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*16:04JST 毎コムネット Research Memo（4）：主力は学生マンションのサブリース。入居率100%のストックビジネス ■毎日コムネット<8908>の会社概要 (3)不動産ソリューション事業 不動産ソリューション事業は、学生マンションを開発し、オーナーから一括して借り上げてサブリース（転貸）するサービスが主体となる。首都圏を中心に大学周辺のマンション192棟、8,456戸（2016年5月期）を管理しており、そのうち6,491戸（76.8%）がサブリース方式である。市場全体に目を向けると、18歳人口は減少傾向だが、首都圏に限れば大学生・大学院生の数は安定的に推移しており、女子大学生に限定すれば増加傾向にある。一方、学生マンションの供給量は少なく需給ギャップは解消されていない。 学生マンションは主に地方の学生が居住し、女子学生の比率が高く、学生本人ではなく親が契約者の場合が多い。親としてはセキュリティが完備した利便性の高い物件を希望する。同社の管理物件もセキュリティを完備し、駅までの平均徒歩時間は7.3分となっている。入居率が高いのも特徴であり、2016年4月時点の入居率は11年連続で100%である（サブリース、自社物件）。これは学生居住者の退去時期が予測できるために、募集に十分な時間をかけることができるためである。また、契約者が親であることは滞納の少なさにもつながる。サブリースや管理業務はストックビジネスであり、安定的に業績が積みあがる特徴があり、入居率の高さや滞納の少なさが加わって、強靭なビジネスモデルが構築されている。 大学は全入時代を迎え、学生獲得競争は激しさを増している。その中で海外からの留学生や地方学生の誘致は、大学にとって喫緊の課題となっている。現状はワンルームマンションタイプが主体だが、今後は国際学生寮や食事付きタイプを増やしていく予定だ。同社には各大学との連携の歴史があり、大学側のニーズをくみ取るうえで有利なポジションにあると言えるだろう。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） 《HN》