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*16:03JST セレコーポレーション Research Memo（3）：「アパート専門メーカー」として高い専門性と技術力を発揮（1） ■セレコーポレーション<5078>の事業概要 同社は、アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務やリフォーム・リニューアル業務を行う賃貸経営事業を展開している。特定建設業※許可業者のうち、4つの認定・認証を取得している鉄鋼系ハウスメーカーで、関東圏において自社工場を保有、主要部材を生産供給する6社のうちの1社であり、各事業部門で高い専門性と技術力を発揮する「アパート専門メーカー」として、大手ハウスメーカーと肩を並べる高い品質を有している。同社は自社検査に加え、第三者による厳正な検査体制を構築し、品質管理を徹底している。検査対象は地盤改良から基礎工事まで及び、物件建設後は外から確認できないところも不備が発生しない体制を確立している。なお、子会社のセレレントパートナーズでは、賃貸アパートの入居者に対する不動産賃貸保証業務を行っている。また、2021年12月に撤退した中国賃貸事業では、浙江省寧波市で工場建屋の賃貸業務、上海市でサービスオフィス事業を展開していたが、寧波市の工場敷地が都市再開発地域内にあったため、寧波市から売却打診を受け関連会社を譲渡した。 ※ 発注者から直接工事を請け負った際に、1件の建設工事（元請工事）につき合計額が4,000万円以上（建築一式工事の場合は6,000万円以上）の工事を下請けに出す場合、取得が義務付けられている許可のこと。 1. 賃貸住宅事業 不動産オーナーの人生設計における課題解決としてアパート経営を提案し、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行う土地の有効活用事業を展開している。コンサルティングを行うアセットマネジメントカンパニーと、ソリューションを行う建設カンパニー及び生産カンパニーに分けられる。 (1) コンサルティング アパート経営はオーナーにとって人生設計における課題を解決するための選択肢の1つであると位置付け、土地を保有しているオーナーに向けて、子供の養育資金や老後の不安解消に向けた私設年金の形成など土地の有効活用を提言し、アパート経営を通じてオーナーが抱える様々な問題や人生の課題に対する解決プランの提案を行っている。 (2) ソリューション 一級建築士12名を擁する「アパート専門メーカー」の確かな技術と高い専門性を発揮し、自社施工による鉄骨造賃貸アパートの建築・販売を行う。業務効率化を促進するため、自社工場を福岡から千葉に移転し、2019年9月から稼働している。東京圏の建築現場へ約1時間で到着する立地により、生産性の圧倒的な向上を目指すとともに、オーナーの工場見学会を開催し、商品への安心感・信頼性を高めている。 技術面では、日本製鉄<5401>（旧 新日鐵住金）と共同開発した新構法「セレZ」により、主要鋼材の約20%の軽量化と約3.6倍の耐久性強化を実現した。また、自動車のボディ下地塗装と同じカチオン電着塗装により、約100年の耐久性を実現した。このような技術に対する妥協のない姿勢により、国土交通大臣指定の認定機関の審査基準をクリアし、「型式適合認定」「住宅型式性能認定」「型式部材等製造者認証」「型式住宅部分等製造者認証」の4つの認定・認証を取得、建築確認における構造設計など一連の規定審査や、上棟時などの中間検査・竣工検査の一部が省略可能となった。 商品は首都圏の若者を主な対象とし、入居者のパーソナリティに合わせた商品構成となっている。35～40歳のパワーカップル※向け「Fwin Type（ファインタイプ）」、30～35歳の単身者向け「Feel Type（フィールタイプ）」、25～30歳の単身者向け「Fusion Type（フュージョンタイプ）」を展開しており、いたずらに広さ（平方メートル）を追求するのではなく、空間を広く活用する設計となっている。「アパート専門メーカー」として「入居者の満足」と「オーナーの収益性」の双方を成立させる高い事業性を実現している。 ※ 共働きで世帯年収が1,000万円以上の高年収世帯と同社は位置付けている。 2. 賃貸開発事業 賃貸開発事業は2020年10月から開始し、ハウスメーカーが参入していないアパートの1棟販売というアンカバー領域で資産承継に適した資産価値の高い収益不動産の自社開発事業を展開している。「土地の資産価値」に重きを置いた収益不動産に特化し、富裕層の資産承継の一助となるようなアパート経営の提案を行っている。具体的には、若者が住みたい人気エリアであり、かつ資産価値の高い城南地区（品川区、目黒区、港区、大田区）や城西地区（渋谷区、新宿区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区）で、駅からの距離（最寄り駅から徒歩約5分以内）・規模（約100坪前後の土地）・見栄え（整形地、角地）といった要素にこだわって土地を選定し、自社で仕入れている。また、その土地の資産価値に相応する赤煉瓦調の外観や立体的な空間設計など付加価値の高いアパートを建築し、販売している。 （執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） 《HN》

