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*15:03JST ＡＤワークスグループ Research Memo（3）：国内の収益不動産販売事業がけん引し、大幅増収増益を達成 ■業績動向 1. 2023年12月期の業績概要 ADワークスグループ<2982>の2023年12月期の連結業績は、売上高で前期比48.4%増の41,342百万円、EBITDA※で同84.1%増の2,790百万円、経常利益で同107.5%増の1,978百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同169.3%増の1,419百万円と大幅な増収増益となった。持株会社体制移行前も含めると、売上高は3期連続で過去最高を更新、各利益は2019年3月期以来5期ぶりに過去最高を更新した。 ※2023年12月期よりEBITDAの算出方法を、税金等調整前当期純利益＋特別損益＋借入等に伴う金融関連費用＋償却費等に変更。前年同期の数値は営業利益＋償却費等で算出。従前の算出方法の場合、2023年12月期のEBITDAは2,596百万円。 主力の収益不動産販売事業において、国内の仕入・販売がともに前期を上回ったことが増収増益要因となった。2023年12月期末の収益不動産残高は、前期比8.0%増の44,798百万円に積み上がった。 世界的な金融引き締めや円安の進行も含めた物価の上昇などにより景気の先行き不透明感が続くなかでも、同社が主要エリアとしている都心部の投資用不動産売買市場は活況で、豊富な手持ちの収益不動産物件を順調に販売できたことが主因だ。同社が注力する大都市圏での10～20億円規模のオフィスビルについては、入居率、賃料ともに安定して高水準が続き、また首都圏のマンション賃料についても住宅価格高騰の影響で賃貸需要が活況だったこともあり、堅調に推移した。米国においては旺盛な賃貸需要がある一方で、借入金利の上昇を背景に手持ちの収益不動産物件を売却して新たな物件を購入するといった動きが停滞しており、同社においても仕入について慎重なスタンスで臨み、収益不動産物件についても販売を急がずある程度保有して賃料収入による安定したキャッシュを獲得していく方針とした。 こうした市場環境を反映して地域別売上高は、国内が前期比63.4%増の38,246百万円、海外が同30.5%減の3,096百万円となった。また、期末の収益不動産残高については国内が前期末比6.7%増の39,612百万円、海外が同19.0%増の5,185百万円とそれぞれ積み上がる格好となった。 売上総利益率は前期の19.3%から17.0%に低下した。これは収益不動産販売事業において、販売価格の高い大型物件の比率が上昇したことが要因と見られる。一般的に、販売価格が高いと売上総利益も大きくなるため、売上総利益率は中小型物件よりも低くなる傾向にある。一方で、1棟当たりの販売に係る費用については販売手数料を除けばほとんど変わりないため、販管費率は低下することになる。実際、販管費率は前期の14.4%から11.1%に低下し、この結果、EBITDAマージンは5.4%から6.7%に上昇した。なお、販管費が前期比で14.2%増加したが、主には人件費、仲介手数料の増加による。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《HH》