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*14:03JST 明豊エンター Research Memo（3）：「EL FARO」「MIJAS」開発から売却まで行う不動産分譲事業が主軸 ■事業概要 不動産分譲事業を主軸に、不動産賃貸事業、不動産仲介事業、請負事業を展開している。主要ブランド「EL FARO」「MIJAS」の開発から売却まで行う不動産分譲事業が売上高の81.8%（2024年7月期第2四半期）を占める収益の柱であり、そのほか不動産賃貸事業（同9.2%）、請負事業（8.7%）、その他（0.3%）となる※。集合住宅、共同住宅の開発を通じ、それを売却することで個人投資家あるいは機関投資家と明豊エンタープライズ<8927>の双方でシナジーを得られる事業を展開している。投資用不動産については、継続する低金利環境や円安等を背景に、海外投資家の国内不動産に対する注目度は高く、供給・需要とも堅調に推移している。出来上がりが「EL FARO」の場合は3億、4億円から10億円前後の規模、「MIJAS」については2億円から5億円程度までのレンジとなる。 ※2024年7月期第2四半期において不動産仲介事業の売上は発生していない。 1. 不動産分譲事業 (1) 「EL FARO」事業 40坪～80坪程度の土地を取得し、そこに柱や梁を設けず、基本的に壁だけで荷重を支えるような鉄筋コンクリート構造「壁式RC造」の賃貸マンションを開発する。柱・梁がないため、建物の内部空間が広く使用できるというメリットがある。スペイン建築の街並みと、重厚な外壁と華やかな色使い、ロートアイアン（錬鉄を使った家具）を始めとする素材により、スペイン建築の風格を演出する。また、標準設備として各戸別Wi-Fiをマルチメディアコンセントに内蔵するなど、数多くのマンションプロデュース実績に基づく上質な仕様・設備を採用することで、分譲マンションレベルの設備・使用感による差別化を図っている。これらのコンセプトで開発した分譲マンションをリーシング（賃貸物件の借主募集から入居までのサポート業務）したうえで、収益物件として投資家に販売する。 (2) 「MIJAS」事業 梁や柱などの骨組みに鉄骨を用いた「S造：鉄骨造」の建物を展開する。スペインの観光地ミハスに由来した、新築1棟投資用賃貸住宅のアパートメントで、建物の漆喰の白と青い海と空が美しいコントラストを織りなすミハスの景色をイメージしている。共用部の照明にもスペインのデザインを取り入れて空気感を統一しているほか、カラフルな配色のなか明度は統一性を持たせることで、落ち着いた雰囲気を醸し出している。鉄骨造による2～3階建の低層タウンハウスであるため、 住戸構成はシングル向けタイプ（1K）～ファミリー向けタイプ（1LDK～2LDK）となり、標準設備として各戸別Wi-Fiをマルチメディアコンセントに内蔵しているほか、メゾネット空間により差別化を図っている。用地として路地状敷地・不整形地・袋小路敷地・敷地延長などに対応し、デザイン性を強く意識したアパートの開発であるため、リーシング（商業用不動産の賃貸を支援する業務）をしたうえで投資家などに販売する。 2. 不動産賃貸事業 既存オーナーの利益を最大化していくため、エリアマーケティングに加え、AI査定システム及び成約事例に基づいたベストな賃料設定、首都圏仲介会社とのネットワークを生かしたリーシング戦略の提案によって空室解消に注力し、同社グループの管理物件における高稼働率を実現している。利回りは開発したロケーションにより変わるが、開発エリアやその沿線、駅により狙える賃料や利益に関するデータについては、入居者募集から申込、賃貸借の契約手続き、入居者対応、解約清算、原状回復工事の手配まで、一気通貫で賃貸経営のサポートを行う明豊プロパティーズが蓄積しているため、賃料の出し値を間違うことなく、計画の立案が可能となっている。 またオーナーとの情報交換アプリを導入し、CS（顧客満足）アンケートを実施するなど継続的な情報共有・情報交換を図っている。主要ブランドである「MIJAS」「EL FARO」シリーズについては、商品創りから管理まで同社グループにてワンストップで提供することにより、高品質、高稼働率を維持し、収益性の高い投資用不動産商品として評価を得ている。これにより、1棟投資用不動産シリーズのリピート購入につながるなど、グループ内の相乗効果を発揮している。また、子会社ハウスセゾンエンタープライズは、京都・滋賀の地域に密着し、 賃貸マンション探しの相談、内見、契約、入居、解約までワンストップで提供する。 3. 請負事業 明豊プロパティーズの建築工事請負部門を分割承継し、明豊エンタープライズの建築設計部門が合流して誕生した総合建設会社である明豊エンジニアリングにおいて、同社グループの主力商品である投資用賃貸マンション「EL FARO」や投資用賃貸アパート「MIJAS」の設計・施工工事を行う。また、2022年8月に子会社化した協栄組は、高い技術力が求められる特殊型枠を使った工事を得意とし、マンションから公共施設まで、鉄筋コンクリート（RC）建築に関する企画・提案・設計・施工をトータルで行う。 4. 不動産仲介事業・その他 不動産分譲事業など他事業を含めた独自の情報網を活用し、顧客ニーズに合わせて物件紹介を行う。 （執筆：フィスコアナリスト　村瀬智一） 《HH》