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*13:01JST 平和ＲＥ Research Memo（1）：平和不動産グループのREITで、高水準の分配金支払いを目指す ■要約 平和不動産リート投資法人<8966>は、平和不動産<8803>グループの投資法人であり、「東京都区部を中心とする投資エリアに存するオフィス及びレジデンス（賃貸マンション）」に投資する複合型REITだ。同REITの決算期は5月と11月の年2回である。 1. 東京都区部に集中投資、平和不動産のサポートが大きな強み 中小規模の事業所数が多く、また人口増加傾向も続く東京都区部を中心に、オフィス及びレジデンスに集中的に投資している。また、全国各地の証券取引所やオフィスビルを所有・賃貸し、不動産開発、宅地分譲やマンション分譲、ショッピングセンターなどのデベロッパー事業を幅広く展開する平和不動産の経験とノウハウを最大限に活用できることが、同REITの大きな強みである。 2. 2018年5月期の分配金は5期連続でスポンサー変更後の最高値を更新 2018年5月期は、営業収益8,803百万円（前期比49.7%増）、営業利益5,305百万円（同107.5%増）、経常利益4,815百万円（同135.1%増）、当期純利益4,815百万円（同152.8%増）であった。大幅な増収増益には、広小路アクアプレイスの譲渡益が大きく貢献した。好決算を反映して、分配金は2,300円/口と前期比246円増で、5期連続でスポンサー変更後の最高値を更新した。分配金支払後の内部留保残高（一時差異等調整積立金等）4,388百万円、繰越欠損金残高325百万円を有することが、将来の安定的な分配金支払いを可能にしている。 3. 2018年11月期、2019年5月期も高水準の分配金を予想 2018年11月期は、前期に不動産譲渡益を計上した反動から、営業収益5,880百万円（前期比33.2%減）、営業利益2,609百万円（同50.8%減）、経常利益2,148百万円（同55.4%減）、当期純利益2,148百万円（同55.4%減）を計画する。また、2019年5月期は、営業収益5,925百万円（同0.8%増）、営業利益2,630百万円（同0.8%増）、経常利益2,170百万円（同1.0%増）、当期純利益2,170百万円（同1.0%増）を予想する。 外部成長戦略では、優良物件への厳選投資及び資産の入替を今後も推進する。また、内部成長戦略では、オフィスでは稼働率の高位安定及び賃料の増額改定の進展を見込む一方、レジデンスでも高稼働率の維持及び収支改善を期待する。さらに、財務戦略では金融費用の継続的な削減に取り組む。以上により、分配金は2,300円（前期比増減なし）、2,350円（同50円増）と、高水準を予想している。 4. 新中期目標では分配金2,500円、資産規模2,000億円を目指す 新たな中期目標として、分配金2,500円、資産規模2,000億円を目指す。なお、分配金2,500円は、2020年11月期に達成する見込みである。分配金の目標達成に向けては、資産の入替、賃料増額改定、諸費用の削減等を1つ1つ着実に積み重ねていくことで、継続的かつスピード感を持った分配金成長につなげる。また、潤沢な内部留保を活用した分配金の増加も期待できる。一方、資産規模の拡大については、現在は不動産価格が高騰しているため無理に新規取得をせず、入れ替えを中心に優良物件に投資する方針である。 5. 分配金の増加に伴い、NAV倍率は上昇するとみる 他のオフィス・レジデンス複合型REITと比較すると、2018年7月27日現在のNAV倍率（1口当たり投資口価格/1口当たり純資産額）は0.94倍にとどまり、平均1.04倍に比べて低い評価にとどまる。ただし、入替戦略の推進、賃料増額改定、キャップレートの低下などに伴い含み益は成長を続けており、今後も分配金の増加が持続すると見込まれることから、投資家の評価も徐々に切り上がると予想する。 ■Key Points ・東京都区部を中心とするオフィス・レジデンス複合型REITで、平和不動産のサポートが大きな強み ・2018年5月期は不動産譲渡益の計上で大幅な増収増益となり、分配金は5期連続でスポンサー変更後の最高値を更新した ・2018年11月期、2019年5月期も順調な収支見通しを受けて、高水準の分配金を予想する ・新たな中期目標では、運用資産の着実な成長と中長期的な安定収益の確保や潤沢な内部留保の活用により、2020年11月期までに分配金2,500円を目指す。資産規模は中長期的に2,000億円を目指す ・継続的な分配金の増加に伴い、投資家の評価も徐々に切り上がるとみる （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《NB》