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*15:27JST プロパスト Research Memo（7）：2018年5月期は営業減益も、減損処理なくなり当期純利益は小幅増益に ■今後の見通し 1. 2018年5月期の業績予想 プロパスト<3236>の2018年5月期業績予想は、売上高が前期比4.2%増の15,500百万円となるものの、前期に大きく貢献したヴァントヌーベル代々木の反動もあり営業利益が同25.6%減の864百万円、経常利益も同25.0%減の601百万円を見込む。ただ、減損処理がなくなることから、当期純利益は同1.9%増の521百万円を予想している。 セグメント別には分譲開発事業では前期並みの売上げを予想するものの、営業利益では前期に大きく貢献したヴァントヌーベル代々木の反動減を見込む。賃貸開発事業は引き続き順調に売上げを伸ばしており、同社では今後も注力する方針である。バリューアップ事業は年間20棟ペースを維持するものの、売上げは前期を下回る見通しである。 首都圏のマンション市場では新築マンションの１戸当たり平均価格は徐々に上昇傾向にあることで、マンション契約率は低下し、販売戸数も減少している。今後は、国内景気の回復を背景にマンション市場も徐々に回復基調を辿ると期待される。ただし、建設労働者の需給状況のひっ迫や、資材や労務費を含めた建築費の上昇等による収益への影響などの懸念材料がある。こうした経済環境の下、同社では分譲開発事業においては都心部の開発用の土地を精査して購入し、デザイン性が高く価格競争力のある魅力的な物件を企画した上で、DINKS層を中心に販売する方針である。また、賃貸開発事業では賃貸マンションの対象となる土地の取得・建築を継続する中で、竣工物件については一部、売却を実施すると共に、バリューアップ事業では割安な収益不動産を厳選して購入しバリューアップして販売する方針である。 不動産業界内で好調な会社と不調な会社の二極化が進んでいる。同社では都心部で駅から徒歩5分程度の好立地物件にターゲットを絞り、買い付けの意思決定を迅速に行うことで他社に先駆けて好物件の仕入れが可能になっている。また、今後は好立地の町工場が事業継承できずに売却に出されるとの見方もある。同社では、こうした物件の仕入力に、定評のある企画力・デザイン力が加わることで、事業環境が厳しいなかでも、堅調な業績を維持できると弊社では考える。 2. 中期経営計画の必要性 同社では現状、対外的に中期経営計画を発表していない。中期経営計画は、3～5年といったスパンでの経営目標やビジョンを掲げ、会社として現在何に注力すべきか、あるいは何から手を引くべきかを明らかにするために策定するものである。会社の方向性が見えない状態では、会社として今何を成すべきか、何が必要でないかを、迅速に判断することは困難である。変化の激しい外部環境に対応して行くためにも、会社としての経営方針を明確化することが重要である。さらには、同社の投資家や従業員が同社の将来像を共有するためにも、中期経営計画の正式発表は有意義であると弊社では考える。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） 《HN》