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*13:38JST １ｓｔコーポ Research Memo（8）：収益基盤を多様化し、中期経営計画の達成を目指す ■今後の展開 1. ウェルビーイングシティ構想と分譲マンション自社ブランド「CANVAS」の推進 ファーストコーポレーション<1430>が今後注力していく領域として最初に取り上げたいのが「ウェルビーイングシティ構想」である。この構想に基づいた分譲マンション自社ブランド「CANVAS」を立ち上げ、現在、第1号案件の「CANVAS南大沢」の分譲が行われている。 「CANVAS」は人生100年時代に対応した、「住む」という目的だけに留まらない、「豊かな暮らしを実現するための様々なサービスを提供し続けることで、持続的かつ多面的に満たされる暮らしを提供し、持続可能な社会の構築に貢献する」というコンセプトに基づいている。こうした物件は従来、高齢者のみを対象にしたシニアマンションが中心だったが、「CANVAS」では全世代を対象にしている点が最大の特徴である。コロナ禍の影響により、多様な働き方を実現したいと考える単身世帯、若い家族世帯など、様々なニーズが存在する現在において、外部の機関と連携しニーズを満たす多様なサービスを提供していく全世代型マンションは、今後のマンション形態のメインストリームになる可能性が十分にあると弊社は考えている。 2. アクティブシニア向けマンション 同社の将来的な成長を考えるうえで注目すべき領域は、健康な高齢者向けのマンション、いわゆるアクティブシニア向けマンションだ。高齢者向けのマンションでは、多くの業者が展開しているのは介護付きのサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）であり、アクティブシニア向けを手掛ける業者は少なく、同社はこの分野で先行している。アクティブシニア向けは、そもそも通勤仕様ではないため、駅前立地でなくて良い。さらに、温泉やジムなど付帯設備の建設で単価がアップできるなど、利益面でも期待できる案件だ。東京都稲城市のダイヤモンドライフ若葉台も、アクティブシニア層を主要ターゲットとしたマンションとして共同事業で行った案件であり、完売している。 大型案件のなかには、デベロッパーと共同事業で行うケースもある。2024年5月期第2四半期末時点でも、複数の案件が施工・分譲されている状況である。共同事業は効率的に収益をあげられることから、同社の今後の業績に安定した売上と利益をもたらすと期待できる。今後もデベロッパーとジョイントする案件が多くなると考えられ、同社業績のさらなる拡大に期待がかかる。 また、顧客となる取引先が増加している点にも注目したい。2020年5月期の取引先は31社だったが、2021年5月期には三菱地所レジデンス(株)、野村不動産(株)、2022年5月期には(株)フージャースコーポレーション、2023年5月期には大和ハウス工業<1925>、ナイス<8089>、2024年5月期第2四半期中にはヤマイチ・ユニハイムエステートとの取り引きを開始し、取引先は37社まで拡大している。このほか、具体的な取引先としては、(株)アーネストワン、東京建物<8804>、中央日本土地建物(株)、日鉄興和不動産(株)、三井不動産レジデンシャル(株)、阪急阪神不動産(株)、(株)中央住宅といった大手デベロッパーが多く名を連ねている。今後も取引先が拡大するとともに、ビジネスの幅も広がっていきそうだ。 再開発事業の開花によって収益は上昇基調に 3. 再開発事業 さらに同社は、再開発事業にも注力している。この分野では現在、JR前橋駅北口地区第一種市街地再開発事業に事業施行者として参画し、地上27階建ての施設を建設するなど、同社にとって大きな案件だ。2020年に着工し、2024年3月に竣工・引渡しを計画している。このプロジェクトで高層建築の実績を作り、今後のタワーマンションへの展開に弾みをつけたい考えだ。 さらに、再開発事業に関しては、青森県弘前市でも既に用地を取得するとともに、準備組合に加盟するなど事業計画の具体化に向けて取り組んでいる。また、横浜市緑区でも大規模事業に参画しており、デベロッパーとジョイントで計画を具現化していく。将来的にこれらの再開発ビジネスが次々に開花すれば、同社の収益は上昇基調を確実なものにすると思われる。 郊外の好立地案件に引き続き注力 4. アフターコロナへの対応 コロナ禍によって普及したテレワークなどを始めとする新しい生活様式は、マンション販売動向にも影響を及ぼした。アフターコロナに移行した現在は出社回帰などの流れはあるものの、マンションの販売価格は、都心部の高価格帯物件と郊外のリーズナブルな物件の二極化が進んでいる。好立地の郊外案件に対するニーズが旺盛な状況が継続しているなか、同社は引き続き郊外の案件に注力する考えだ。 コロナ禍にあっても同社は、主力のマンション建設に加え、自社ブランドの分譲マンション事業、アクティブシニア向けマンション事業、再開発事業を新たな軸に事業の拡大に注力してきた。今後も各事業を着実に成長させ、後述する中期経営計画「Innovation2023」の実現を目指す。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　清水陽一郎） 《HH》

