万円（同45.4%増）、セグメント利益203百万円（同13.1%増）となった。建設事業では、グループ子会社において受注が増加、工事も順調に進捗し増収増益となった。海外開発事業では、ベトナム新規分譲マンションプロジェクトの第2号案件である「HIYORI Aqua Tower」の用地取得が完了しており、2024年の春に着工予定である。また、2023年10月には、特定技能外国人等の就労支援を目的とするSFヒューマンサポートを設立。同社グループ（サンフロンティアホテルマネジメント(株)、SFエンジニアリング(株)等）での就労支援からスタートし、段階的に受入れ先企業における外国人採用支援・育成事業などへ拡充し、3年後には年間100名の外国人財の就業を目標としている。同事業は、特定技能外国人等の就労支援という社会課題の解決に寄与するのみならず、同社グループ事業における人財確保や持続的な成長にも資するものであると弊社では見ている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） 《HH》