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*15:03JST インテリックス Research Memo（3）：リノベーション事業を主軸に、ソリューション事業へと展開（2） ■インテリックス<8940>の事業概要 (2) ソリューション事業分野 ソリューション事業分野には、その他の収益不動産（1棟、土地等）の開発・販売・賃貸・管理・仲介事業のほか、新築分譲マンションの開発・販売事業、リースバック事業、アセットシェアリング事業、ホテル事業等が含まれる。 a) リースバック事業 リースバック事業とは、ユーザーが所有する不動産物件（住宅、自宅兼店舗、1棟ビル等）を同社が買い取ると同時に、定期建物賃貸借契約（2年間）を新たに結び、そのまま賃貸（リース）するサービスで2017年5月期より開始した。契約期間を迎えるとユーザーは再契約し居住を延長するか退出、もしくは当該不動産を買い戻す選択ができる契約となっている。相続税資金や老後の資金、ローン返済資金などまとまった資金が必要となった際に、所有不動産を売却しても住み続けられることから、ここ数年で市場が拡大している。 売上高としては、物件取得の際の契約手数料や毎月得られる賃料収入のほか、物件を売却した際の販売収入が計上されることになり、ストック収益とフロー収益を組み合わせたハイブリッド型のビジネスモデルとなる。費用面では、物件取得時の取得税や登記費用のほか減価償却費も計上するため、物件取得から一定期間は費用が先行するが、物件売却時には減価償却が進んでいるため利益率が高くなるビジネスモデルになっていることが特徴だ。売却については戸別で対応するケースもあるが、複数の物件をまとめて信託受益権化し不動産ファンドに譲渡することで資金効率を高めている。 リースバック事業は2013年にAnd Doホールディングス<3457>が業界に先駆けて開始し、現在はファイナンス会社も含めて参入企業が増えている。このため、同社は大手不動産会社（センチュリー21・ジャパン<8898>等）との連携も強化しながら仕入・販売ルートを広げ、事業を拡大する戦略となっている。 b) アセットシェアリング事業 アセットシェアリング事業とは、不動産特定共同事業法（通称：不特法）のうち「任意組合型」の活用による不動産小口化商品の販売事業を指す。同商品の特長としては、新築・中古を問わず良質な不動産物件を複数の投資家で共同所有することにより1口100万円単位で取得できること、共同所有することで空室・滞納リスクを分散し安定収益が期待できること、相続・贈与用資産として資産評価の大幅な圧縮できることなどが挙げられる。 不動産物件の管理は、主に子会社の(株)インテリックスプロパティで行っている。グループ全体としては小口化販売によるフロー収益に加えて、任意組合の理事長フィーやプロパティマネジメントによるストック収益が得られることになる。投資家の期待収益率として、分配予定利回り※で3%以上を目安に商品を組成する方針となっている。 ※ 賃料収入から実際に発生する経費（管理費等）を控除した年間収入÷投資額 同事業は青山財産ネットワークス<8929>やFPG<7148>など先行する事業者もあるが、同社は不動産業者としてこれまで構築してきたネットワークやノウハウを生かすことで、新築・中古物件、住宅用から商業用まで多様な商品を開発できることが強みとなる。販売チャネルについてはセミナーの開催や自社Webサイト、税理士をはじめとした士業ルート、金融機関等の様々なチャネルを通じて販売している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《HN》

*09:43JST 出来高変化率ランキング（9時台）～ファーマフーズ、マツモトなどがランクイン ※出来高変化率ランキングでは、直近5日平均の出来高と配信当日の出来高を比較することで、物色の傾向など市場参加者の関心を知ることができます。 ■出来高変化率上位　[7月26日　9:32　現在] （直近5日平均出来高比較） 銘柄コード 銘柄名 出来高 5日平均出来高 出来高変化率 株価変化率 <4013> 勤次郎　　　　　　 379100 　107185.08　 301.39% 0.0692% <3647> ジースリーHD　　　772400 　9252.58　 297.42% 0.1296% <7953> 菊水化　　　　　　　57000 　5329.12　 184.21% -0.0049% <7901> マツモト　　　　　　24800 　4134.64　 162.64% 0.055% <9087> タカセ　　　　　　　400 　7016.2　 150.47% 0% <9408> BSNメディア　　　100 　718.9　 150% 0% <8119> 三栄コポ　　　　　　200 　32.94　 149.61% 0% <9820> MTジェネック　　　1200 　217.54　 141.65% 0.0098% <7970> 信越ポリ　　　　　　368600 　681.48　 140.07% 0.0739% <8181> 東天紅　　　　　　　11800 　146267.6　 106.58% -0.0033% <3930> はてな　　　　　　　8700 　3348.44　 97.44% 0.0332% <3375> ZOA　　　　　　　2400 　4465.02　 97.23% -0.0113% <4690> 日パレット　　　　　51000 　1500.74　 96.15% -0.1663% <2519> NF新興債　　　　　15210 　36718.82　 93.59% 0.0055% <2329> 東北新社　　　　　　580100 　5551.068　 80.95% -0.0571% <2970> グッドライフ　　　　15800 　147624.44　 64.7% 0.0067% <7255> 