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*15:37JST インテリックス Research Memo（7）：アセットシェアリングは新規プロジェクトの増加で前期比倍増を見込む ■今後の見通し 2. 事業別見通し (1) リノヴェックスマンション事業（物件販売） 主力のリノヴェックスマンション事業の売上高は前期比7.4%増の36,977百万円、販売件数は前期比6.1%増の1,529件、平均販売価格は同1.2%増の24.2百万円を見込んでいる。首都圏エリアについては参入企業の増加や価格の上昇等により、インテリックス<8940>が想定する収益率での仕入が難しくなってきているため、販売件数で前期比7.6%減の769件と4期連続の減少を見込んでいる。一方、地方拠点では各拠点で営業体制強化を進めながら販売件数を前期比24.8%増の760件と拡大していく計画となっている。また、売上総利益率は前期比0.7ポイント上昇の12.2%を見込んでいる。上期は長期滞留物件の販売を促進するため価格調整を実施したため売上総利益率は低下したが、下期はこうした影響が一巡することや事業期間の短縮が進むことで改善すると見ている。 売上計画を達成するためには下期に前年同期並みの740件の販売が必要となるが、上期の仕入件数が想定を下回り、保有在庫が505件と少なくなっていることから、当第3四半期の仕入件数が計画達成の鍵を握ることになる。第2四半期末の保有在庫がほぼ同水準であった2016年5月期のケースで見ると、第3四半期に326件の仕入れを行い、下期の販売件数で736件を達成したことから、当第3四半期も仕入件数で330件を超えることが計画を達成するうえでの目安になると考えられる。なお、同社では2017年12月に広島店準備室を開設している。広島に進出したことで地方拠点としては6拠点目となる。実際の仕入活動は2018年に入ってから開始しているため、販売件数の増加に寄与するのは2019年5月期からとなる見通しだ。なお、リノヴェックスマンション事業の売上高が計画を下回ったとしても、アセットシェアリング事業において現在進行中の新規案件の販売を前倒しで進めることで、業績計画の達成は可能と弊社では見ている。 (2) その他不動産販売事業（物件販売） その他不動産販売事業の売上高は前期比52.5%増の7,675百万円となる見通し。このうち、アセットシェアリング事業の売上高は前期比倍増の28億円を見込んでいる。当第2四半期に「アセットシェアリング渋谷青山（第2期）」（募集総額8億円）を販売したほか、2018年1月より同社としては4つ目の案件となる「アセットシェアリング北千住駅前」（募集総額19億円）の販売を開始した。2018年2月末に竣工、3月開業予定の新築ビジネスホテル（ホテル名「アーバイン東京・上野 北千住」、6階建て、103室）で、都心に近い主要ターミナル駅の北千住駅から徒歩4分の好立地な物件となっている。同案件ではホテル運営会社との定期建物賃貸借契約により15年間賃料固定となっていることから表面利回りで5.1%、分配予定利回りで3.7%と安定した利回りが期待できる物件となっている。第1期の募集期間は1月15日から2月28日としており、順調な販売の進展が予想される。 アセットシェアリング事業ではその他にも複数プロジェクトが進行している。博多では賃貸マンションからホテル＆レジデンスにリノベーションした「montan HAKATA（モンタン博多）」（客室数50室、住戸46戸）を2017年10月より開業しており、今後一定期間の稼働状況を見た上で募集総額を決定し販売する予定にしている。福岡市において旅館業法条例が2016年に改正され、同一フロア内に客室と住戸を共存させることが可能となったことから同プロジェクトを企画した。JR博多駅から徒歩8分と好立地な場所にあり、ホテル客室の稼働率はインバウンド需要を追い風に開業以来、80%を上回るなど想定を上回って推移している。販売時期としては2019年5月期となりそうで、募集総額もまだ流動的だが概算で10～20億円規模になると弊社では見ている。 また、新規プロジェクトとして京都で歴史的価値のある京町家を、資産性を兼ね備えた宿泊施設にリノベーションし、複数棟をパッケージにして商品化する予定にしており、2017年夏から対象となる京町家物件の取得を進めている。民泊施設としてではなく、旅館業法にのっとった正規の宿泊施設として近隣エリアにフロント機能を置き運営管理していくことになる。リノベーション費用は高くなるが（30坪で約30百万円）、京町家の人気は外国人にも高く安定した利回りが期待される。1つのパッケージの募集総額としては5億円前後になる見通しで、早ければ2018年5月期中にも販売開始される可能性がある。京町家のストックは4万棟以上あると言われており、行政も街並みを壊さずに再利用していきたい意向を持っていることから、売上げが拡大してくものと期待される。 そのほかにもアセットシェアリング用として複数の物件や用地を取得済みで、最適な不動産形態のプランニングを行っている。 アセットシェアリング事業以外の不動産物件販売については、前期比34.2%増の4,875百万円を見込んでいる。上期の売上高1,571百万円に対して、下期は3,304百万円と2倍以上に拡大することになるが、既にその大半は販売先が決まってきており、計画達成の確度は高いと見られる。 なお、その他不動産販売事業の売上総利益率は前期実績の24.7%に対して18.6%と保守的に見込んでいる。第1四半期に販売した不動産物件の総利益率が9.9%と低かったことが影響している。「アセットシェアリング渋谷青山」の売上げが大半を占めた第2四半期の総利益率は約28%となっており、下期に販売される「アセットシェアリング北千住駅前」が早期に完売すれば利益率もやや上振れる可能性があると弊社では見ている。 （3） 賃貸収入及びその他収入 賃貸収入については、手持物件の積み上がりやリースバック事業における仕入物件の増加等により前期比6.5%増の827百万円と増収が続く見通し。また、その他収入については前期比19.1%増の1,395百万円と2期ぶりに増収に転じる見込みとなっている。 その他収入では、リノベーション内装事業の売上が前期比18%増の11億円と2ケタ増収となる見通し。リノベーションマンションを手掛ける不動産会社が増えるなかで、マンションの戸別内装工事に関してノウハウを持つ施工業者は少なく、高品質かつアフター保証サービス付き（10年間）で行う同社に施工依頼する同業他社が増えてきていることが背景にある。売上高の約6割はこうした同業他社からの受注で占められる。最近では首都圏だけでなく大阪など地方拠点での受注も増えてきており、取引社数は大手不動産会社を中心に20社を超えた。関西圏の法人からの受注増に対応するため、子会社のインテリックス空間設計で大阪店を新たに開設している。 首都圏では競争激化でリノヴェックスマンションの販売件数減少が続いているが、リノベーション内装施工の受注を同業他社から獲得することで、マイナスの影響をある程度カバーしていると見ることもできる。1件当たりの平均売上高は7百万円程度となっており、件数に換算すると2018年5月期は約160件の内装施工を行っていることになる。リノヴェックスマンション事業と比較して1件当たりの利益額は小さくなるものの、売上総利益率は上回った水準になっていると見られる。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《HN》