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*16:30JST サムティ Research Memo（7）：16/11月期は大幅な増収増益を見込んでいる ■業績動向 （3）2016年11月期業績予想 2016年11月期の業績予想についてサムティ<3244>は、期初予想を据え置き、売上高を前期比48.2%増の57,000百万円、営業利益を同56.8%増の9,300百万円、経常利益を同80.8%増の7,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益を同2.0%増の4,500百万円と大幅な増収増益を見込んでいる。 不動産事業の拡大が増収に大きく貢献する想定である。また、その他の事業も前期に取得したホテル2物件の通期寄与により小規模ながら伸長する見通しである。 損益面でも、利益率の高い開発流動化や投資分譲による寄与のほか、増収による固定費の吸収等により、営業利益率は16.3%（前期は15.4%）に上昇する見込みとなっている。 一方、仕入れ面は、開発用地25件（売上規模30,000億円相当）、収益不動産（固定資産及びたな卸資産）33,000百万円相当を取得する計画である。前述のとおり、第2四半期までに開発用地12件（売上規模21,500百万円相当）、収益不動産（固定資産及びたな卸資産）約10,000百万円相当を取得済みである。 事業別の業績見通し及びその前提条件は以下のとおりである。 ａ）不動産事業は、売上高を前期比67.0%増の47,900百万円、セグメント利益を同148.2%増の9,200百万円と大幅な増収増益と見込んでいる。開発流動化は「S-RESIDENCE」シリーズ8物件（約12,000百万円）、再生流動化は収益不動産18物件（約25,000百万円）の売却を見込んでいる。投資分譲も700戸の販売（約10,000百万円）を計画している。 なお、「S-RESIDENCE」シリーズ8物件のうち、SRR向けは4物件（そのうち第2四半期実績は2物件）となる。また、収益不動産の売却（予定）物件の中には、後継テナント※が決定し、2017年3月より新たな商業施設としてオープンする「水戸サウスタワー」も含まれているようだ。 ※ファッションビルを展開する（株）OPA（イオンモール<8905>100%子会社）に全館を賃貸 ｂ）不動産賃貸事業は、売上高を前期比13.6%減の7,800百万円、セグメント利益を同36.6%減の2,800百万円と見込んでいる。特殊要因の剥落やキーテナントの入れ替えによる影響が大きかったことから、通期でも減収減益となる見通しである。なお、前述のとおり、「水戸サウスタワー」は後継テナントの決定により2017年3月から稼働を再開する。 ｃ）その他の事業は、売上高を前期比65.7%増の1,700百万円、セグメント利益を同48.5%増の300百万円を見込んでいる。前期に取得したホテル2物件が通年寄与することにより小規模ながら伸長する見通しである。 通期計画（前提条件）の実現のためには、下期において「S-RESIDENCE」6物件（開発流動化）、収益不動産10物件（再生流動化）、投資分譲マンション440戸の販売が必要となる。弊社では、開発計画（パイプライン）が順調に進展していることや、販売面においても2016年7月末時点でSRR向けに8物件の供給を決定していることを含め、好調な事業環境が続いていることから同社の業績予想の達成は可能であるとみている。 （4）開発計画（パイプライン）の状況 「S-RESIDENCE」シリーズの開発状況は、2016年竣工予定が8物件（そのうち6物件を第3四半期以降で売却予定）、2017年竣工予定が7物件、2018年竣工予定が3物件と合計18物件が進行している（2016年5月末時点）。なお、2018年分については、まだ仕込み（案件の積み上げ）の段階である。首都圏8物件（東京5、神奈川3）及び関西圏9物件（大阪8、兵庫1）のほか、愛知（名古屋）1物件となっている。 一方、投資分譲の開発案件の状況は、2016年竣工予定が6棟（454戸）、2017年竣工予定が16棟（786戸）、2018年竣工予定が7棟（392戸）と合計29棟（1,632戸）が進行している。こちらも2018年分については、まさに用地仕入れを行っている段階である。 したがって、2017年までの開発案件は既に確保済みである一方、2018年以降はまだこれからとなっている。都心を中心に用地仕入れの環境は厳しさを増しているが、SRRを中心としたビジネスモデルの優位性を活かすことで、用地仕入れにおいても戦略的に取り組むことができる同社にはアドバンテージがあるものと考えられる。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫） 《HN》