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*15:07JST ＡＰＡＭＡＮ Research Memo（7）：事業の着実な成長と財務基盤強化に取り組む ■今後の見通し 2. 成長戦略 APAMAN<8889>は「不動産×Technology価値あるサービスを社会へ」をビジョンに掲げ、Platform事業、Technology事業を主軸に持続的な成長を目指す戦略を打ち出している。成長戦略としては従来と変わらず、賃貸管理の収益向上、賃貸管理物件の獲得、借上社宅の拡大の3点となる。また、新たに店舗等のテナント物件専門の検索サイト「店舗ネットワーク」を運営するTEMPO NETWORKの全株式をアーキテクツ・スタジオ・ジャパンから取得し子会社化しており、当第3四半期から連結業績に組み込まれる（Technology事業）。運営を開始してまだ2年程度のため業績への影響は軽微だが、住宅分野だけでなく店舗等のテナント物件の取り組みも強化していくものと思われ、今後の動向が注目される。 (1) Platform事業 Platform事業では、DXの推進による業務効率の向上や顧客サービスの品質向上に取り組み、賃貸管理や斡旋事業の収益力を強化するとともに、不動産オーナーとのコミュニケーションの促進、管理受託の強化等により管理戸数を積み上げることで賃貸管理事業の収益拡大を進めていく戦略だ。また、成長余地の大きい借上社宅事業も注力分野として人的リソースを投下し、さらなる売上成長を目指す。 a) 賃貸管理・斡旋事業の収益力強化 賃貸管理部門の収益力強化施策として、付加価値の高いサブリース契約の比率を高める方針で、引き続き契約条件の悪い物件に関して不動産オーナーと交渉し契約内容の見直しを進めている。前述のとおり、交渉の過程でサブリース契約から賃貸管理契約への切り替わりや解約が発生しているが、利益面でのマイナス影響はほとんどなく、契約条件の見直しが進んだ場合には増益要因となる。また、サブリース物件の入居率を高めることで収益性の向上を図る。入居率が1%上昇すると売上総利益で年間3億円弱の増益要因となるため、入居率上昇による利益改善余地は大きい。現在の入居率は92%台だが、2015年頃には95%台で推移していたこともあり、店舗で自社管理物件の斡旋に注力することで同水準まで引き上げるのは可能と弊社では見ている。自社管理物件は仲介手数料が不要となるため、斡旋収入の減少要因となるが利益への影響はない。 一方、斡旋事業の収益力強化施策としてはDXの推進が挙げられる。「アパマンショップ」店舗におけるオンラインサービスの拡充を図ることで集客力及び成約率を高めていく。それと同時に、店舗スタッフの生産性向上によって収益性を高めていく。接客に関しては物件の探索から予約、内見、重要事項説明、契約、鍵の受け渡しに至るまですべてオンライン（＝来店不要）で完結する仕組みも業界に先駆けて構築しており、今後もサービス品質を向上していくことで集客力の維持向上を図る。また、店舗の閑散期に管理物件の受託営業も推進、店舗の収益力強化につなげる戦略だ。 2023年6月より直営店1～2店舗で試験運用を続けてきた「次世代AOS」も、2024年6月から直営店の一部より導入を開始し、FC店には年末までに全店導入を完了する予定となっている。従来の「AOS」と比べて業務処理スピードが格段に速くなるほか、入力ミスやコンプライアンス違反などの発生を防ぐ機能も実装しており、同システムの稼働によって業務効率も格段に向上するものと期待される。 b) 賃貸管理戸数の積み上げ 賃貸管理戸数については、2024年9月期も前期比で若干減少を見込んでいる。サブリース契約条件の見直し交渉を継続しており、一定程度の解約が発生するリスクを織り込んでいることや、M&Aによる新規取得を想定していないためだ。第2四半期まではほぼ想定の範囲内で解約が発生したものと見られる。ただ、一方で自力での賃貸管理戸数の積み上げに関してはあまり進んでいないようで、今後の課題となっている。M&Aについては現状、案件の持ち込みはあるものの価格が割高な水準のものが多く、当面は様子見方針としている。このため、今後も解約率の低減が重要になると見られる。