株～企業情報・おすすめ銘柄

*09:55JST 出来高変化率ランキング（9時台）～ニイタカ、昭和HDなどがランクイン ※出来高変化率ランキングでは、直近5日平均の出来高と配信当日の出来高を比較することで、物色の傾向など市場参加者の関心を知ることができます。 ■出来高変化率上位　[3月28日　9:33　現在] （直近5日平均出来高比較） 銘柄コード 銘柄名 出来高 5日平均出来高 出来高変化率 株価変化率 <2861> 上フランス債　　　 10 　107185.08　 400% 0% <5952> アマテイ　　　　　　1193200 　0　 337.75% 0.0958% <5103> 昭和HD　　　　　　1151300 　38500　 333.89% 0.0465% <6938> 双信電　　　　　　　683900 　37340　 250.28% 0.0148% <8898> センチュリー21　　21600 　63700　 226.28% -0.0279% <5484> 東北鋼　　　　　　　2600 　4460　 188.88% 0.0253% <7058> 共栄セキュリ　　　　500 　600　 108.33% -0.0069% <7878> 光・彩　　　　　　　5600 　580　 102.89% -0.0421% <9369> キユソー流通　　　　197700 　2080　 80.77% 0.109% <2483> 翻訳センター　　　　2200 　75760　 66.66% -0.0086% <7042> アクセスGHD　　　9000 　2020　 66.66% -0.0625% <4258> 網 屋　　　　　　　37300 　4020　 65.63% 0.0648% <2164> 地域新聞　　　　　　125800 　20380　 65.48% 0.1713% <2083> 日本成長　　　　　　21641 　65860　 64.33% 0.0008% <3477> フォーライフ　　　　6300 　11550　 63.21% -0.0675% <4465> ニイタカ　　　　　　36100 　3920　 62.32% 0.033% <9130> 共栄タ　　　　　　　45000 　17220　 60.82% -0.0143% <3347> トラスト　　　　　　82400 　23960　 59.01% 0.0096% <1770> 藤田エンジ　　　　　6000 　40360　 54.63% 0.0477% <4316> ビーマップ　　　　　28600 　3880　 53.92% -0.0257% <3537> 昭栄薬品　　　　　　19900 　15900　 53.31% -0.0888% <7192> モーゲージS　　　　114400 　11540　 52.94% -0.05% <9788> ナック　　　　　　　210700 　63040　 48.63% -0.0654% <8045> 横丸魚　　　　　　　5300 　125740　 47.22% -0.0829% <4576> DWTI　　　　　　47900 　3120　 43.67% 0.008% <7238> 曙ブレーキ　　　　　1607500 　26560　 43.37% 0.0137% <3750> サイトリ細研　　　　47700 　1093600　 41.71% -0.1475% <9663> ナガワ　　　　　　　54500 　29660　 40.64% 0.0052% <2378> ルネサンス　　　　　256900 　31180　 40.32% -0.0206% <7774> J・TEC　　　　　33100 　162740　 39.78% 0.0302% （*）はランキングに新規で入ってきた銘柄 20日移動平均売買代金が5000万円以下のものは除外 《CS》

*17:02JST インテリックス Research Memo（2）：リノベーション事業を主軸に、ソリューション事業へと展開 ■事業概要 1. 事業セグメントの内容 インテリックス<8940>は中古マンションを戸別に仕入れ、リノベーション（再生）した後に再販するリノベーション事業とソリューション事業の2つの事業セグメントで開示を行っている。2024年5月期第2四半期累計の事業セグメント別構成比で見ると、リノベーション事業分野が売上高の87.7%、売上総利益の70.1%を占める主力事業となっているが、利益率ではソリューション事業が相対的に高い水準となっている。 (1) リノベーション事業分野 リノベーション事業分野には、リノヴェックスマンション及び戸建の再生販売・賃貸・仲介事業のほか、リノベーション内装事業、FLIE（不動産売買プラットフォーム）事業が含まれており、売上高の9割強をリノヴェックスマンション販売で占めている。 