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*17:49JST ＡＤワークス Research Memo（2）：リノベーション後の売却とストック型フィービジネスが主要事業 ■事業概要 （1）事業内容 エー・ディー・ワークス<3250>の事業セグメントは収益不動産販売事業、ストック型フィービジネス、その他事業の3つのセグメントに区分されている。また、連結子会社としてプロパティ・マネジメント事業（以下PM事業）を行う(株)エー・ディー・パートナーズ（以下ADパートナーズ）、新築戸建物件の分譲販売を主に行う(株)エー・ディー・エステート（以下ADエステート）がある。 収益不動産販売事業とは、中古賃貸マンションを仕入れ、リノベーション等のバリューアップを施してから販売する事業で、同社の売上高、利益の8割前後を占める主力事業となっている。営業エリアは中古マンションの賃貸需要が旺盛な都心部が中心。顧客の8～9割は個人富裕層向けで、物件価格としては200～300百万円台の中古マンションが中心となっている。こうした価格帯の物件は入居率が高く、家賃収入が安定しているほか、値下がりリスクも相対的に低く、個人富裕層が投資運用対象として手掛けるには手ごろな水準となっているためだ。また、販売対象物件として顧客ニーズに合わせて、仕入価格で500百万円超のオフィスビルなども手掛けているが、件数としては全体の1割程度の水準となっている。 ストック型フィービジネス事業とは、販売用不動産で売却するまでに得られる賃料収入を柱として、同社が保有・売却した物件に関するプロパティ・マネジメント収入（入退去手続、賃料徴収等管理受託フィー）、不動産鑑定、デューデリジェンス、相続対策まで含めたコンサルティング収入から構成されている。なお、プロパティ・マネジメント事業については2013年7月に子会社のADパートナーズに事業移管している。 その他事業は子会社のADエステートで行っている新築戸建の分譲販売及び、中古戸建の仕入販売になるが、同事業に関しては競争が激しく、同社のコア事業とのシナジーが見込みにくいことから、当第1四半期までに新築戸建ての在庫販売をすべて完了し、新たな仕入活動は行っていない。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《FA》