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*17:02JST インテリックス Research Memo（2）：リノベーション事業を主軸に、ソリューション事業へと展開 ■事業概要 1. 事業セグメントの内容 インテリックス<8940>は中古マンションを戸別に仕入れ、リノベーション（再生）した後に再販するリノベーション事業とソリューション事業の2つの事業セグメントで開示を行っている。2024年5月期第2四半期累計の事業セグメント別構成比で見ると、リノベーション事業分野が売上高の87.7%、売上総利益の70.1%を占める主力事業となっているが、利益率ではソリューション事業が相対的に高い水準となっている。 (1) リノベーション事業分野 リノベーション事業分野には、リノヴェックスマンション及び戸建の再生販売・賃貸・仲介事業のほか、リノベーション内装事業、FLIE（不動産売買プラットフォーム）事業が含まれており、売上高の9割強をリノヴェックスマンション販売で占めている。 リノヴェックスマンション販売の事業の流れとしては、不動産仲介会社からの情報をもとに仕入れた物件に対し、子会社の(株)インテリックス空間設計で最適なリノベーションプランを作成、内装工事を施したうえで不動産仲介会社等を通じて販売する（直近は直接仕入販売も行っている）。同社は物件を仕入れてから販売までの事業期間を経営管理指標として重視し、130～140日を目安にこれよりも期間が長くなるようであれば販売価格を調整して早期に売り切ることを基本方針としている。販売在庫の滞留期間が長期化すれば、収益性が低下するリスクも上昇するためだ。従来は120日程度を目安としていたが、住宅ローンの審査期間が長いネット銀行を利用する顧客が増加傾向にあることを考慮した。売上総利益率では12%超を適正水準として事業運営を行っている。また、内装工事に関してはインテリックス空間設計より協力会社に外注している。 販売エリアは首都圏からスタートし、2013年以降は地方主要都市（札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡）に段階的に進出してきた。首都圏では大手不動産販売会社を含めて参入企業が増加し競争が激化しているが、地方ではリノベーションマンションを手掛ける企業が少なかったこともあり着実に市場を開拓、2019年5月期以降は販売件数の5割強を地方エリアが占めるまでになっている。同社は、全国の分譲マンションのストック数の約5割が首都圏で占められることから、首都圏と地方の販売比率は同等程度が適正水準と考えている。 また、中古マンション市場における拠点別の販売件数シェアを見ると首都圏は1～2%、地方エリアは各拠点でバラつきがあるものの2～8%となっている。このため、市場全体が横ばいで推移したとしても、シェア拡大によって成長する可能性は十分あると言える。 リノベーションマンション内装事業は、リノベーションマンションを販売する同業他社のほか一般個人からの工事も請負っており、セグメント内における2024年5月期第2四半期累計の売上構成比は約5%となっている。戸別のマンション内装工事に関してはノウハウが必要なため、三菱地所レジデンス(株)など大手不動産販売会社を含めた同業他社からの引き合いは多く、最近ではREIT運用会社が自社保有物件のバリューアップを目的に、同社に発注するケースも増え始めている。 (2) ソリューション事業分野 ソリューション事業分野には、その他の収益不動産（1棟、土地等）の開発・販売・賃貸・管理・仲介事業のほか、新築分譲マンションの開発・販売事業、リースバック事業、アセットシェアリング事業、ホテル事業が含まれる。 a) リースバック事業 リースバック事業とは、ユーザーが所有する不動産物件（住宅、自宅兼店舗、1棟ビル等）を同社が買い取ると同時に、定期建物賃貸借契約（2年間）を新たに結び、そのまま賃貸（リース）するサービスで2017年5月期より開始した。契約期間を迎えるとユーザーは再契約し居住を延長するか退出、もしくは当該不動産を買い戻す選択ができる契約となっている。相続税資金や老後の資金、ローン返済資金などまとまった資金が必要となった際に、所有不動産を売却しても住み続けられることから、ここ数年で市場が拡大している。 売上高としては、物件取得の際の契約手数料や毎月得られる賃料収入のほか、物件を売却した際の販売収入が計上されることになり、ストック収益とフロー収益を組み合わせたハイブリッド型のビジネスモデルとなる。費用面では、物件取得時の取得税や登記費用のほか減価償却費も計上するため、物件取得から一定期間は費用が先行するが、物件売却時には減価償却が進んでいるため利益率が高くなるビジネスモデルになっていることが特徴だ。売却については戸別で対応するケースもあるが、複数の物件をまとめて信託受益権化し不動産ファンドに譲渡することで資金効率を高めている。 