*08:17JST ADR日本株ランキング～高安まちまち、シカゴは大阪比80円高の38340円～ ADR（米国預託証券）の日本株は、対東証比較（1ドル154.61円換算）で、東京海上HD<8766>、トヨタ自動車<7203>、三井住友FG<8316>、テルモ<4543>、丸紅<8002>、みずほFG<8411>、中外製薬<4519>などが上昇した一方で、ゆうちょ銀行<7182>、日本電産<6594>、日本郵政<6178>、富士フイルム<4901>、リクルートHD<6098>、SMC<6273>、村田製作所<6981>などは下落し、全体はまちまち。シカゴ日経225先物清算値は大阪日中比80円高の38,340円。 米国株式市場はまちまち。ダウ平均は55.39ドル安の43,389.60ドル、ナスダックは111.69ポイント高の18,791.81で取引を終了した。材料乏しく寄り付き後、まちまち。11月NAHB住宅市場指数が予想外に改善したことや根強い成長期待が支えたが、ダウは利益確定売りに押され、終日軟調に推移した。ナスダックは電気自動車メーカー、テスラ（TSLA）の上昇や長期金利の低下、半導体エヌビディア（NVDA）の決算を期待した買いが支援し上昇。まちまちで終了した。 18日のニューヨーク外為市場でドル・円は155円36銭まで上昇後、154円57銭まで反落し、154円59銭で引けた。日銀の早期追加利上げ観測の後退で円売りが優勢となったのち、米国長期金利が低下に転じ、ドル売りが優勢となった。ユーロ・ドルは1.0545ドルから1.0607ドルまで上昇し、1.0598ドルで引けた。トランプ米次期政権による追加関税が欧州経済の悪化につながるとの懸念がくすぶったが、アイルランド中銀のマクルーフ総裁が利下げを急ぐ必要がないとの考えを示し大幅利下げ観測の後退でユーロの買い戻しが強まった。 NY原油先物12月限は大幅高（NYMEX原油12月限終値：69.16　↑2.14）。 ■ADR上昇率上位銘柄（18日） 銘柄コード 銘柄名 終値（ドル） 日本円換算価格 日本終値比 騰落率 <8830> 住友不動産 17ドル 5257円 （701円） +15.39％ <5020> ENEOS 10.98ドル 849円 （53.6円） +6.74％ <5401> 日本製鉄 7.17ドル 3326円 （161円） +5.09％ <9107> 川崎汽船 14.7ドル 2273円 （99.5円） +4.58％ <2801> キッコーマン 22.8ドル 1763円 （71円） +4.2％ ■ADR下落率下位銘柄（18日） 銘柄コード 銘柄名 終値（ドル） 日本円換算価格 日本終値比 騰落率 <7182> ゆうちょ銀行 8.6ドル 1330円 （-117円） -8.09％ <8750> 第一生命HD 23.4ドル 3618円 （-278円） -7.14％ <7259> アイシン精機 9.9ドル 1531円 （-85円） -5.26％ <8601> 大和証券G本社 6.44ドル 996円 （-22円） -2.16％ <8113> ユニ・チャーム 5.06ドル 3912円 （-45円） -1.14％ ■その他ADR銘柄（18日） 銘柄コード 銘柄名 終値（ドル） 日本円換算価格 日本終値比 <2914> 日本たばこ産業 13.46ドル 4162円 （-8円） <3382> セブン&アイ・HD 15.77ドル 2438円 （-2円） <4063> 信越化学工業 18.21ドル 5631円 （6円） <4502> 武田薬品工業 13.53ドル 4184円 （-6円） <4519> 中外製薬 20.95ドル 6478円 （51円） <4543> テルモ 19.86ドル 3071円 （27円） <4568> 第一三共 29.02ドル 4487円 （21円） <4661> オリエンランド 23.68ドル 3661円 （11円） <4901> 富士フイルム 10.65ドル 3293円 （-10円） <5108> ブリヂストン 17.53ドル 5421円 （4円） <6098> リクルートHD 12.5ドル 9663円 （-29円） <6146> ディスコ 27.4ドル 42363円 （-57円） <6178> 日本郵政 9.56ドル 1479円 （-7円） <6201> 豊田自動織機 73.38ドル 11345円 （30円） <6273> SMC 21.63ドル 66884円 （-196円） <6301> 小松製作所 26.49ドル 4096円 （25円） <6367> ダイキン工業 11.98ドル 18522円 （-43円） <6501> 日立製作所 50.19ドル 3880円 （5円） <6503> 三菱電機 34.79ドル 2689円 （17.5円） <6594> 日本電産 4.4ドル 2721円 （-19.5円） <6702> 富士通 18.03ドル 2788円 （2円） <6723> ルネサス 6.46ドル 