株～企業情報・おすすめ銘柄

*14:08JST 明豊エンター Research Memo（8）：2024年7月期は初の中間配当を実施。企業価値向上と安定配当を目指す ■明豊エンタープライズ<8927>の株主還元策 2024年7月期から中間配当を開始した。第2四半期における中間配当額は1株当たり4.50円としており、期末予想配当である1株当たり4.50円と合計して年間で1株当たり9.0円の配当額となる。 配当方針として、企業価値の向上と株主に対する利益還元を経営上の最重要課題と位置付け、配当政策は株主に対する利益還元と継続的な成長に必要となる内部留保の充実を考慮しつつ、安定した配当を継続することを基本方針としている。 （執筆：フィスコアナリスト　村瀬智一） 《HH》

*14:07JST 明豊エンター Research Memo（7）：今後のさらなる成長に向けて重点施策を展開中 ■成長戦略 明豊エンタープライズ<8927>は具体的な中長期の経営計画を策定していないが、重点施策として物件供給の強化、販売チャネルの拡大、人財採用と育成を掲げ、業容拡大と将来のさらなる成長のための投資を推進している。 1. 物件供給の強化 今後の業容拡大に向けて、基本的には、現在の主力地域・地区である都内城南及び城西地区を中心とした物件供給に集中する考えだ。同社の考える好立地条件である「東京23区内で駅から徒歩10分以内の賃貸需要の見込める土地」に合致する事業用地については、短期間で事業化の可能性を検討し、早期に仕入れに動くことで同社のニーズに合う事業用地を確実に押さえ、安定した物件供給につなげる考えである。このような同社の動きは不動産仲介業者の間でもよく知られ、「1棟収益レジデンスといえば明豊」と認知・評価されている。 同社が都内城南・城西地区等の好立地条件の用地にこだわる理由は、元々住宅地として人気のエリアであることもあり、分譲後の高い稼働率が見込めるためである。同社のビジネスモデルは、本社で物件開発と分譲を行い、グループ会社である明豊エンジニアリング及び協栄組が建築を受注し、分譲後はグループ会社である明豊プロパティーズ及びハウスセゾンエンタープライズが物件管理を行うという垂直統合型のモデルである。分譲後も物件賃貸のビジネスで安定した収益を確保するため、開発段階から収益物件としての品質確保を行うという考えに基づいている。実際、同社の管理する賃貸物件の稼働率は97.0%（2023年7月期）と非常に高いレベルを維持しているほか、物件の賃貸にあたっては常に最適な賃料設定を行うことで他の物件に対する優位性を保ちながら安定した収益を確保できている。加えて同社が過去の賃貸条件と賃貸実績との関係をデータとして蓄積していることも、他社との差別化を図り、市場での優位性を保てる要因と言える。施工面については、2023年7月期に協栄組を子会社化して強化を図った。協栄組は東京都世田谷区を地盤とする建設会社で、同社とも長年の取引関係があり、マンションや商業建築物等の建築・施工に関する品質の高さは熟知していることから、従来の外注取引を内製化することで今後の売上面及び利益面の向上に資するほか、建築・施工力の強化の点でもシナジーが期待できる。2024年7月期については、物件供給目標を25件、用地仕入目標を43物件としている。 2. 販売チャネルの拡大 販売チャネルの拡大に関しては、2点の施策を実施している。1点目はアジア圏の不動産投資家との取引拡大である。前述の通りアジア圏、特に台湾、香港、シンガポール等の投資家や富裕層は、円安局面にある現在、日本国内の不動産投資に強い興味を持っている。2023年7月期の実績を見ても、海外投資家向けの販売は12棟で、うち11棟がアジア圏の投資家による購入であった。資金力のある投資家は物件をバルク買いするケースもあり、同社としてはこれらの投資家等向け販売チャネルの拡大に注力している。 2016年に台湾の亜州大志国際顧問有限公司との間で業務提携契約を締結し、台湾の富裕層へのインバウンド販売を開始した。以降台湾における日系の仲介業者ともタイアップしながら現地での販売強化に注力してきた。2023年11月には同じく台湾で海外不動産投資セミナーを開催し好評を博している。またシンガポールは世界の富裕層や投資家が集まる国として有名であるが、同国の投資家の間では日本国内の不動産物件は非常に安いコストで入手できるため投資妙味が高いと評判であり、なかでもホテルや物流施設などに関心が集まっているようだ。アパート・マンション等の居住型物件についても同様の状況である。同社は以前から現地の日系仲介業者を通じて取引拡大を図っており、2024年3月には現地仲介業者の協力の下に、初めて個別商談会を開催した。今後も同国の富裕層や投資家の旺盛な投資意欲に応える販売戦略を展開し、業容拡大を図る考えである。 2点目は富裕層と接点のある業者の開拓である。具体的には資産アドバイザー（IFA）、税理士、弁護士、司法書士、アート事業者等が挙げられ、これらの業者の開拓を積極的に行うことで富裕層との接点を拡大し、物件販売機会の増加を図る考えである。 2024年7月期の目標として、海外投資家への物件販売目標9棟を掲げている。 3. 人財採用と育成 2023年度における採用実績は、グループ全体で44名（新卒・中途合算）となった。2024年度も44名（うち新卒10名）の目標を掲げている。 人財育成方針は「早期育成」であり、新卒社員は入社後4ヶ月の間に不動産に関する基礎研修を受講して不動産業の基礎を学ぶ。その後先輩社員とともに営業活動を行いながら、事業用地の仕入れからプロジェクト化の検討を経て実際の開発や分譲のノウハウを身に付けていく。「詰め込み」的な研修とはなるが、デベロッパーとしてのイロハを早期に学ぶことができ、プロジェクトが成立して販売に成功したときのインセンティブが大きくなるため、結果的には育成の回転がうまく回っていると言えそうだ。実際、2021年度以降に入社した社員のうち退職者はゼロという実績があることからも、同社の人財育成制度は社員にも受け入れられているものと考えられる。 （執筆：フィスコアナリスト　村瀬智一） 《HH》