不動産オーナーとのコミュニケーションを密に行い、要望などをヒアリングして解決につながるサービスを提供するなど地道な取り組みを進めていくことで顧客満足度の向上を図る。新規獲得については既存オーナーの追加取得物件や紹介物件などを確実に取り込み、管理戸数を積み上げていくことにしている。営業体制については現状の水準を維持する。弊社では、管理戸数1千戸当たりの営業利益は年間で20～30百万円程度になると試算しており、年間1千戸ペースで積み上げることができれば、20～30百万円の営業利益の増加要因となると予想している。 c) 借上社宅事業の育成 2021年9月期より本格的に開始した借上社宅事業については、提携社数を広げながら転貸サービス契約件数を伸ばし、2024年9月期以降も4割増とハイペースでの成長を目指す。借上社宅の業界最大手はリログループ<8876>の子会社(株)リロケーション・インターナショナルであり、2024年3月末のグループ管理戸数は約25.9万戸（前期比9.1%増）と増加基調が続いている。借上社宅管理事業の2024年3月期業績も売上収益で前期比11.6%増の28,917百万円、営業利益で同7.3%増の6,039百万円と増収増益が続いている。同社は後発となるものの業界全体が拡大を続けていることや、社宅斡旋では多くの顧客基盤を有していること、全国に1,000店舗を超えるFC加盟店舗数があり、これら加盟企業と協業していくことで同事業が収益柱の1つに育つ可能性は十分にあると弊社では見ている。管理業務手数料が550円/月（税込）と少額となるため、付帯商品・サービスを提供することで付加価値を高める戦略だ。 (2) Technology事業 Technology事業ではAPAMAN DXのさらなる推進拡大に取り組む。DXが遅れている不動産業界のなかで、同社はITを活用した先進的なサービスを積極的に活用することで事業を拡大してきた。具体的には、2006年に物件掲載から接客まで1台の端末でこなせる賃貸斡旋システム「AOS」を開発し仲介・斡旋業務の効率化を推進してきたほか、業界最大級のお部屋探しサイト「apamanshop.com」を立ち上げWebによる集客で先鞭をつけた。 2020年以降はAI技術を活用して適正な賃料を算出する「査定クラウド」や、IoT技術を活用したキーレスシステム「Selkeyクラウド」など顧客の利便性向上につながるサービスを相次いで開発・導入している。また、賃貸斡旋会社や賃貸管理会社の業務効率向上につながる各種サービスを統合したプラットフォーム「SKIPS※」を2021年より同社直営店やFC加盟店などで導入、利用を開始し、生産性向上につなげている（FC加盟店は通常のシステム利用料のみで利用可能）。また、「次世代AOS」についても順次導入を開始しており、2024年末までにFC加盟店すべての店舗に導入を完了する予定で、2025年以降に導入効果が顕在化するものと期待される。 ※「SKIPS」は空室確認や内見予約、入居申込等をオンラインで可能とするクラウドサービス。2021年2月より運用を開始した。開発元はシステムソフトの子会社であるSS Technologies(株)で、同社はFC店舗のほか外部顧客への販売を行っている。 なお、FC店舗数はここ数年横ばい水準が続いている。同社の方針として、既存加盟店とのつながりを重視し新規加盟を積極的に取っていないことが要因となっている。オンライン化の進展で店舗形態も今後変わってくる可能性があり、こうした状況を見極めながら各加盟店で店舗戦略を検討しているものと思われる。同社は生産性向上に寄与するクラウドサービス「SKIPS」の提供や「次世代AOS」の導入により、これら加盟店の収益力強化を支援することにしている。 なお、新たにグループに加わったTEMPO NETWORKは、日本最大級の店舗賃貸斡旋件数を誇るACRE(株)と提携して展開する店舗斡旋・管理のフランチャイズ本部であり、FCサービスとしてテナント物件検索サイト「店舗ネットワーク」の運営や加盟店向けの各種クラウドサービスや研修サービス、情報提供サービスなどを行っている。2年ほど前から事業を開始し、まだ売上規模は小さいもののFC加盟店は約150店舗（アパマンショップFC店も一部加盟）で、北海道から沖縄までカバーしていることから、今後さらに増えていくものと予想される。