リースバック事業は2013年にAnd Doホールディングス<3457>が業界に先駆けて開始し、現在はファイナンス会社も含めて参入企業が増えている。このため、同社は大手不動産会社（センチュリー21・ジャパン<8898>等）との連携も強化しながら仕入・販売ルートを広げ、事業を拡大していく戦略となっている。 b) アセットシェアリング事業 アセットシェアリング事業とは、不動産特定共同事業法（通称：不特法）のうち「任意組合型」の活用による不動産小口化商品の販売事業を指す。同商品の特長としては、新築・中古を問わず良質な不動産物件を複数の投資家で共同所有することにより1口100万円単位で取得が可能なこと、共同所有することで空室・滞納リスクを分散でき安定収益が期待できること、相続・贈与用資産として資産評価の大幅な圧縮が可能なこと、などが挙げられる。 不動産物件の管理は、主に子会社の(株)インテリックスプロパティで行っている。グループ全体としては小口化販売によるフロー収益に加えて、任意組合の理事長フィーやプロパティマネジメントによるストック収益が得られることになる。投資家の期待収益率として、分配予定利回り※で3%以上を目安に商品を組成する方針となっている。 ※賃料収入から実際に発生する経費（管理費等）を控除した年間収入÷投資額 同事業では青山財産ネットワークス<8929>やFPG<7148>など先行する事業者もあるが、同社は不動産業者としてこれまで構築してきたネットワークやノウハウを生かすことで、新築・中古物件、住宅用から商業用まで多様な商品を開発できることが強みとなる。販売チャネルについてはセミナーの開催や自社Webサイト、税理士をはじめとした士業ルート、金融機関等の様々なチャネルを通じて販売している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《SI》

*14:50JST 出来高変化率ランキング（14時台）～マリオン、伊勢化などがランクイン ※出来高変化率ランキングでは、直近5日平均の出来高と配信当日の出来高を比較することで、物色の傾向など市場参加者の関心を知ることができます。 ■出来高変化率上位　[12月25日　14:32　現在] （直近5日平均出来高比較） 銘柄コード 銘柄名 出来高 5日平均出来高 出来高変化率 株価変化率 <3494> マリオン　　　　　261800 　17776.84　 329.8% 0.1571% <9439> MHグループ　　　　1236300 　16381.42　 316.82% 0.0569% <2647> NF米債7　　　　　 740 　 451.788　 282.81% 0.0009% <4883> モダリス　　　　　3148200 39482.96　 268.92% -0.0098% <6269> 三井海洋　　　　　1425800 277486.86　 267.83% 0.1952% <4107> 伊勢化　　　　　　124300 　151732.4　 228.03% 0.0912% <6832> アオイ電子　　　　225100 　71784.58　 214.9% 0.1229% <4570> 免疫生物　　　　　529500 　37529.24　 205.35% -0.0065% <4393> バンクイノベ　　　358000 　249170.4　 187.85% 0.1186% <2083> 日本成長　　　　　57899 　22485.793　 187.49% 0.0025% <9348> ispace　　　　 1057300 　201910.2　 181.43% 0.0377% <6085> アーキテクツSJ　　234400 　49577.22　 175.4% 0.1641% <1345> 上場Jリート　　　 709500 　401135.71　 170.89% -0.0093% <8051> 山善 　 3350300　 123395104% 1.4628% <5491> 日金属　　　　　　69100 　19043.26　 141.18% 0% <2354> YE　DIGIT 　 2279500　 49577242% 1.2937% <7003> 三井E＆S　　　　　19191600 3865534.34　 128.78% 0.0924% <1899> 福田組　　　　　　122300 　197339.3　 128.07% -0.0039% <6016> JPNエンジン　　　 159200 　352069.2　 126.12% 0.1447% <8929> 青山財産　　　　　280900 107620.82　 123.92% -0.0172% <2325> NJS　　　　　　　 30600 　25811.3　 122.23% -0.0134% <9856> ケーユーHD　　　　242200 　