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*15:35JST サムティ Research Memo（5）：2017年11月期上期決算は想定を上回る増収増益 ■業績動向 2. 2017年11月期上期決算の概要 サムティ<3244>の2017年11月期上期の業績は、売上高が前年同期比76.9%増37,692百万円、営業利益が同104.1%増の6,928百万円、経常利益が同157.7%増の6,115百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が同147.2%増の4,307百万円と想定を上回る大幅な増収増益となり、通期予想に対しても高い進捗率となった。 売上高は、物件売却が好調であった「不動産事業」が大きく伸長した。特に、再生流動化（既存収益不動産等の再生・販売）及び投資分譲（投資用マンションの企画開発・販売）が旺盛な投資家需要を背景として想定以上に拡大した。また、「不動産賃貸事業」についても堅調に推移している。 損益面では、大型物件（収益不動産）の取得に伴う減価償却費の増加により売上原価率が上昇したが想定内である。また、知名度向上を目的としたテレビCM実施等により販管費も若干増加したものの、増収効果や「不動産事業」における販売価格の上振れ等により大幅な増益を実現し、営業利益率も18.4%（前年同期は15.9%）に大きく改善した。 一方、仕入れの状況については、開発用地12物件（想定売上金額170億円）、収益不動産21物件を取得した。取得額ベースでは、通期投資計画（開発用地158億円、収益不動産265億円）に対して、それぞれ約50%の進捗となっているようだ。 財政状態は、収益不動産の取得により固定資産が増加した一方、販売用不動産の販売が順調に進んだことにより総資産は139,995百万円（前期末比0.8%減）にわずかに縮小した。それに伴って、有利子負債が91,584百万円（同4.1%減）に減少したことに加えて、自己資本が内部留保の積み増しにより36,131百万円（同11.0%増）に増加したことから、自己資本比率は25.8%（前期末は23.1%）に改善した。 各事業の業績は以下のとおりである。 (1) 不動産事業 売上高は前年同期比95.5%増の33,457百万円、セグメント利益は同139.6%増の7,137百万円と想定を上回る増収増益となった。特に、「再生流動化」が前年同期比152.9%増の20,129百万円と大きく伸びた。19物件（前年同期は8物件）を売却したが、販売価格の上振れが業績の伸びに寄与した。また、「投資分譲」についても前年同期比108.9%増の8,202百万円と好調であった。個人投資家からの旺盛な需要に支えられ、11物件473戸（前年同期は9棟260戸）を販売した。「開発流動化」は前年同期比3.6%増の4,902百万円と着実な伸びとなった。「S-RESIDENCE」シリーズの3物件（前年同期は2物件）をブリッジファンド（SRR向け供給目的）に2物件、引き合いの強かった海外投資家に1物件を販売した。なお、「アセットマネジメント」が前年同期比68.5%減の154百万円と縮小したのは、前年同期における一時的な特殊要因の剥落によるものである。 また、損益面では、販売価格の上振れによりセグメント利益率は21.3%（前年同期は17.4%）と大きく改善しており、大幅な増益を実現した。 (2) 不動産賃貸事業 売上高は前年同期比1.9%増の3,537百万円、セグメント利益は同20.9%減の977百万円と増収ながら減益となった。収益不動産19物件を売却したことが賃料収入のマイナス要因となったが、新たに21物件を取得したことにより増収を確保した。特に、新規取得が前倒しとなったことから想定を上回る進捗となった。また、損益面では、大型物件の取得※に伴う減価償却費の増加から減益となったが想定内である。 ※2016年11月29日に取得したサムティ警固タワー（福岡市のタワーマンション）など。 (3) その他の事業 売上高は前年同期比14.4%増の918百万円、セグメント利益が同20.3%減の155百万円と増収ながら減益となった。建築工事の受注増加、分譲マンション管理戸数の増加等により増収となった。一方、損益面で減益となったのは、1)前期に売却し、運営のみを行っている「センターホテル東京」の家賃費用が発生したこと、2)前期における高採算の工事案件が剥落したこと、3)同社が運営するホテルの稼働率※が若干低下したことが理由とみられる。特に、「S-PERIAホテル長崎」の稼働率が低いのは、造船特需の終了及び客室単価向上策の実施によるものである。もっとも、依然として高い稼働率を確保しており、新たな集客チャネルの導入も奏功していることから、今後の業績に対するマイナスの影響は限定的と考えられる。 ※2017年5月末の稼働率は、「センターホテル東京」が90.6%（前年同月末は95.5%）、「センターホテル大阪」が85.2%（同86.3%）、「S-PERIAホテル長崎」が76.5%（同76.0%）。 以上から、上期業績を総括すると、1)好調な不動産市況を追い風として、不動産事業が想定以上に大きく伸びたこと、2)今後の成長につながる仕入れ（開発用地及び収益不動産）についても順調に進捗していることから、好調に推移したと評価できる。 3. 開発計画（パイプライン）の状況 「S-RESIDENCE」シリーズの開発状況は、2017年竣工分が9棟（927戸）、2018年竣工分が5棟（470戸）、2019年竣工分が1棟（153戸）と合計15棟（1,550戸）が進行している。販売予定価格による売上高では合計約220億円※が積み上がっている。その内訳は、首都圏4棟（東京1、神奈川1、千葉2）及び関西8棟（大阪）のほか、愛知2棟（名古屋）、北海道1棟（札幌）となっている。 ※北海道の物件「S-RESIDENCE宮の森」については、固定資産として保有する予定であり、販売予定価格合計に含んでいない。 一方、投資分譲の開発案件の状況は、2017年竣工分が11棟（600戸）、2018年竣工分が15棟（758戸）、2019年竣工分が2棟（174戸）と合計28棟（1,532戸）が進行している。販売予定価格による売上高では合計約311億円が積み上がっている。その内訳は、首都圏20棟788戸（東京）、及び関西8棟744戸（大阪）となっている。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫） 《HN》