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*15:04JST Ｆブラザーズ Research Memo（4）：2つの戦術を併用した、賃貸不動産ポートフォリオ拡充戦略を推進 ■中期展望 ファーストブラザーズ<3454>の成長戦略を一言で言えば「賃貸不動産ポートフォリオ拡充戦略」による持続的成長である。この戦略は株式上場をした2015年2月前後からであり、中期的にも変わらない。賃貸不動産ポートフォリオを拡充させることにより、安定的収益（賃貸料収入）を向上させ、バリューアップを通じて含み益を増大させ、ポートフォリオの入れ替え（一部物件の売却）によりその含み益を顕在化させ、売却利益を獲得する。 戦略遂行のために、2つの戦術をバランスを取りながら併用する。 1) 長期保有戦術：物件を売却せずに長期的に保有しつつ新規に賃貸不動産の取得を続ける。ポートフォリオの拡充スピードは緩やか。 2) ポートフォリオ入れ替え戦術：バリューアップが完了した物件を売却しつつ、再投資により賃貸用不動産を取得していく。ポートフォリオの拡充スピードが速い。 同社では、これらの戦略・戦術のもと、2018年11月末までの過去3年間にKPI（主な財務数値）を向上させてきた。2015年11月期（末）と2018年11月期（末）の倍率で見ると、賃貸不動産ポートフォリオの残高が2.10倍、現預金が1.77倍、株主資本が1.81倍、賃貸粗利が2.08倍、含み益が1.06倍、売却粗利も含めて大きく伸ばすことに成功した。 また、同社はポテンシャルの高いエリアを見極め、当該エリアに集中的に投資し、その街づくりに貢献することで地域社会との共生を図りながら、長期的観点に立ったバリューアップを図ることを計画しており、中長期的な賃貸不動産ポートフォリオのさらなる拡充を予定している。 今後も「賃貸不動産ポートフォリオ拡充戦略」を継続するため、「賃貸不動産ポートフォリオの残高」の持続的な成長に注目したい。戦術は外部環境や内部環境によって変化する。長期保有戦術を進める時期は含み益が増加、ポートフォリオ入れ替え戦術を進める時期は売却粗利が増加するなどを各KPIが変化する。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） 《HN》