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*15:00JST アーバネット Research Memo（1）：2018年6月期決算は減収減益となったものの、高い業績水準を維持 ■要約 1. 会社概要 アーバネットコーポレーション<3242>は、東京23区内で駅から徒歩10分以内での投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売（卸売：BtoB）を基軸事業としている。用地取得からマンション開発、そしてマンション販売会社等への1棟販売を手掛けており、設計・開発に特化しているところに特徴がある。設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、機能性やデザイン性に優れた「ものづくり」や、開発立地へのこだわりが入居者からの高い支持を受け、空室率の低さを誇っている。都心における不動産投資市況にはやや過熱感がみられるものの、従来からの不動産投資家に加え、将来の老後生活に不安を抱える新たな若年層の個人投資家や海外投資家の参入、相続税の実質増税に対応する富裕層など、いくつもの追い風により業績は好調に推移している。また、ストックビジネスの強化にも取り組んでおり、賃貸収益物件の取得に加えて、新たにホテル事業へも参入した※。持続的な成長に向けて、安定収益源の確保や事業ポートフォリオの拡充に狙いがある。 ※2017年7月に既存の宿泊施設を取得（及び賃貸）するとともに、2018年6月には自社開発ホテルプロジェクト（第1号）についても公表。 2. 2018年6月期の業績 2018年6月期の業績は、売上高が前期比9.6%減の16,085百万円、営業利益が同31.0%減の1,668百万円と減収減益となったが、計画を上回る着地である。また、売上高は過去3番目となっており、高い業績水準を維持したと評価するのが妥当だろう。自社開発による投資用マンション等の販売戸数が556戸（前期比43戸減）と減少したほか、海外投資家等への1棟一括直接販売が少なかったことが販売単価を押し下げた。ただ、これらはすべて想定内である。また、「その他」（不動産賃貸事業等）は、ホテル事業への参入や賃貸収益物件の追加取得によりストック収益（賃料収入）が拡大し、まだ小規模ながら大幅な伸び率（前期比19.5%増）を実現している。 3. 2019年6月期の業績見通し 2019年6月期の業績予想について同社は、売上高を前期比9.1%増の17,550百万円、営業利益を同4.9%増の1,750百万円と見込んでおり、再び増収増益基調へ向かう見通しとなっている。自社開発による投資用マンション等の販売戸数が647戸（前期比91戸増）に拡大する想定である。弊社でも、計画の前提となる販売戸数の大部分が既に契約済み（契約見込み）となっていることから、業績予想の達成は可能であるとみている。また、買取再販や仲介手数料など、期初予想に入っていない取引の積み上げにより上振れとなる可能性にも注意が必要である。 4. 今後の方向性 同社の成長戦略は、既存事業の拡大を軸としつつ、ストックビジネス（自社保有の賃貸収益物件やホテル事業など）や子会社によるBtoC事業（マンション管理及び賃貸事業等）の強化により、事業ポートフォリオの拡充と財務基盤の安定化を図るものである。特に、既存事業については、アパートなど新しい分野への挑戦や東京23区内での開発エリアの拡張のほか、シニア向けマンションなど新たな需要の取り込み等により、事業環境や景気変動に柔軟に対応しながら、持続的な成長を目指す戦略と言える。弊社でも、当面の業績の伸びに結び付くパイプライン（用地仕入れ）の進捗はもちろん、ホテル事業の本格展開に向けた道筋など、次の成長ステージに向けた施策の成果に注目している。 ■Key Points ・2018年6月期決算は減収減益となるが、高い業績水準を維持 ・パイプライン（用地仕入れ）の積み上げやストックビジネスの強化（ホテル事業への参入等）でも一定の成果 ・2019年6月期は、販売戸数の拡大により再び増収増益基調へ向かう見通し ・既存事業を軸とした事業ポートフォリオの拡充により持続的な成長を目指す方針 ・ポイントによる株主優待制度を新設（2018年6月30日基準の株主より開始） （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫） 《TN》