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*15:05JST ケネディクス Research Memo（5）：2018年12月期上期の業績は、堅調な不動産市場を背景として拡大（2） ■ケネディクス<4321>の業績動向 4. 2018年12月期上期における投資実績 不動産投資事業における自己勘定投資については、自己資本の範囲内という方針のもと、新規投資が約145億円（前年同期は約213億円）とやや抑え気味であった。特徴的なのは、オフィスのほか、コアファンド向けのホテル（開発）や住宅（ブリッジ）の取得が多かったところである。一方、投資元本の回収については、ブリッジファンドや開発案件、海外案件等から約202億円を回収しており、いわゆる「リサイクル投資」がうまく回っていると評価できる。その結果、2018年6月末の投資金額総額（投資エクスポージャー）は614億円（前期末は679億円）に減少したが、分散されたバランスの良いポートフォリオを構築している。 5. その他トピックス (1) メインスポンサーREITの成長 同社の成長を支える柱のひとつであるメインスポンサーREITの受託資産残高（4つのREIT合計）は、前述のとおり、前期末比221億円増の9,177億円と着実な伸びとなった（2018年6月末時点）。特に、KDO※1については、2018年5月に3年半ぶりとなる公募増資（147億円）を実施するとともに、資産の入れ替えなどにも取り組んだ。KDR※2についても、前述のとおり、ジャパン・シニアリビング投資法人との合併により、ヘルスケア施設、宿泊施設を主たる投資対象に追加。また、2018年7月には、こちらも3年半ぶりとなる公募増資（124億円）を実施し、住宅4物件、ヘルスケア6物件を新規取得（合計262億円）している。KRR※3については、eコマースの増加とともに需要が高まる「消費地配送型物流施設」※4を投資対象に追加。また、札幌市内のコストコ店舗（会員制倉庫型店）を42億円で新規取得した。私募REITのKPI※5についても、国内大手機関投資家からの投資参入が続くなか、都心の商業施設（都市型サービス施設）を新規取得。投資家層も100社程度にまで拡大しており、成長余地はまだまだ大きい。 ※1 ケネディクス・オフィス投資法人の略。東京経済圏を中心とする中規模オフィスビルの最大級REITである。2018年6月末のAUMは4,072億円、保有物件数は97。 ※2 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の略。「人が居住・滞在する空間」への幅広い投資を行う住居系REITである。ジャパン・シニアリビング投資法人との合併に伴い、ケネディクス・レジデンシャル投資法人から名称変更。2018年6月末のAUMは1,931億円、保有物件数は129。 ※3 ケネディクス商業リート投資法人の略。物流施設への投資で新たなステージを迎える生活密着型商業REITである。2018年6月末のAUMは2,128億円、保有物件数は53。 ※4 最終消費者に商品等を届けるための物流施設。 ※5 ケネディクス・プライベート投資法人の略。大規模オフィスビルを中心にホテル・商業施設等へ投資する私募REITである。2018年6月末のAUMは1,044億円、保有物件数は12。 (2) 私募ファンド（コア）の設立 同社成長のもう1つの柱である私募ファンドの受託資産残高についても、前述のとおり、国内外の大手機関投資家との各種コアファンドの設立により、前期末比332億円増の5,108億円と順調に増加基調をたどっている。2018年4月には、今後見込まれる私募ファンドへの投資需要増加に対応するため、私募ファンドビジネス専業の新会社ケネディクス・インベストメント・パートナーズ(株)を設立。より専門性・機動性の高い事業体制を構築するところに狙いがある。 (3) 不動産クラウドファンディング事業の立ち上げ準備 野村総合研究所との協業により新たなプラットフォームの立ち上げを推進している「不動産クラウドファンディング事業」についても、既に体制整備を完了。ライセンスの取得に向けて若干時間を要しているものの、早期事業化に向けて着実に進展しているようだ。多様な不動産投資機会を個人投資家にも提供することにより、投資家層の拡大を目指している。 (4) 滞在型施設運営ビジネスの強化 同社は、中期経営計画において、ホテル、民泊、サービスアパート等の滞在型施設運営ビジネスの推進を掲げているが、2018年3月28日には、IT及びクラウドワーカーを活用した効率的な滞在型施設運営に強みを持つ SQUEEZEとの資本業務提携を締結した。同社子会社のスペースデザインが運営するサービスアパートメント※1の稼働率向上のため、民泊とのハイブリッド運用モデルの共同開発のほか、SQUEEZEが運営するスマートホテル事業※2の成長サポートに狙いがある。 ※1 2週間から滞在可能な家具付きのアパートメント。同社子会社であるスペースデザインは800室を超える運営規模と18年を超える運営経験を有している。 ※2 ITによる自動化や省力化により運営コストを抑えた次世代型ホテル。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫） 《NB》