1998円 （0円） <6758> ソニー 18.97ドル 2933円 （15.5円） <6857> アドバンテスト 59ドル 9122円 （22円） <6902> デンソー 14.72ドル 2276円 （10.5円） <6954> ファナック 13.14ドル 4063円 （4円） <6981> 村田製作所 8.41ドル 2601円 （-7円） <7182> ゆうちょ銀行 8.6ドル 1330円 （-117円） <7203> トヨタ自動車 174.78ドル 2702円 （26円） <7267> 本田技研工業 26.52ドル 1367円 （5.5円） <7741> HOYA 130.04ドル 20105円 （125円） <7751> キヤノン 32.31ドル 4995円 （13円） <7974> 任天堂 13.31ドル 8231円 （31円） <8001> 伊藤忠商事 101.8ドル 7869円 （49円） <8002> 丸紅 156ドル 2412円 （20円） <8031> 三井物産 419.2ドル 3241円 （16円） <8035> 東京エレク 71.09ドル 21982円 （37円） <8053> 住友商事 21.17ドル 3273円 （20円） <8058> 三菱商事 17.23ドル 2664円 （0円） <8306> 三菱UFJFG 11.75ドル 1817円 （6.5円） <8316> 三井住友FG 13.93ドル 3590円 （32円） <8411> みずほFG 4.88ドル 3772円 （30円） <8591> オリックス 108.63ドル 3359円 （23円） <8725> MS&ADインシHD 23.71ドル 3666円 （19円） <8766> 東京海上HD 38.66ドル 5977円 （63円） <8801> 三井不動産 24.8ドル 1278円 （9円） <9432> NTT 25.09ドル 155円 （-0.2円） <9433> KDDI 16.25ドル 5025円 （2円） <9983> ファーストリテ 31.93ドル 49367円 （-93円） <9984> ソフトバンクG 28.23ドル 8729円 （-5円） 《ST》

[日経平均株価・TOPIX（表）] 日経平均;39783.45;+402.04TOPIX;2759.80;+16.72 [寄り付き概況] 　8日の日経平均は402.04円高の39783.45円と反発して取引を開始した。前日7日の米国株式市場はまちまち。ダウ平均は0.59ドル安の43729.34ドル、ナスダックは285.99ポイント高の19269.46で取引を終了した。大統領選挙でのトランプ氏勝利を好感した買いが続いたほか、連邦公開市場委員会（FOMC）での利下げ期待に買われ、寄り付き後、上昇。連邦準備制度理事会（FRB）がFOMCで予想通り利下げを決定、長期金利の低下に連れナスダックは続伸し連日で過去最高値を更新。相場全体を押し上げたがダウはプラス圏を維持できず主要指数は高安まちまちで終了した。 　今日の東京株式市場は買いが先行した。昨日の米株式市場でダウ平均は3日ぶりに小幅反落したが、ハイテク株比率が高いナスダック総合指数が1.51％上昇、主要な半導体関連銘柄で構成するフィラデルフィア半導体株指数（SOX指数）が2.27％上昇と堅調で、東京市場でハイテク株や半導体関連株の株価支援要因となった。また、国内主要企業の4-9月期決算発表が続いており、好決算や好業績銘柄への物色意欲が株価を支えた。一方、外為市場で1ドル＝153円10銭台と、昨日15時30分頃と比べ90銭ほど円高・ドル安に振れたことが東京市場で輸出株などの株価の重しとなった。また、米大統領選で当選が確実となったトランプ氏の政策を見極めたいとして引き続き積極的な買いを見送る向きもあったが、寄付き段階では買いが優勢だった。なお、取引開始前に発表された9月の家計調査は2人以上世帯の実質消費支出が前年同月比1.1％減少。QUICKがまとめた市場予想の中央値は同2.1％減だった。同じく取引開始前に発表された対外及び対内証券売買契約などの状況（週間）によると、海外投資家は10月27日-11月2日に国内株を6週連続で買い越した。買越額は1394億円だった。今日は株価指数先物オプション11月物の特別清算指数（SQ）算出日となっている。 　セクター別では、不動産業、非鉄金属、鉄鋼、情報・通信業、電気機器などが値上がり率上位、パルプ・紙、輸送用機器、ゴム製品が値下がりしている。東証プライムの売買代金上位では、リクルートHD<6098>、ソフトバンクG<9984>、古河電工<5801>、フジクラ<5803>、中外薬<4519>、NTTデータ<9613>、日本製鉄<5401>、川崎重<7012>、テルモ<4543>、コナミG<9766>、NTT<9432>、キーエンス<6861>、ニトリHD<9843>などが上昇。他方、資生堂<4911>、日産自<7201>、太陽誘電<6976>、スズキ<7269>、花王<4452>、トヨタ<7203>、ホンダ<7267>、村田製<6981>、コマツ<6301>、ディスコ<6146>、みずほ<8411>、京セラ<6971>などが下落している。 《CS》