79978.26　 120.42% -0.0159% <6330> 洋エンジ　　　　　582300 　158711.2　 117.59% 0.0649% <8256> プロルート　　　　6993200 　5931.62　 112.56% 0% <3489> フェイスNW　　　　92200 　43036.86　 110.81% 0.0267% <4881> ファンペップ　　 499500 　25378.14　 99.89% -0.0522% <3454> Fブラザース　　　 124900 　41544.18　 98.86% 0.0658% <3865> 北越コーポ　　　 1653000 972097.34　 97.24% -0.2035% <6744> 能美防　　　　　　122500 　90395.46　 96.98% 0.0503% <6224> JRC　　　　　　　 153300 　45809.68　 91.15% -0.0182% （*）はランキングに新規で入ってきた銘柄 20日移動平均売買代金が5000万円以下のものは除外 《CS》

*14:07JST 出来高変化率ランキング（13時台）～モダリス、アオイ電子などがランクイン ※出来高変化率ランキングでは、直近5日平均の出来高と配信当日の出来高を比較することで、物色の傾向など市場参加者の関心を知ることができます。 ■出来高変化率上位　[12月25日　13:33　現在] （直近5日平均出来高比較） コード⇒銘柄⇒出来高⇒5日平均出来高⇒出来高変化比率⇒株価変化率 <3494> マリオン　　　　　 　245900 　17776.84　 325.95% 0.1298% <9439> MHグループ　　　 　1083300 　16381.42　 307.76% 0.0829% <4883> モダリス　　　　　 　3023700 　39482.96　 265.24% -0.0098% <6269> 三井海洋　　　　　 　1266500 　277486.86　 256.16% 0.1941% <4107> 伊勢化　　　　　　 　117700 　151732.4　 221.78% 0.0874% <4570> 免疫生物　　　　　 　505500 　37529.24　 200.02% -0.0021% <6832> アオイ電子　　　　 　195700 　71784.58　 198.32% 0.0896% <9348> ispace　　　 　982300 　201910.2　 172.30% 0.0424% <4393> バンクイノベ　　　 　296900 　249170.4　 164.30% 0.1231% <6085> アーキテクツSJ　 　211200 　49577.22　 162.48% 0.1301% <8051> 山善 　3221800　 123395104.00% 1.4148% <5491> 日金属　　　　　　 　68900 　19043.26　 140.82% 0% <1899> 福田組　　　　　　 　121500 　197339.3　 127.26% -0.0079% <6016> JPNエンジン　　 　159200 　352069.2　 126.12% 0.1447% <2325> NJS　　　　　　 　29700 　25811.3　 118.59% -0.0134% <7003> 三井E＆S　　　　 　16650100 　3865534.34　 111.61% 0.094% <8929> 青山財産　　　　　 　253000 　107620.82　 111.10% -0.021% <8256> プロルート　　　　 　6536100 　5931.62　 105.82% 0% <9856> ケーユーHD　　　 　212300 　79978.26　 104.40% -0.0121% <6330> 洋エンジ　　　　　 　517400 　158711.2　 103.22% 0.073% <2354> YE DIGIT 　1810800　 49577242.00% 1.025% <3489> フェイスNW　　　 　85900 　43036.86　 102.33% 0.0267% <4881> ファンペップ　　　 　485800 　25378.14　 96.59% -0.0447% <3454> Fブラザース　　　 　114500 　41544.18　 88.41% 0.0583% <1433> ベステラ　　　　　 　118100 　57724.46　 85.27% -0.0381% <3865> 北越コーポ　　　　 　1436600 　972097.34　 82.15% -0.2088% <6224> JRC　　　　　　 　141800 　45809.68　 82.07% -0.014% （*）はランキングに新規で入ってきた銘柄 20日移動平均売買代金が5000万円以下のものは除外 《CS》