アパマンショップでも店舗等のテナント物件は取り扱っていたが、テナント物件専門の運営会社をグループ化したことにより、今後店舗等のテナント物件の斡旋や管理についても今まで以上に強化していくものと予想され、今後の動向が注目される。 (3) 財務戦略 財務戦略としては、保有資産の圧縮を進めて資金効率を高めるなど、キャッシュ・フロー経営を継続することで、実質無借金経営（ネット有利子負債ゼロ）を目指す。不動産物件などの固定資産の整理についてはほぼ一巡したものと見られ、今後は営業投資有価証券（2024年9月期第2四半期末1,055百万円）のうち、IPOする企業が出てくれば売却して投資を回収することにしている。ここ数年のネット有利子負債の推移を見ると、新型コロナウイルス感染症拡大で資金需要が増した2021年9月期第2四半期末に前年同期比1,465百万円増加の13,633百万円と一時的に増加したものの、その後は順調に削減が進んでおり、2024年9月期第2四半期末は9,088百万円となっている。 同社はストック型ビジネスが売上総利益の約7割を占めていることから、営業キャッシュ・フローは現在の収益力で年間25億円程度を稼ぎ出す力があると見ている。これに対して設備投資額（直近5期間の実績で年平均13億円）や配当金3.5億円などキャッシュ・アウト分を考慮すれば、実質無借金経営を実現するまでに11年程度かかる計算だが、前述した成長戦略により収益を拡大することで前倒しするのは十分可能と弊社では見ている（M&Aなどで大型の資金需要が発生した場合を除く）。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） 《HN》

*07:15JST 前日に動いた銘柄 part1　シーイーシー、カナモト、ミガロHDなど 銘柄名<コード>10日終値⇒前日比 ショーケース<3909> 305 +12 サイボウズの「kintone（キントーン）」での業務をサポートする AIアシスタントのβ版をリリース。 ランドネット<2991> 1196 +55 第3四半期累計の営業利益が37.4％増と上期の6.7％増から増益率が拡大。 ヌーラボ<5033> 940 +32 全国で「Backlog」のイベント開催を決定。 クラダシ<5884> 310 +80 株主優待制度を導入。 メディア総研<9242> 1600 -200 第3四半期累計の営業利益が7.3％増の2.90億円と上期の2.63億円から伸び悩み。 シーイーシー<9692> 2055 +264 高水準の自己株式取得実施を好感。 カナモト<9678> 2989 +424 2-4月期収益改善で上半期は2ケタ営業増益に。 ミガロHD<5535> 5120 +570 相次ぐ「FreeiD」の導入を引き続き材料視。 ベステラ<1433> 1033 +94 業績上方修正や累進配当導入をポジティブ視。 三菱製紙<3864> 837+69 有配かつ低PBR銘柄として短期資金の関心向かう。 ユニチカ<3103> 255 +11 先週末にはADAS市場に攻勢などと一部で伝わる。 西武HD<9024> 2366.5+116.0 とくに目立った材料なく買い戻しなど優勢か。 SOMPO<8630> 3433 +103 RIZAPへの出資を発表、シナジー効果期待が先行。 リログループ<8876> 1665 +56.5 みずほ証券では目標株価を引き上げ。 JCRファーマ<4552> 579 +22 投資判断格下げなどで先週末は売り先行も。 M＆A総研<9552> 3450 -455 M&A各社には手数料体系など情報開示要請迫る方向へ。 ストライク<6196> 4200 -375 M&A手数料規制導入への警戒感が先行。 M＆Aキャピタルパートナーズ<6080> 2068 -159 M&A銘柄は軒並み急落の展開に。 日本M＆Aセンターホールディングス<2127> 737.2 -29.3 「新しい資本主義実行本部」の原案がM&A関連の売り材料に。 花王<4452> 6740 -288 ゴールドマン・サックス証券では投資判断を格下げ。 KADOKAWA<9468> 3233 -132 不正アクセスの可能性などでサービス停止。 エムスリー<2413> 1551.5 -59 米利下げ先送り観測でグロース株の一角弱い。 エービーシー・マート<2670> 3010 -141 SMBC日興証券では投資判断を格下げ。 《CS》

