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*16:06JST プロパスト Research Memo（6）：厳しい経営環境にあって、健闘した決算 ■プロパスト<3236>の業績動向 1. 2021年5月期の業績 2021年5月期におけるわが国経済は、コロナ禍の影響により依然として厳しい状況にあるなかで、持ち直しの動きが続いたものの、一部で弱さが見られた。個人消費は、消費総合指数が2021年1～3月期が前年同期比で1.5%減となったほか、4月も前月比0.8%減にとどまった。また、住居を除く実質消費支出も2021年1～3月期が前年同期比4.3%減となったほか、4月も前月比0.6%減となった。設備投資については持ち直している。需要側統計である財務省の法人企業統計季報（含むソフトウェア）によると、2021年1～3月期は前年同期比0.4%減となり、2020年4～6月期の同6.9%減や2020年7～9月期の同0.5%減からは持ち直しの動きとなった。一方、供給側統計である資本財出荷指数（除く輸送機器）では、2021年1～3月期が前年同期比7.8%増となったほか、4月も前月比14.5%増となった。 同社が属する不動産業界では底堅い動きを示した。先行指標となる新設住宅着工戸数は、2021年4月が季節調整済年率換算値で883,000戸となった。この結果、前月比では0.3%増加し、4ヶ月連続での増加であった。また、首都圏マンションの初月契約率については、2021年5月が69.3%と前年同月を3ポイント下回ったものの、好不況の分かれ目とされる70%前後を維持した。 このような状況下、同社は、分譲開発事業や賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却及び分譲開発事業の分譲販売を進めた。この結果、売上高18,886百万円（前年同期比20.2%減）、営業利益1,714百万円（同11.6%増）、経常利益1,299百万円（同18.6%増）、当期純利益920百万円（同3.3%増）と減収増益決算となった。ただ、期初の業績予想比では、営業利益は10.2%、経常利益と当期純利益は60%以上も上回り、3期連続の増益を記録した。営業利益では、賃貸開発事業において想定以上の利益率を確保した。また、経常利益・当期純利益では、賃貸開発事業の収益性向上に加えて、景気動向の先行き不透明感を勘案して、賃貸開発事業の物件取得を一部抑制したことなどにより、想定していた金融コストが抑えられたことが大幅増益の要因である。期初にはコロナ禍の影響が不透明であり、慎重な業績予想を立てていたが、結果的には厳しい経営環境下で非常に健闘した決算であったと評価できるだろう。利益率が高い賃貸開発事業のウエイトが増加したことから、全体の利益率も上昇し、同社の収益性が高まっている。環境に応じて3事業のバランスを柔軟に変える同社の事業戦略が奏功した決算であったとも言えるだろう。 セグメント別では、分譲開発事業は、自社販売物件としてプルームヌーベル武蔵野（東京都武蔵野市）の販売を実施した結果、売上高は921百万円（前期比83.8%減）、営業利益は42百万円（同77.7%減）となった。コロナ禍に伴う緊急事態宣言の発出により、モデルルームでの販売開始時期の遅れや集客業務への制限が発生したことなどが影響した。 また、賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から中小規模賃貸マンションの企画・建築・販売まで行っており、神田司町プロジェクト、南麻布2プロジェクト及び大森中プロジェクト等、19プロジェクトを売却した。この結果、売上高は13,755百万円（前期比14.7%増）、営業利益は2,253百万円（同26.2%増）となり、引き続き同社の業績をけん引する原動力となった。個人の相続税対策として、都心の優良物件に対するニーズが強いようだ。 さらに、バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップしたうえで個人投資家等に売却しており、山王3プロジェクト、新町プロジェクト、上馬2プロジェクト等、11棟の収益ビルを売却した。この結果、売上高は4,209百万円（前期比29.6%減）、営業利益は471百万円（同27.5%減）となった。コロナ禍の影響で、2020年2月～6月頃に不動産売買の動きが止まっていたため、十分な仕入ができなかったことが響いた。 このように、2021年5月期は賃貸開発事業が大幅な増収増益となり、分譲開発事業とバリューアップ事業の減収減益をカバーした。同社では、3事業部門が補完し合うことで、会社全体として増益基調を維持している。 2. 財務状態及びキャッシュ・フローの状況 2021年5月期末の資産合計は、前期末比2,356百万円増の24,089百万円となった。これは主に、保有物件の売却を積極的に進めた一方で業績の原資となる仕入れを推進したことから、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて1,065百万円増加したことによる。また、物件売却を推進したことにより、現金及び預金が1,261百万円増加したことも寄与している。 負債合計については、前期末比525百万円増の17,843百万円となった。これは主に、新規物件の取得に伴って借入金が207百万円増加したこと、及びその他項目が未払消費税等の影響により282百万円増加したことによる。また、純資産合計については、前期末比1,830百万円増の6,245百万円となった。当期純利益の計上によりその他利益剰余金が857百万円増加したことに加え、2020年11月に実施したシノケングループ向けの第三者割当増資を主因に、資本金が500百万円増加したこと及び資本準備金が500百万円増加したことも寄与している。 利益の積み上げと増資の結果、自己資本比率は25.5%と、2013年5月期末の9.5%から大幅に上昇し、同社が中期的な目標とする30%台に近付いた。また、D/Eレシオ（負債資本倍率）も2.69倍に低下している。さらに流動比率も203.8%に上昇し、短期的な資金繰りに十分な支払い能力を確保している。こうしたことから、コロナ禍に伴う不測の事態への備えは十分に整ったと評価できるだろう。 こうした強固な財務内容は、不動産の仕入など事業面でも有利に働くと考えられる。筆頭株主のシノケングループとの関係強化によって、シノケングループが運用する私募REITへの賃貸不動産を供給するなど新たな協業もスタートし、今後も同社にとって有力な売却先として期待される。このように、グループ会社間でのシナジーを発揮することで収益力も一層強化されると考えられる。 現金及び現金同等物の2021年5月期末残高は、前期末より1,116百万円増加し、3,665百万円となった。各キャッシュ・フローの状況について見ると、営業活動により獲得した資金は383百万円となった。これは、主にたな卸資産が1,065百万円増加したほか、法人税等の支払が276百万円発生したものの、税引前当期純利益として1,314百万円を獲得したことに加えて、前渡金が510百万円減少したことによる。また、投資活動により支出した資金は386百万円となった。これは、主に投資有価証券として250百万円の出資を行ったことに加えて、定期預金を178百万円預入したことによる。さらに、財務活動により獲得した資金は1,114百万円となった。これは、主に第三者割当増資に伴う株式発行により992百万円を獲得したことによるものである。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《EY》