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*15:30JST サムティレジ Research Memo（1）：主要地方都市を中心としたレジデンス投資に特徴 ■要約 サムティ・レジデンシャル投資法人<3459>は、関西を基盤として主要地方都市への投資実績が豊富なサムティ<3244>をスポンサーとするREITである。2015年3月に設立され、2015年6月に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）に上場した。決算期は年2回（1月、7月）である。スポンサーのサムティは、自社開発ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等による不動産事業（投資家向け収益マンションの開発及び販売等）と不動産賃貸事業（賃貸マンションの運営等）を両輪とし、ビジネスホテルの開発・運営等も手掛けている。主要地方都市における賃貸物件（レジデンス）の開発実績やリーシング力（賃貸付け）等に強みがある。 同REITの最大の特徴は、「主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」及び「サムティグループの活用」にある。特に、サムティグループが開発・保有する物件の安定供給（優先交渉権の付与）や多岐にわたるスポンサーサポートは同REITの強力な成長エンジンとなっている。2017年1月期末の運用資産は49物件、取得価格合計は51,551百万円であり、J-REITの中ではまだ小さいが、当面の目標である資産規模1,000億円に向けたパイプラインは順調に積み上がっている。 2017年1月期（2016年8月1日−2017年1月31日）の業績は、営業収益が1,806百万円（前期比62.7%増）、営業利益が849百万円（同103.7%増）、経常利益が606百万円（同82.7%増）、当期純利益が605百万円（同82.9%増）であった。2016年8月の公募増資により20物件（20,589百万円）を取得したことで大幅な増収増益を実現し、1口当たり分配金についても増配となった。また、業績予想に対しても、稼働率の向上やコスト削減等により、営業収益や各利益、1口当たり分配金のすべてが計画を上回っており、順調な運用成果を残したと評価できる。 2017年7月期（2017年2月1日−2017年7月31日）の業績予想については、営業収益を1,797百万円（前期比0.5%減）、営業利益を745百万円（同12.3%減）、経常利益を596百万円（同1.5%減）、当期純利益を595百万円（同1.6%減）と見込んでおり、巡航期の業績と捉えることができる。1口当たり分配金は2,625円（利益超過分配金を含む）と前期比で20円減少するものの、2016年7月期の巡航期予想分配金2,478円からは147円の引き上げとなる。弊社では、前提条件に合理性があることから業績予想の達成は可能とみている。ただ、前期と同様、稼働率や賃料収入、コスト削減など運用成果が業績の変動要因となる可能性についてはフォローする必要があるだろう。また、パイプラインが十分に積み上がっていることから、新規物件の取得のタイミングによって前提条件が大きく変化する可能性にも注意が必要である。 同REITの成長戦略は、スポンサー開発物件の「S-RESIDENCE」の継続的な取得を中心とし、それに加えてスポンサー保有物件やスポンサー以外の第三者が保有する物件を取得とする外部成長と、地域特性や物件特性等を勘案したリーシングやコスト削減などによる内部成長を軸としたものである。当面の目標として、上場から3年間（2016年1月期～2018年7月期）での資産規模1,000億円の達成を目指している。弊社では、外部成長については、現時点のパイプライン（検討中を含む）が順調に積み上がっていることから資産規模1,000億円の達成は射程圏内にあるものと評価している。また、内部成長についても、各主要地方都市における規模拡大により運用効率がさらに高まる効果が期待できるほか、地域特性にあった運用ノウハウの蓄積により着実な成長が可能であるとみている。 また、他のレジデンス特化型J-REITと比較すると、分配金利回りやNAV倍率などから判断して同REITの投資口価格には明らかな割安感がある。したがって、今後、資産規模の拡大に向けた道筋や知名度の向上、運用成績の積み上げなどの進展により、調整される余地は十分にあるものと判断している。 ■Key Points ・サムティグループによる物件の安定供給や多岐にわたるスポンサーサポートに強み ・2017年1月期は資産規模拡大によりポートフォリオの安定性が向上 ・当面の目標として、上場より3年間での資産規模1,000億円の達成を目指す （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫） 《NB》