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*15:34JST インテリックス Research Memo（4）：2018年5月期第2四半期累計業績は大幅増収増益に ■業績動向 1. 2018年5月期第2四半期累計の業績概要 インテリックス<8940>の2018年5月期第2四半期累計の連結業績は、売上高が前年同期比17.7%増の22,218百万円、営業利益が同53.2%増の682百万円、経常利益が同132.1%増の517百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同147.0%増の331百万円となり、上期としては2期ぶりの増収増益決算となった。会社計画比では売上高で2.2%上回った一方、営業利益で3.6%下回ったが、おおむね計画どおりの進捗だったと言える。 売上高は主力のリノヴェックスマンション事業が、地方拠点での販売件数増加により、販売額で前年同期比12.4%増の18,892百万円と拡大したほか、その他不動産物件販売も前年同期は販売がなかったアセットシェアリング事業で1物件を販売したこと等が寄与して、同98.2%増の2,239百万円と大幅伸長したことが増収要因となった。 売上総利益率が前年同期の12.5%から12.2%と0.3ポイント低下したが、これはリノヴェックスマンションの利益率が11.4%から10.8%へと低下したことが主因となっている。当第2四半期累計期間においては、主に地方拠点における長期滞留物件の販売促進を進めたことが利益率の低下要因となった。一方、販管費については主に人件費を中心に前年同期比で6.3%増加したが、増収効果により対売上比率では同1.0ポイント下回った。この結果、営業利益率は前年同期の2.4%から3.1%と0.7ポイント上昇した。売上総利益率の低下により営業利益は会社計画を若干下回ったが、営業外で金融収支や投資有価証券売却損益が改善したことにより、経常利益は計画を6.6%上回った。 2. 事業セグメント別動向 (1) 中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業） 中古マンション再生流通事業の売上高は前年同期比12.0%増の19,006百万円と増収基調が続き、営業利益は同31.2%増の629百万円と2期ぶりの増益に転じた。売上高の内訳を見ると、リノヴェックスマンションの物件販売で同12.4%増の18,892百万円、マンションの賃貸収入で同6.9%減の88百万円、その他収入売上で同63.5%減の24百万円となった。 リノヴェックスマンションの販売件数は前年同期比12.6%増の789件、平均販売単価は同0.1%減の23.9百万円とほぼ横ばい水準となった。エリア別の販売件数を見ると、競争激化の影響で首都圏は同0.9%減の418件となったが、地方店が同33.0%増の371件と大きく伸張した。販売単価が相対的に低い地方の構成比が上昇したにもかかわらず、平均販売単価が前年同期並みの水準となったのは、最も販売単価の高いエリアである東京23区内の販売件数が同19.5%増の135件と伸び、販売構成比も1.0ポイント上昇したことが影響している。 一方、仕入件数は前年同期比9.8%減の625件となり、上期としては2期連続の減少となった。また、平均仕入単価は同3.3%増の16.9百万円、仕入額は同6.6%減の106億円となっている。エリア別の仕入件数を見ると、収益性を重視した仕入活動を進める首都圏が同9.3%減の331件と減少傾向が続いたほか、地方店も同9.8%減の294件と初めて減少に転じたことが目を引いた。なかでも仙台エリアが同31.9%減、福岡エリアが同30.9%減と大きく落ち込んだが、これは長期滞留物件の売り切りを最優先に取り組んだことが要因となっている。長期滞留物件については第2四半期までにほぼ一掃されたことで、第3四半期以降は再び仕入活動を積極的に進めていく方針となっており、地方店については下期以降再び増加に転じるものと予想される。 リノヴェックスマンション事業の物件販売の売上総利益率は、前述したように長期滞留物件の販売を進めるため価格調整を実施したことを主因として前年同期の11.4%から10.8%へ低下した。事業期間については前年同期の119日から118日と1日短縮したが、このうち販売期間は81日と前年同期並みの水準だった。中古マンション価格の上昇が続く首都圏において、購入に対する慎重姿勢が依然強いことが影響している。一方、施工期間は地方での施工体制が拡充されたこともあって、前年同期の38日から37日に1日短縮した。下期についても販売期間については横ばい傾向が続きそうだが、施工期間については地方エリアでの施工能力が拡充されたことで、さらに短縮できるものと弊社では見ている。 (2) その他不動産事業 その他不動産事業の売上高は前年同期比68.0%増の3,212百万円、営業利益は同39.2%増の303百万円となった。売上高の内訳を見ると、物件販売については「アセットシェアリング渋谷青山（第2期）」の販売により668百万円（前年同期は売上計上なし）を計上したほか、中古戸建やその他不動産の販売で1,571百万円となり、合計で前年同期比98.2%増の2,239百万円となった。また、賃貸収入売上は手持ち物件の増加に伴い同13.7%増の302百万円に、その他収入売上はリノベーション内装事業の法人向け受注増により同29.8%増の669百万円といずれも好調に推移した。なお、前第4四半期から新たに開始したリースバック事業における賃貸収入や契約手数料も同事業セグメントに含まれるが、規模はまだ小さく影響は軽微となっている。 営業利益率が前年同期の11.4%から9.5%に低下したが、これはリースバック事業の開始やアセットシェアリング事業の拡大に伴う販管費の増加が主因となっている。リースバック事業については、首都圏のリノヴェックスマンション事業部から5人程度を配置転換して営業活動を行っている。また、アセットシェアリング事業についても、京都で京町家を宿泊施設としてリノベーションし、複数棟をパッケージにして商品化する新規プロジェクトを進めており、物件の仕入れ活動を行うための人員として2名を中途採用している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《HN》