*14:46JST １ｓｔコーポ Research Memo（6）：2023年5月期も建築事業が好調、受注高は過去最高を記録 ■業績動向 1. 2023年5月期の業績概要 ファーストコーポレーション<1430>の2023年5月期は、売上高が前期比15.4%減の25,543百万円、営業利益が同3.4%増の1,983百万円、経常利益が同4.7%増の1,979百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同7.5%増の1,364百万円だった。売上高に関しては建築事業、共同事業が伸びた。特に建築事業に関しては、2023年5月期下期においてもレ・ジェイド新横浜、バウス東林間の2件を新たに受注するなど好調だった。これらにより、同事業の受注高、受注残高は過去最高を記録した。一方で、不動産売上高が前期を下回ったことにより、連結ベースの売上高は減収を強いられた。売上は減少したものの、利益面に関しては増益を達成した。不動産売上高総利益率と共同事業収入総利益率がそろって上昇し収益性が高まったほか、完成工事総利益率も上昇し、増益に寄与した。建築事業において、建築資材が高騰する前に資材を手配し着工したことにより原価高騰の影響を最小限に留めたこと、工事案件当たりの生産性を高めたことなどが寄与した格好だ。 事業分類別の業績は、完成工事高が前期比22.9%増の19,796百万円、完成工事総利益が同33.9%増の2,302百万円と大幅な増収増益だった。受注が計画7件に対して実績8件と好調に推移するなかで、資材価格高騰の影響を抑制したこと、工事案件当たりの生産性を向上させたことなどにより、売上の伸びを上回る利益の伸びを実現した。受注実績に関しては、受注高が同208.7%増の35,508百万円と過去最高を達成した。これを受け、受注残高も同70.7%増の36,678百万円と過去最高額が積み上がっている。これらの受注残高は2024年5月期以降、安定して同社の業績を支えていくことが期待される。 不動産売上高は、前期比71.2%減の3,869百万円、不動産売上総利益が同56.0%減の632百万円だった。2023年5月期の下期においても東京都墨田区、福岡県北九州市小倉北区、愛知県名古屋市中区、東京都文京区などの案件を売却したものの、事業用地の成約件数が想定を下回った。加えて、案件当たりの規模も縮小したことが響いた。また、2023年5月期中に売却を予定していた北海道札幌市西区の案件に関しても、2024年5月期に持ち越しとなった。2023年5月期においては不動産売上が低調だったものの、2024年5月期において、用地の確保に注力し、V字回復させていく方針だ。 共同事業収入は前期比253.0%増の1,119百万円、共同事業収入総利益は同1,850.0%増の351百万円だった。共同事業案件が順調に拡大するなかで、売上・利益が揃って拡大した。その他の売上高は、同136.9%増の758百万円、その他の売上総利益は100百万円（前期は2百万円の損失）だった。 なお同社は、2023年5月期から連結決算に移行したことに伴い、従来の「分譲マンション建設事業」のみの単一セグメントから、報告セグメントを「建設事業（建築工事）」「不動産事業（不動産売買・仲介・販売代理）」の2セグメントに変更している。セグメントごとの業績は、建設事業の売上高とセグメント利益がそれぞれ19,796百万円、2,242百万円、不動産事業の売上高とセグメント利益がそれぞれ4,994百万円、683百万円、その他（設計監理・不動産賃貸マンション管理運営）の売上高とセグメント利益がそれぞれ752百万円、3百万円となっている。また、前期比増減率は参考値として記載した。 新規の取引先に関しては、大和ハウス工業<1925>とナイス<8089>と新たに取り引きを開始した。これを受け、取引先は36社まで拡大している。 2. ファーストエボリューション(株) 既出のとおり同社は、2020年11月に設立したファーストエボリューションを連結子会社とする連結決算を2023年5月期末から開始している。ファーストエボリューションはウェルビーイングシティ構想に基づく分譲マンションブランド「CANVAS」における販売代理業務ならびに施設運営及び入居者への各種サービス提供を目的に設立された会社であり、具体的にはマンションサービス運営、飲食事業、介護事業、小売店事業・ECサイト事業、分譲販売事業などを手掛けている。ファーストエボリューションを中心に今後は、入居者のニーズに応えるサービスを拡充し、分譲マンションブランド「CANVAS」の魅力を継続的に高めていく方針である。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　清水陽一郎） 《YI》

