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*15:06JST 平和ＲＥ Research Memo（6）：新中期目標として、投資主価値の最大化に向けて取り組む（1） ■平和不動産リート投資法人<8966>の中長期の成長戦略 1. 新中期目標 2018年5月期に設定した目標では、分配金2,500円/口、資産規模2,000億円を掲げ、分配金については2020年11月期までの達成を目指していたが、2019年11月期に2期前倒しで目標分配金を達成した。 そこで、新たな中期目標として、今後3～5年内に分配金2,750円の達成を目指す。また、資産規模については、引き続き2,000億円を目標にする。そのために、外部成長で28円以上、内部成長で174円～224円、費用削減で61円を計画している。外部成長戦略では、スポンサーパイプラインの活用により継続的に物件を取得するほか、資産入替を継続することで将来の分配金の拡大・安定化を図る。内部成長戦略では、大きく膨らんだ賃料ギャップを背景に賃料の増額改定や、LED・空調更新など省エネ対応工事による水光熱費削減などを図る。さらに、費用削減では、引き続き金利費用の低減や継続的な販管費の削減を図る。資産入替を通じた収益力強化とともに、実現益を通じた内部留保の維持・拡充を図る方針であり、潤沢な内部留保を活用すれば、分配金の中期目標は達成できると考えられる。一方、資産規模の拡大については、現在は不動産価格が高騰しているため無理な新規取得をせず、入れ替えを中心に優良物件に投資する方針である。 2. 外部成長戦略 外部成長戦略として、同REITは、幅広い物件情報ルートをもとに、今後も継続的な資産規模の拡大を図る一方で、資産入替の検討等も行い、中長期的なポートフォリオの質の向上を図り、着実な投資主価値の極大化を目指す方針だ。そのために、第1に着実かつ健全な外部成長戦略を継続する。すなわち、過熱したマーケットに振り回されず、ポートフォリオの質と収益性の向上に資する物件に厳選投資を行う。また、スポンサーと協働し、開発等、多様な手法による取得機会の拡大を図る。さらに、借入余力を活用した機動的な物件取得を行う。第2に入替戦略の継続的な取り組みも行う方針で、低収益物件、地方エリアに立地する小規模レジデンスを優良なオフィスやレジデンスに入れ替え、ポートフォリオの収益力改善を図る。第3に用途・エリアを厳選する方針で、優良なオフィスとレジデンスの双方への厳選投資や、東京都区部をメインエリアとし、スポンサー・サポートが得られる地方大都市にも厳選投資をする。 スポンサー変更以降、資産の入替戦略を積極的に進めてポートフォリオの再構築を図るとともに、稼働率の上昇や賃料改定などにより収益力強化を図った結果、次第に含み益が拡大し、NOI利回りも上昇するなど、ポートフォリオの質が大きく改善している。今後も同戦略を推進することで、ポートフォリオの更なる改善を図る方針である。 同REITとスポンサーである平和不動産は、スポンサー・サポートを活用したレジデンス開発を積極的に展開している。2015年に竣工のHF田端レジデンスを皮切りに、 合計7つのプロジェクトを立ち上げ、現在までに、そのうちの3物件が竣工し、2物件を取得している。 残りの4プロジェクトについても順調に進行しており、同REITの将来のパイプラインを支えることになる。 3. 内部成長戦略 内部成長戦略では、平和不動産グループが培ったデータベースや情報ネットワークを活用することにより、賃貸マーケットの動向を迅速に把握し、きめ細やかなプロパティ・マネジメントを行うことで、運用資産の稼働率及び賃料水準の維持・向上を図るなど、積極的かつ効率的な運営管理により、着実な内部成長を目指す。すなわち、第1に高稼働率の維持・向上を図り、スポンサー、PMと連携し適切かつタイムリーなリーシング施策の実施によるテナント需要の取込み、良質な運営・管理、CS対応施策の実施によるテナント退去の防止、ダウンタイム（空室期間）の短縮などを掲げる。第2に賃料増額による賃貸収益の向上を目指し、テナント入替時及び契約更改時における賃料増額（是正）を推進する。第3に戦略的なCAPEX投資の実施を行い、物件競争力、収益性及びCS向上につながるバリューアップ工事を計画的に実施する。第4には付帯収入の増加と各種費用の削減を継続する。 現状、オフィスでは期中平均稼働率が99.67%と過去最高を更新し、また賃料指数（物件売買の影響を排除したポートフォリオの賃料変動の方向性を示す指標）も回復トレンドを継続している。時間の経過とともに損益計算書上の賃料単価は契約賃料単価に収斂することで、今後も分配金の自立的な回復につながると予想される。上昇を続けている賃料指数は、上場時の2005年を100とすると現在は93.0であり、依然として十分な増加余地があると考えられる。 また、レジデンスにおいても、期中平均稼働率は96.79%と、非繁忙期としては過去2番目の高水準を記録し、15期連続して95%を超える水準で推移しており、賃料指数も6期連続の上昇を続けている。今後も、外壁・共用部分の改修工事などのニューアル工事の実施によって、物件競争力強化と資産価値の維持向上を図ることで、賃料水準の改善と収益力の拡大を目指している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《YM》