リノヴェックスマンション販売の事業の流れとしては、不動産仲介会社からの情報をもとに仕入れた物件に対し、子会社の(株)インテリックス空間設計で最適なリノベーションプランを作成、内装工事を施したうえで不動産仲介会社等を通じて販売する（直近は直接仕入販売も行っている）。同社は物件を仕入れてから販売までの事業期間を経営管理指標として重視し、130～140日を目安にこれよりも期間が長くなるようであれば販売価格を調整して早期に売り切ることを基本方針としている。販売在庫の滞留期間が長期化すれば、収益性が低下するリスクも上昇するためだ。従来は120日程度を目安としていたが、住宅ローンの審査期間が長いネット銀行を利用する顧客が増加傾向にあることを考慮した。売上総利益率では12%超を適正水準として事業運営を行っている。また、内装工事に関してはインテリックス空間設計より協力会社に外注している。 販売エリアは首都圏からスタートし、2013年以降は地方主要都市（札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡）に段階的に進出してきた。首都圏では大手不動産販売会社を含めて参入企業が増加し競争が激化しているが、地方ではリノベーションマンションを手掛ける企業が少なかったこともあり着実に市場を開拓、2019年5月期以降は販売件数の5割強を地方エリアが占めるまでになっている。同社は、全国の分譲マンションのストック数の約5割が首都圏で占められることから、首都圏と地方の販売比率は同等程度が適正水準と考えている。 また、中古マンション市場における拠点別の販売件数シェアを見ると首都圏は1～2%、地方エリアは各拠点でバラつきがあるものの2～8%となっている。このため、市場全体が横ばいで推移したとしても、シェア拡大によって成長する可能性は十分あると言える。 リノベーションマンション内装事業は、リノベーションマンションを販売する同業他社のほか一般個人からの工事も請負っており、セグメント内における2024年5月期第2四半期累計の売上構成比は約5%となっている。戸別のマンション内装工事に関してはノウハウが必要なため、三菱地所レジデンス(株)など大手不動産販売会社を含めた同業他社からの引き合いは多く、最近ではREIT運用会社が自社保有物件のバリューアップを目的に、同社に発注するケースも増え始めている。 (2) ソリューション事業分野 ソリューション事業分野には、その他の収益不動産（1棟、土地等）の開発・販売・賃貸・管理・仲介事業のほか、新築分譲マンションの開発・販売事業、リースバック事業、アセットシェアリング事業、ホテル事業が含まれる。 a) リースバック事業 リースバック事業とは、ユーザーが所有する不動産物件（住宅、自宅兼店舗、1棟ビル等）を同社が買い取ると同時に、定期建物賃貸借契約（2年間）を新たに結び、そのまま賃貸（リース）するサービスで2017年5月期より開始した。契約期間を迎えるとユーザーは再契約し居住を延長するか退出、もしくは当該不動産を買い戻す選択ができる契約となっている。相続税資金や老後の資金、ローン返済資金などまとまった資金が必要となった際に、所有不動産を売却しても住み続けられることから、ここ数年で市場が拡大している。 売上高としては、物件取得の際の契約手数料や毎月得られる賃料収入のほか、物件を売却した際の販売収入が計上されることになり、ストック収益とフロー収益を組み合わせたハイブリッド型のビジネスモデルとなる。費用面では、物件取得時の取得税や登記費用のほか減価償却費も計上するため、物件取得から一定期間は費用が先行するが、物件売却時には減価償却が進んでいるため利益率が高くなるビジネスモデルになっていることが特徴だ。売却については戸別で対応するケースもあるが、複数の物件をまとめて信託受益権化し不動産ファンドに譲渡することで資金効率を高めている。 リースバック事業は2013年にAnd Doホールディングス<3457>が業界に先駆けて開始し、現在はファイナンス会社も含めて参入企業が増えている。このため、同社は大手不動産会社（センチュリー21・ジャパン<8898>等）との連携も強化しながら仕入・販売ルートを広げ、事業を拡大していく戦略となっている。 b) アセットシェアリング事業 アセットシェアリング事業とは、不動産特定共同事業法（通称：不特法）のうち「任意組合型」の活用による不動産小口化商品の販売事業を指す。同商品の特長としては、新築・中古を問わず良質な不動産物件を複数の投資家で共同所有することにより1口100万円単位で取得が可能なこと、共同所有することで空室・滞納リスクを分散でき安定収益が期待できること、相続・贈与用資産として資産評価の大幅な圧縮が可能なこと、などが挙げられる。 不動産物件の管理は、主に子会社の(株)インテリックスプロパティで行っている。