*14:46JST １ｓｔコーポ Research Memo（6）：2023年5月期第2四半期は前期の不動産成約の反動で減収減益 ■業績動向 1. 2023年5月期第2四半期の業績概要 ファーストコーポレーション<1430>の2023年5月期第2四半期は、売上高が前年同期比30.1%減の10,177百万円、営業利益が同19.1%減の652百万円、経常利益が同20.1%減の641百万円、四半期純利益が同20.5%減の445百万円だった。不動産案件の成約がなかったことによって、全体としては減収減益となったものの、建築事業は好調に推移した。千葉市中央区の大型案件が2022年11月に着工したことに加えて、新規受注も順調だった。利益面に関しては、既に着工中の造注案件に加えて、新規造注案件（神奈川県相模原市緑区）が着工したことが寄与した。これを受け、完成工事高と完成工事総利益は、それぞれ前年同期比25.5%増の9,330百万円、同30.4%増の1,004百万円と増収増益を達成した。 その他の事業分類別の業績は、不動産売上高がなし（前年同期は6,793百万円）、不動産売上総利益がマイナス9百万円（同643百万円の利益）、共同事業収入が同163.2%増の450百万円、共同事業収入総利益が同1,360.9%増の183百万円、その他の売上高が同149.2%増の396百万円、その他の売上高総利益が同2,428.1%増の134百万円だった。不動産案件に関しては、2023年5月期第2四半期末時点では成約案件がなかったものの、2022年12月に福岡県北九州市小倉北区、2023年1月に東京都墨田区の事業用地を売却している。現在も愛知県名古屋市中区、北海道札幌市西区の事業用地に関して売却の商談を行っている最中であり、2023年5月期中に売却する計画である。これらの事業用地の売却によって、2023年5月期通期では、不動産売上高8,449百万円（前期比37.1%減）、不動産売上総利益900百万円（同37.3%減）を見込んでいる。前期にあった想定外の不動産案件成約の反動によって、前期比では減少を見込んでいるものの、期末に向けて売上と利益を積み上げて行く計画である。 2022年11月末時点での受注状況に関しては、2023年5月期通期の計画が7件（31,000百万円）のところ、6件（29,255百万円）の実績がある状況だ。2023年5月期第3四半期にさらに2件の受注を想定しており、通期計画を上回る可能性が高いと言えるだろう。これらの新規受注案件は工期が長いことから、将来にわたって同社に安定した売上と利益をもたらす案件である。加えて、通期受注計画7件のうち、3件（9,000百万円）は造注案件を想定している。2023年5月期第2四半期までに1件受注しており、期末に向けて残りの2件も受注する計画だ。これらの造注案件が同社の収益性の向上に資することが期待される。 新規の取引先に関しては、大和ハウス工業<1925>とナイス<8089>と新たに取り引きを開始した。これを受け、取引先は36社まで拡大している。 2023年5月期は大型案件の着工により、増収増益を予想 2. 2023年5月期の業績見通し 2023年5月期通期では、売上高が前期比7.2%減の28,000百万円、営業利益が同6.5%増の2,044百万円、経常利益が同5.8%増の2,000百万円、当期純利益が8.0%増の1,370百万円を見込んでいる。売上高に関しては、前期にあった計画外の不動産案件成約の反動によって前期比マイナスを見込んでいる。一方で利益面に関しては、各利益が前期比でプラスとなることを見込んでいる。建築事業において、千葉市中央区の大型案件が着工するほか、新規の造注案件が着工することなどが利益を押し上げる格好だ。その他、既に着工している造注案件も利益の伸びに貢献してくることが見込まれる。これらにより、営業利益率は前期比プラス0.9ポイントの7.3%に上昇することを見込んでいる。 2023年5月期の業績予想達成に向けては、千葉市中央区の大型案件が2022年11月に着工したこと、新規受注が計画を上回るペースで進行していることがプラス要因だ。特に千葉市中央区の大型案件は、工期が長く（2026年3月引き渡し予定）、同社の売上と利益は工事進行基準で計上されることから、今後長期にわたって安定した売上と利益をもたらすことが想定される。事業用地の売却に関しては、不確実性はあるものの、直近で2件売却済みである。残りの事業用地に関しても、期末に向けて売却交渉が加速することが期待される。 3. 財務状況 2023年5月期第2四半期末の財務状況を見ると、総資産は前期末比2,656百万円増加の20,467百万円となった。主な増減要因を見ると、不動産の取得によって現金及び預金が2,306百万円減少した一方で、工事代金の計上、回収等により受取手形・完成工事未収入均等が2,372百万円、不動産の取得等により販売用不動産（仕掛含む）が2,311百万円増加した。 負債合計は前期末比2,544百万円増加の13,426百万円となった。主な増減要因を見ると、未払法人税等が205百万円減少した一方で、運転資金の調達によって短期借入金（1年内返済予定の長期借入金含む）が2,210百万円、支払手形・工事未払金が803百万円増加した。純資産合計は前期111百万円増加の7,041百万円となった。主な増減要因を見てみると、配当金の支払いにより利益剰余金が386百万円減少した一方で、四半期純利益の計上により利益剰余金が445百万円増加した。 経営指標を見ると、財務の健全性を示す自己資本比率は34.4%となった。前期末と比べると4.5ポイント減少しているものの、問題のない水準と言えるだろう。また、1年のうちに返済する必要のある負債に対する1年のうちに現金化される資産の割合を示した流動比率が191.2%、返済義務のない自己資本に対する1年超えにわたって現金化しない資産の割合を示した固定比率が7.3%であり、資金繰りに問題はないと言えるだろう。さらに、利益剰余金もしっかりと積み上がっていることから、過去の業績が好調だったことも窺える。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　清水陽一郎） 《YI》