*07:15JST 前日に動いた銘柄 part1　サンウェルズ、インフォコム、日新など 銘柄名<コード>10日終値⇒前日比 セガサミーHD<6460> 2186 +101.5 発行済株式数の3.24％上限の自社株買い発表。 大同特鋼<5471> 1626 -105 25年3月期純利益（IFRS）330億円予想。24年3月期（日本基準）は497億円。 NTT<9432> 162.3 -5.6 25年3月期営業利益5.9％減予想。 サンウェルズ<9229> 2730 +462 訪問看護事業を新たに開始、今期営業利益予想は39.2％増。 JTOWER<4485> 2905 -700 25年3月期の営業利益予想48.2％減。 トラースOP<6696> 385 +80 AI電力削減ソリューション「AIrux8」の技術が日本で特許登録。 インフォコム<4348> 3485+504 複数陣営が買収を検討と伝わる。 アルプス物流<9055> 5050+700 ロジスティードのTOB価格にサヤ寄せ。 日新<9066> 3795+700 大幅な増配発表や高水準の自社株買い実施で。 セレス<3696> 2191 +400 第1四半期の高い業績変化率を評価。 ツムラ<4540> 4392 +700 今期大幅増益見通しを評価へ。 じげん<3679> 652 +100 好業績発表や高水準の自社株買い発表で。 芝浦メカトロニクス<6590> 6820 +1000 今期減益見通しもコンセンサス並みであく抜け材料に。 ワコム<6727> 710 +100 今期大幅増益見通しに自社株買いも好感。 リログループ<8876> 1684 +281 減損損失計上による悪材料出尽くし感で。 シュッピン<3179> 1390 +156 2ケタ経常増益見通しや増配計画を好材料視。 F＆LC<3563> 3038 +181 業績上方修正や自社株買いの発表を好材料視。 日東紡績<3110> 6670 +950 今期は18期ぶりの経常増益見通しに。 アイネット<9600> 2259 +208 ガイダンス・増配・自社株買いを評価。 コナミグループ<9766> 10290 +873 コンセンサス並みのガイダンスをポジティブ材料視。 ダイキン工業<6367> 24685 +1860 欧州拡大などで今期はコンセンサス上回る業績見通しに。 神戸製鋼所<5406> 1982.5 +139.5 今期配当計画据え置きに安心感も。 群馬銀行<8334> 1061.5 +101.9 増益・増配計画や自社株買いを好感。 フィックスターズ<3687> 1941 +46 1-3月期経常益は一段と増益率拡大。 ブラザー工業<6448> 2955.5 +154 前期配当金増額や今期増配見通しで。 三井E＆S<7003> 1705 +123 9日には23年度の大型舶用エンジン生産実績など発表。 住友ファーマ<4506> 407 +30 買い戻し主導でのリバウンドの動きか。 コスモエネHD<5021> 8158 +594 増配や自社株買いなどに評価高まる。 メルカリ<4385> 1918 +160 第4四半期の業績計画をポジティブ視。 川崎汽船<9107> 2292 +134 株主還元拡充など評価の流れ続くか。 バンナムHD<7832> 3141 +166 実績値の上振れ着地などをポジティブに評価。 栗田工業<6370> 6748 +508 受注上振れや2ケタ増益計画などを評価へ。 テクマトリックス<3762> 1793 +108 新中計などもポジティブ材料視へ。 西武HD<9024> 2050 -304.5 今期の2ケタ営業減益見通しを売り材料視。 SCREEN<7735> 15445 -2155 決算数値や中期計画などにサプライズ限定的。 沖電気工業<6703> 1017 -150 今期の大幅経常現値気予想をマイナス視。 IMAGICA GROUP<6879> 547 -60 今期の2ケタ経常減益見通しマイナス視。 ダイヘン<6622> 8990 -940 今期小幅増益見通しでコンセンサス下振れ。 ポーラオルHD<4927> 1409 -132.5 第1四半期のコンセンサス下振れ決算を嫌気。 ニチコン<6996> 1246 -127 今期は連続経常減益見通しに。 《CS》