グループ全体としては小口化販売によるフロー収益に加えて、任意組合の理事長フィーやプロパティマネジメントによるストック収益が得られることになる。投資家の期待収益率として、分配予定利回り※で3%以上を目安に商品を組成する方針となっている。 ※賃料収入から実際に発生する経費（管理費等）を控除した年間収入÷投資額 同事業では青山財産ネットワークス<8929>やFPG<7148>など先行する事業者もあるが、同社は不動産業者としてこれまで構築してきたネットワークやノウハウを生かすことで、新築・中古物件、住宅用から商業用まで多様な商品を開発できることが強みとなる。販売チャネルについてはセミナーの開催や自社Webサイト、税理士をはじめとした士業ルート、金融機関等の様々なチャネルを通じて販売している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《SI》

*14:42JST ＡＰＡＭＡＮ Research Memo（2）：Platform事業とTechnology事業を両輪に展開 ■APAMAN<8889>の事業概要 同社グループは、不動産市場においてテクノロジーを核とした革新的なサービスを提供するグローバル企業を目指し、Platform事業（賃貸管理・斡旋及びこれらに関連するサービス提供）、Technology事業（FC加盟店向けシステム利用料・加盟料、広告収入等）、その他の事業（コインパーキング事業、一部のfabbit施設の運用等）を展開している。2023年9月期の事業セグメント別構成比は、Platform事業が売上高の80.3%、営業利益の98.3%を占める主力事業となっている。ビジネスモデルとしてはストック型サービスが売上総利益の約7割を占め、安定性の高い収益構造になっていることが特徴だ。 1. Platform事業 Platform事業では、賃貸物件の不動産オーナー向けサービスとなる賃貸管理（Property Management）業務のほか、賃貸斡旋業務、関連サービス業務を行っている。このうちストック型収入となる賃貸管理業務は、アパート・マンション等の不動産オーナーから賃貸管理を受託しているほか、サブリース業務（不動産オーナーから物件を借り上げ、同社が貸主となって入居者に賃貸する）も行っている。2023年9月末時点の賃貸管理戸数は8.8万戸で、このうちサブリースは4割弱を占めている。 賃貸斡旋業務では「アパマンショップ」の直営店で賃貸仲介を行っており、2023年9月末時点で70店舗を展開している。そのほか関連サービス業務として不動産オーナー、入居者またはFC加盟店に対して、付帯商品や付帯サービス（保険、緊急駆け付け、電力、インターネット、消火剤等）の提供・取次を行っており、管理戸数1戸当たり、または1入居者当たりの収益最大化に取り組んでいる。 そのほか、借上社宅事業を2021年9月期より子会社のRE-Standard(株)で本格的に開始している。同事業は借上社宅物件を探している法人に対して、同社が物件探しから契約手続きなど煩雑な業務すべてを代行するサービスである。売上は家賃収入と管理業務手数料550円/月（税込）だが、家賃収入については不動産オーナーから物件を借り上げて同一料金で転貸しするため、実際には手数料が同社の付加価値分となり、見かけ上の利益率は低くなる。このため、同事業でも家財保険や駆け付けサービスなど付帯サービスを提供することで1契約当たりの利益を積み上げる戦略である。 2. Technology事業 Technology事業では、主にアパマンショップのFC加盟店に対する基幹システムや反響サービス（広告収入）の提供に加えて、業務効率の向上や顧客支援につながる各種クラウドサービス「SKIPS」（空室一覧クラウド、内見クラウド、契約クラウド等）を提供している。2023年9月末時点のFC契約店舗数は1,000店舗を超え国内最多店舗数となっている※。また、取引不動産オーナー数（約20万人）や管理・サブリース物件数（約103万戸）でも国内最大級である。 ※2番手はセンチュリー21・ジャパン<8898>の980店舗（2023年9月末）、3番手は(株)エイブルの838店舗（2023年2月末、うち直営店436店）。 3. その他事業 その他の事業として、コインパーキング事業を行っている。不動産オーナーが所有する施設の駐車場を借り上げ、コインパーキングとして提供する事業である。2023年9月末のパーキング台数は約4,000台となっており、同社が出資している軒先(株)が運営する「軒先パーキング」ともシステム連携を行っている（シェアパーキング）。また、一部のfabbit施設（シェアオフィス、主に海外）の運営や不動産賃貸、商業施設の運営管理業務なども含まれるが、これら事業はノンコア事業で段階的に縮小している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《SO》