桜井製　　　　　　　5900 　22051.66　 58.72% 0.0038% <8898> センチュリー21　　2500 　1348　 52.03% -0.0044% <4341> 西菱電機　　　　　　1200 　1349.88　 51.13% 0.0181% <7205> 日野自　　　　　　　3621600 　465.92　 50.69% 0.141% <7297> カーメイト　　　　　2500 　858260.518　 50.45% 0% <6484> KVK　　　　　　　3800 　1204.64　 50.21% 0.0085% <7505> 扶桑電通　　　　　　3400 　4093.6　 46.46% 0.0056% <2242> MXSダウヘ　　　　17230 　3740.08　 45.26% 0.0021% <6176> ブランジスタ　　　　55200 　9745.729　 43.06% -0.0058% <4125> 三和油化　　　　　　15700 　29069.78　 39.97% -0.0307% <3461> パルマ　　　　　　　15000 　27968.78　 39.25% -0.0505% <3184> ICDA　　　　　　600 　3535.08　 37.67% 0.0231% <2929> ファーマフーズ　　　928900 　1039.5　 37.04% 0.0231% <6286> 靜　甲　　　　　　　6600 　711060.72　 34.9% -0.0147% （*）はランキングに新規で入ってきた銘柄 20日移動平均売買代金が5000万円以下のものは除外 《CS》

*15:02JST ＡＰＡＭＡＮ Research Memo（2）：Platform事業とTechnology事業を両輪に展開 ■APAMAN<8889>の事業概要 同社グループは、不動産市場においてテクノロジーを核とした革新的なサービスを提供するグローバル企業を目指し、Platform事業（賃貸管理・斡旋及びこれらに関連するサービス提供）、Technology事業（FC加盟店向けシステム利用料・加盟料、広告収入等）、その他の事業（コインパーキング事業、一部のfabbit施設の運用等）を展開している。2024年9月期第2四半期累計の事業セグメント別構成比は、Platform事業が売上高の78.8%を占める主力事業となっており、営業利益に関してはTechnology事業やその他の損失分をPlatform事業で吸収する格好となっている。Technology事業については引っ越しシーズンにあたる第2四半期に広告キャンペーンが集中する傾向にあるため、利益は下期偏重型となる。ビジネスモデルとしてはストック型サービスが売上総利益の約7割を占めており、安定性の高い収益構造となっているのが特徴だ。 1. Platform事業 Platform事業では、賃貸物件の不動産オーナー向けサービスとなる賃貸管理（Property Management）業務のほか、賃貸斡旋業務、関連サービス業務を行っている。このうちストック型収入となる賃貸管理業務は、アパート・マンション等の不動産オーナーから賃貸管理を受託しているほか、サブリース業務（不動産オーナーから物件を借り上げ、同社が貸主となって入居者に賃貸する）も行っている。2024年3月末時点の賃貸管理戸数は8.8万戸で、このうちサブリースは4割弱を占めている。 賃貸斡旋業務では「アパマンショップ」の直営店で賃貸仲介を行っており、2024年3月末時点で72店舗を展開している。そのほか関連サービス業務として不動産オーナー、入居者またはFC加盟店に対して、付帯商品や付帯サービス（保険、緊急駆け付け、電力、インターネット、消火剤等）の提供・取次を行っており、管理戸数1戸当たり、または1入居者当たりの収益最大化に取り組んでいる。 そのほか、借上社宅事業を2021年9月期より子会社のRE-Standard(株)で本格的に開始している。同事業は借上社宅物件を探している法人に対して、同社が物件探しから契約手続きなど煩雑な業務すべてを代行するサービスである。売上は家賃収入と管理業務手数料550円/月（税込）だが、家賃収入については不動産オーナーから物件を借り上げて同一料金で転貸しするため、実際には手数料が同社の付加価値分となり見かけ上の利益率は低くなる。このため、同事業でも家財保険や駆け付けサービスなど付帯サービスを提供することで1契約当たりの利益を積み上げる戦略である。 2. Technology事業 Technology事業では、主にアパマンショップのFC加盟店に対する基幹システムや反響サービス（広告収入）の提供に加えて、業務効率の向上や顧客支援につながる各種クラウドサービス「SKIPS」（空室一覧クラウド、内見クラウド、契約クラウド等）を提供している。2024年3月末時点のFC契約店舗数は1,000店舗を超え国内最多店舗数となっている※。また、取引不動産オーナー数（約20万人）や管理・サブリース物件数（約103万戸）でも国内最大級である。 ※2番手はセンチュリー21・ジャパン<8898>の994店舗（2024年3月末）、3番手は(株)エイブルの834店舗（2024年2月末、うち直営店437店）。 3. その他事業 その他の事業として、コインパーキング事業を行っている。不動産オーナーが所有する施設の駐車場を借り上げ、コインパーキングとして提供する事業である。2024年3月末のパーキング台数は約3,900台となっており、同社が出資している軒先(株)が運営する「軒先パーキング」ともシステム連携を行っている（シェアパーキング）。また、一部のfabbit施設（シェアオフィス、主に海外）の運営や不動産賃貸、商業施設の運営管理業務なども含まれるが、これら事業はノンコア事業で段階的に縮小している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《HN》