*14:06JST 明豊エンター Research Memo（6）：国内不動産への強い投資意欲を背景に2ケタ成長を目指す ■今後の見通し ● 2024年7月期の業績見通し 明豊エンタープライズ<8927>の2024年7月期の連結業績は、2023年7月期決算発表時の内容は変更しておらず、売上高で19,355百万円（前期比26.9%増）、営業利益で1,661百万円（同27.3%増）、経常利益で1,187百万円（同22.5%増）、親会社株主に帰属する当期純利益で687百万円（同7.7%増）を見込んでいる。今後も「物創りにこだわった、総合デベロッパー」として、「MIJAS」シリーズや「EL FARO」シリーズを主力事業としながら期中で25棟前後の物件供給を進めていく考えだ。既に同シリーズについては13棟の引渡しを完了し、第3四半期以降販売予定であった物件を第2四半期に繰り上げて販売したこともあり、通期業績予想は据え置いた。しかし例年の実績は下期にかけて大きく進捗する傾向にあることから、事業推移は順調であるといえよう。主力事業については、引き続きメインターゲットとする都内城南・城西地区を中心に事業の用地仕入や販売活動を推進している。足元の環境を見ても、中国本土の不動産不況や円安状況の継続、インバウンド需要の増加など、アジア圏の投資家や富裕層にとって日本国内の不動産は投資対象として魅力的であると考えられ、投資対象不動産への需要は引き続き堅調に推移するだろう。この好環境を捉えて好業績を維持していくためには、同社が強みを持つ地域において良質な投資物件を継続的に供給できる体制を整えることが課題になると考えられる。 （執筆：フィスコアナリスト　村瀬智一） 《HH》